"היינו זוג צעיר עם 300 אלף שקל. היום אנחנו תקועים בדירה קטנה בשכירות, כמו בני ערובה"

עם כניסת חברת פרי נדל"ן להקפאת הליכים, נחשפים פרטים חדשים על התנהלותה בענף קבוצות הרכישה, שבו אין חוק ואין קווים אדומים ■ פרי נדל"ן: "נעמוד בכל התחייבויותינו"

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אלדד פרי בדיון בבית משפט מחוזי מרכז
אלדד פרי בדיון בבית משפט מחוזי מרכז, לפני כשבועייםצילום: אילן אסייג
עדי כהן
עדי כהן
עדי כהן
עדי כהן

את הנסיעה ההיא במעלית, בדרך לקומה ה–44 של המגדל המשולש בעזריאלי, זוכרת שיר (השם המלא שמור במערכת) היטב, אף שחלפו מאז חמש שנים. היא ובן זוגה הגיעו אז עם חלום לבצע השקעה נדל"נית שתסדר את עתיד ילדיהם. על דלת המשרד המפואר שאליו הגיעו, בקומה שבה שכן בעבר משרדו של נוחי דנקנר, התנוסס שמה של קבוצת פרי נדל"ן. בני הזוג, שהכירו היטב את שמה של החברה מפרסומים רבים בכלי התקשורת ובשלטי חוצות, צעדו פנימה אחוזי התרגשות. "זה היה נראה כמו השקעה מבטיחה. החברה פירסמה את עצמה בכל מקום, המיקומים של הפרויקטים היו טובים, והמחיר שביקשו היה סביר", הם נזכרים.

השניים בחרו להשקיע בשני פרויקטים שאורגנו על ידי קבוצת פרי נדל"ן, בסכום כולל של 1.3 מיליון שקל. "כולם היו מאוד אדיבים וחייכניים. הם הבטיחו שנקבל דירה תוך 36 חודשים, שהמחיר לא יסטה מעבר ל–7% ושהיתר הבנייה כבר קיים".

"זה היה נראה כמו השקעה מבטיחה. החברה פירסמה את עצמה בכל מקום, המיקומים של הפרויקטים היו טובים, והמחיר שביקשו היה סביר"

פרויקט פרי פלייס של הקבוצה ברחובות
פרויקט פרי פלייס של הקבוצה ברחובות (הדמיה)צילום: AA STUDIO

שיר ובן זוגה הצטרפו לשני פרויקטים של החברה — פרי פלייס ברחובות; והורייזן, שממוקם על קו החוף בבת ים. "ברחובות שילמנו כ–50% ממחיר הדירה, ובבת ים שילמנו כ–60% — אך בהמשך השלמנו את היתרה במזומן שנתנו לפרי נדל"ן, אחרי שהם שיכנעו אותנו בחברה שזה צעד נכון, 'במקום להכניס קרן חיצונית בריביות מטורפות', כהגדרתם. הסכמנו. לא קיבלנו ערבויות על הכסף הזה, וכשביקשנו אותו בחזרה — קיבלנו צ'קים שבוטלו. בינתיים, שלוש שנים חלפו ושני הפרויקטים תקועים. ברחובות גם הסתבר לנו שבכלל לא היה היתר בנייה. היום אנחנו מבינים שהסיכוי שנראה את הכסף קלוש".

עבור לקוחות אחרים של קבוצת פרי נדל"ן, הדירה שעליה חלמו לא היתה השקעה אלא עסקה לרכישת דירת מגורים ראשונה שבה קיוו לבסס את חייהם, והם השקיעו בה את כל הונם האישי. "הגענו לקבוצת הרכישה של אלדד פרי ב–2013, בעקבות פרסומות שהיו אז לדירת 4 חדרים ב–970 אלף שקל ברחובות", מספרת לירון (השם המלא שמור במערכת). "היינו זוג צעיר אחרי חתונה עם 300 אלף שקל ביד וזה הכל. נאמר לנו שתוך שנה־שנתיים תהיה דירה, שיהיה ליווי בנקאי, ושאת יתרת הכסף נצטרך לשלם גם ככה רק כשהדירה תהיה מוכנה, אז אין מה לדאוג. אלא שהפרויקט תקוע כבר חמש שנים, ועומד רק השלד", היא אומרת.

"בינתיים, היינו צריכים להוסיף כספים שלא היו לנו, ולקחנו הלוואה של 100 אלף שקל נוספים מהבנק. גם הליווי הבנקאי שהובטח לפרויקט לא התקיים, ובמקומו הובאו קרנות שמימנו את הקבוצה, כשאחת מהן היתה בבעלותו של פרי עצמו. בינתיים השנים עוברות, וחברי קבוצת הרכישה תקועים כמו בני ערובה. אמנם רוב הזמן שילמו לנו שכירות, אבל זה לא משנה; אין לנו הון עצמי להתחיל משהו אחר, וגם למחיר למשתכן לא יכולנו להירשם — כי נכתב שיש קרקע על שמנו. עד אז, אנחנו תקועים בשכירות בדירת שלושה חדרים צפופה עם שלוש בנות".

איפה הכסף

מקורב לפרי ולחברה שמעורה בפרטים, סבור כי פרשת ענבל אור היתה נקודת מפנה בעתיד החברה. "בתחילת הדרך, החברה מכרה הרבה, וזה מה שהחזיק אותה למעלה. אבל עם חשיפת הפרשה של ענבל אור כל התחום נפגע והיתה ירידה מטורפת בתנועה של הלקוחות במשרדים", הוא אומר. "החברה נכנסה גם לפרויקטים כמו פרי פלייס ברחובות עם מאות יחידות דיור, או פרויקט הורייזן בבת ים שבו הם מכרו בראשונה דיור יוקרה — שם חד־משמעית הם קפצו מעל הפופיק.

"מתוך אותה יהירות כנראה, בכמה מהפרויקטים של החברה הם בנו על כך שיצליחו לשנות את התב"עות (תוכנית בניין עיר; ע"כ) ולהוסיף יחידות דיור — אבל קיבלו בסוף סטירה מהרשויות המקומיות שלא אישרו את התוספות שציפו להן. המשמעות של זה היתה שהמשוואות הכלכליות של אותם פרויקטים השתנו לגמרי".

"חברה קבלנית שלוקחת הלוואות מאנשים פרטיים זה דבר חריג"

שבועיים חלפו מאז שהתפוצצה פרשת אלדד פרי בין כותלי בית המשפט המחוזי מרכז. אחרי חודשים ארוכים שבהם היבהבו נורות האזהרה, מי שטרפה לבסוף את הקלפים היתה תביעה שהגיש השותף בפרי נדל"ן בשנה האחרונה ומי שהשקיע בה 218 מיליון שקל — איש העסקים השווייצרי חיים חמו — והחברה נכנסה להקפאת הליכים.

הבקשה למינוי נאמן החלה כדור שלג של טענות נוספות מצד לקוחות ונושים אחרים, שלדבריהם כספים נעלמו, מקדמות נגבו מלקוחות עבור דירות שכבר היו משועבדות לגורמים אחרים

על פני עשרות עמודים שהוגשו לבית המשפט, מציג עורך דינו של חמו, עו"ד רונן נאוי, טענות למצגי שווא, להתנהלות פגומה של החברה ולחובות מצטברים של כחצי מיליארד שקל שהחברה כבולה אליהם.

הבקשה למינוי נאמן החלה כדור שלג של טענות נוספות מצד לקוחות ונושים אחרים, שלדבריהם כספים נעלמו, מקדמות נגבו מלקוחות עבור דירות שכבר היו משועבדות לגורמים אחרים, והערות אזהרה נמחקו לטובת לקוחות מבלי שעודכנו בכך. מאז נלקחו המושכות מידי פרי ומונו שני נאמנים לבחינת מצבה הפיננסי של החברה, אך מאות לקוחות החברה נותרו בחשש כבד לגורל כספם והשקעתם.

"אנחנו מייצגים עשרות לקוחות שפרי באופן אישי לקח מהם הלוואות, בסדרי גודל של מיליון שקל לאדם", מספר עו"ד אוריאל זעירא, שמייצג יחד עם עו"ד גיא סרוסי עשרות חברים בכמה קבוצות רכישה של פרי. "מדובר בעשרות ואפילו מאות מקרים שהצטברו מ–2016, אם לא קודם לכן, שבהם החברה הציעה לאנשים בשיטתיות להשקיע סכומים משמעותיים תמורת ריבית של 8% בשנה. חברה קבלנית גדולה שלוקחת הלוואות מאנשים פרטיים זה דבר חריג, שמעיד על כך שמקורות האשראי הבנקאיים פשוט לא היו זמינים לה.

עו"ד גיא סרוסי
עו"ד גיא סרוסיצילום: אביעד פוקס

"שנית, יש כאן בעייתיות גדולה בעניין הבטוחות. החברה של פרי התחייבה כביכול לתת לאותם אנשים שעבוד על קרקע, אבל השעבוד היה על קרקע של חברה נכדה של פרי — סולארא — שעליה רשומים עשרות או מאות משכונים. השעבודים האלה לא נרשמו ברשם החברות והטאבו, וספק אם בכלל יש לבטוחה הזו תוקף", מוסיף זעירא.

עו"ד אסף אנגלרד, ששימש כונס הנכסים של בנק דיסקונט אחרי התפוצצות הפרשה המיתולוגית ב–2007 — שבה קרסה קבוצת הנדל"ן חפציבה שנשלטה בידי בועז יונה והותירה מאות רוכשי דירות מופקרים ומופסדים — רואה דמיון בין שתי הפרשות. "פרשת אלדד פרי היא ה'חפציבה' של קבוצות הרכישה והמממנים החוץ־בנקאיים", הוא אומר. "את האפקט ורעידת האדמה של חפציבה ראינו אצל החברות היזמיות והבנקים, כמו גם את ההתרחקות שלהם לאחר מכן מהתחום הזה של קבוצות רכישה. בהמשך זה קיבל ביטוי גם בחקיקה, עם תיקון חוק המכר והטלת האחריות המנהלית גם על הבנקים ועל חברות הביטוח — שנדרשו לדאוג לבטוחות שהלקוחות יקבלו. כעת אנחנו עדים לרעידת אדמה נוספת, רק שהפעם השחקנים הם אותם מממנים חוץ־בנקאיים ומלווים פרטיים, שהרגולציה והחקיקה עוד לא חלות עליהם".

עו"ד אוריאל זעירא
עו"ד אוריאל זעיראצילום: תומר שוקרי

אדם, (השם המלא שמור במערכת), נפגע משיטת ההלוואות של הקבוצה. "רציתי לרכוש דירה להשקעה אבל לא היה לי מספיק כסף. כשהגעתי לפרי, הם הציעו לי לשים כסף בתור הלוואה לחברה תמורת תשואה שנתית של 8%, ואפשרות יציאה אחרי חודש וחצי", הוא מספר. "מהרגע שהבעתי עניין, הם קראו לי שוב ושוב לפגישות עם עורך הדין של החברה ועם נציגת המכירות, ששיכנעו אותי שזה כדאי ומשתלם. נתנו לי גם הרגשה שמדובר בחברה גדולה, עם הרבה פרויקטים, ושאין שום סיכון או בעיות שיכולות לצוץ.

"בסופו של דבר נתתי להם 200 אלף שקל — שזה כל החסכונות שלי. היום אני מבין שאכלתי אותה. מאז שהתחילה הקורונה אשתי לא עובדת, יש לנו שלושה ילדים בבית, ויש משכנתא לשלם וחובות שמצטברים. המצב הכלכלי שלנו רע, ואת הכסף הזה, שהיה אמור להיות העוגן שלנו, כנראה כבר לא נראה".

עו"ד אסף אנגלרד
עו"ד אסף אנגלרד j

המקורב לפרי מסביר את מנגנון ההלוואות של החברה, ואת הסיכון שהיה טמון בו. "הם עשו כמו חבילות השקעה לאנשים פרטיים, עם תשואות יפות, ועבור החברה זה היה כסף מהיר שאיפשר להם להמשיך להתגלגל ביומיום", הוא אומר. "היו לא מעט לווים שעשו מזה סיבוב ונהנו מהכסף, אבל כשמסתכלים על האחוזים מול הבטוחות — היה ברור שכרוך בזה סיכון גדול ושהכסף הזה גם יכול להיעלם".

גורמים נוספים המעורים במקרה מצביעים על הבעייתיות בשיטת ההלוואות של החברה, ומעריכים כי היקף המינוף שלה בשנים האחרונות הסתכם בריביות חודשיות של מיליוני שקלים. על פי ההערכות, רק לקרנות החוץ־בנקאיות לבדן — בהן אקספו, בונוס וטריא — שילמה החברה מאות אלפי שקלים מדי חודש. בנוסף, קיימות עדויות להלוואות של מאות אלפי שקלים שנטלה החברה מעשרות גורמים פרטיים, שפוזרו בין החברות השונות של הקבוצה.

"פרשת אלדד פרי היא ה'חפציבה' של קבוצות הרכישה והמממנים החוץ־בנקאיים"

עו"ד אסף אנגלרד
בועז יונה, בעל השליטה לשעבר בקבוצת הנדל"ן חפציבה
בועז יונה, בעל השליטה לשעבר בקבוצת הנדל"ן חפציבהצילום: ניר קידר

משרדים מפוארים ותקציב של יותר מ–12 מיליון שקל לפרסום

האווירה בחברה, שנועדה במקרים רבים לשדר ללקוחות את גודלה וחוסנה, גבלה פעמים רבות בראוותנות יוצאת דופן. מקורב לחברה מתאר ימי מכירות שלוו במסוק וכדור פורח שחגו מעל פרויקטים של החברה; קייטרינג ואולמות אירועים שלא היו מביישים חתונה באלפיון העליון; קומה שלמה ששכרה החברה במגדלי עזריאלי על אף שישבו שם פחות מ–20 עובדים; והוצאות עתק על פרסום ושיווק שיצאו מהתזרים השוטף שלה בדרך קבע.

ואכן, לאורך השנים, ניכר היה שפרי דאג לתחזק תדמית יוקרתית ומצליחה — באמצעות משאבים שהשקיע בשיווק ויחסי ציבור, אנשים שבהם הקיף את עצמו ואת עסקיו, והשקעות ראוותניות בעולם הספורט — בתקווה שאלה יניבו לו את ההכרה הציבורית המיוחלת.

פרי דאג לתחזק תדמית יוקרתית ומצליחה — באמצעות משאבים שהשקיע בשיווק ויחסי ציבור והשקעות ראוותניות בעולם הספורט — בתקווה שאלה יניבו לו את ההכרה הציבורית המיוחלת

אלדד פרי (במרכז) מוקף באוהדי מכבי שעריים
אלדד פרי (במרכז) מוקף באוהדי מכבי שערייםצילום: תומר אפלבאום

כבר במחצית העשור הנוכחי, עם פחות מ–2,000 יחידות דיור בקנה — התגאה פרי בראיונות בתקשורת בתקציב שנתי של 12 מיליון שקל שמשקיעה החברה בפרסום פעילותה הנדל"נית. על פי ההערכות, תקציב זה התנפח מאז בצורה משמעותית במהלך השנים. לטובת מיתוגו האינטנסיבי, העסיק פרי בשנים האחרונות את משרד הפרסום של מושיק תאומים, גיתם; משרד יחסי הציבור של אורנה פרי; ואת ישראל טוויטו — כיום מנכ"ל חדשות 13 — בעלויות חודשיות מוערכות של עשרות אלפי שקלים.

גם בזירת הספורט פרי לא חסך באמצעים. במהלך העשור האחרון הוא נתן חסויות בהיקף מצטבר של מיליוני שקלים לבית"ר ירושלים, בית"ר תל אביב־רמלה ונבחרת כדורסל הנשים ברמלה, וכן מימן את שתי קבוצות הכדורגל הגדולות בעיר מגוריו, רחובות — מכבי שעריים והפועל מרמורק. את מכבי שעריים רכש פרי ב–2015 תמורת 4 מיליון שקל; ולהפועל מרמורק העביר כספים בהיקף מוערך של 800 אלף שקל, בשותפות עם מי שסומן לאורך השנים כחברו ושותפו העסקי — הזמר אייל גולן.

לבית המשפט הגיע פרי עטוי מסכה, כשהוא חובש כיפה לראשו. התמונה הזאת, שמתנוססת מאז על דפי העיתונים, מופיעה לצד סימני שאלה רבים — הן אודות פרי והן אודות שומרי הסף והרגולטורים.

ב–43 שנותיו, הספיק פרי לא מעט. הוא עזב את עיר הולדתו נתיבות, השלים לימודי משפטים במכללת שערי משפט, ואחרי הצבא הגיע לרחובות — שם החל את דרכו כעורך דין שמתווך עסקות נדל"ן. כבר בתחילת דרכו, התאהב פרי בעולם היזמות והחל בייזום קבוצות רכישה, מה שלימים הפך לעיסוקה המרכזי של פרי נדל"ן, שאותה הקים ב–2010 ומאז הוא עומד בראשה.

ב–2013 הקים את קבוצת אלדד פרי בע"מ, חברת אחזקות שאיגדה תחתיה כמה חברות — בהן פרי נדל"ן — שלהגדרתה התמחתה ביצירת מודלים עסקיים ופיתוח מוצרים בתחומים כמו רפואה, טכנולוגיה ואנרגיות מתחדשות. פעילותו בתחומים אלה נותרה אפופת מסתורין, והיא בוצעה במידה רבה מתחת לרדאר. לעומתה, את הפעילות הגוברת של הקבוצה בתחום קבוצות הרכישה בענף הנדל"ן קשה היה לפספס.

הפרויקטים הראשונים היו צנועים, והתמקדו בעיקר ברחובות. השיטה היתה קבועה, כמקובל בענף: לאחר איתור הקרקע המיועדת, חתמה החברה על הסכם אופציה לרכישה מול בעלי הזכויות, ולאחר מכן פתחה בהליך שיווקי שמטרתו היתה לארגן קבוצת רוכשים שיהפכו ליזמי הפרויקט.

ככל שהפרויקטים תפחו ומחירי הקרקע טיפסו, נראה היה שהחברה מתחה מעט יותר את הגבולות. במקרים מסוימים הושלמה רכישת הקרקע באמצעות ארגון של חלק מחברי קבוצת הרכישה, והיתרה הושלמה באמצעות הלוואות שניטלו, ברוב המקרים, באמצעות קרנות חוץ־בנקאיות ונרשמו בכל פעם על שם אחת מהחברות בקבוצת פרי. לאחר הרכישה, כשנטל ההלוואה על גבה, המשיכה החברה בצירוף חברים חדשים לקבוצת הרכישה.

"בתקופות של גאות, שבהן מחירי הנדל"ן והקרקעות תמיד עלו, היתה לפרי רוח גבית שגרמה לשיטה הזאת להצליח. בהתחלה זה עבד, אבל עם הזמן זה הלך והסתבך"

אתר בנייה, רמת שלמה
אתר בנייה, רמת שלמה. לפרויקט אין קשר לפרי נדל"ן - צילום אילוסטרציהצילום: אמיל סלמן

"בתקופות של גאות, שבהן מחירי הנדל"ן והקרקעות תמיד עלו, היתה לפרי רוח גבית שגרמה לשיטה הזאת להצליח — להחזיק את עצמה, את העובדים, ואפילו את תחילת ההתרחבות של החברה", מעריכים גורמים בכירים בשוק שעמם שוחחנו, ומעורים בפעילות החברה. "בהתחלה זה עבד, אבל עם הזמן זה הסתבך והלך". לדבריהם, מעבר לפגמים בהתנהלות, הפלונטר נוצר בעקבות הגדלת הוצאות החברה והמעבר לפרויקטים רחבי היקפים; עלייה ברמת החיים של פרי עצמו; וגלגול של כספים בין החברות של הקבוצה.

לטענות אלה מצטרף גם המקורב לפרי. "במשך שנים טענתי שלעתיד של פרי יש שני תרחישים אפשריים: או שהוא יהיה מספר אחד בארץ, או שיגיע לאיפה שהוא עכשיו", הוא אומר. "הגורמים שהכריעו את המשוואה הזאת כלפי מטה, לדעתי, היו פרויקטים גדולים שהחברה לקחה בדרך; ההלוואות שנטלה בהיקפים משמעותיים; ואווירת ה'שופוני'".

מפרי נדל"ן נמסר בתגובה: "אלדד פרי והנהלת הקבוצה עושים לילות כימים, יחד עם הנאמנים שמונו על ידי בית המשפט, כדי ליצור תוכנית הבראה ושיקום לקבוצה שבמסגרתה כל אחד מרוכשי הדירות וחברי קבוצות הרכישה יקבל את הדירה שעליה שילם. במקביל, ישולמו החובות לנושים ובכללם הלוואות לגופים פרטיים ועסקיים, רוכשים, וספקים. הקבוצה מאמינה בהצלחתה של התוכנית וביכולתה להמשיך ולהפעיל את החברה לאחר ביצועה.

"לאור העובדה שהבנקים כמעט שלא מעניקים ליווי לקבוצות רכישה, לפחות בשלבים הראשונים, חברות רבות בתחום משתמשות בהלוואות 'מזנין' והלוואות מגורמים פרטיים וחוץ־בנקאיים.

"ברור לנו שחברי קבוצות הרכישה והמשקיעים חוששים להשקעותיהם ולכן נוקטים אמצעים משפטיים ומגישים תביעות שבהן נטענות טענות רבות, שרובן אינן נכונות, לגבי התנהלות הקבוצה. להבדיל מהתמונה שמנסים לצייר בתקשורת, הנהלת הקבוצה — יחד עם הנאמנים — מתכוונת לעשות כל שביכולתה על מנת לעמוד בכלל ההתחייבויות. אנו מתנערים מכל ניסיון לייצר מצג שווא לפיו החברה פעלה בניגוד לחוק או מתוך כוונה לקחת כספים מבלי לספק את התמורה".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker