"קל להרוויח כאן - מה שקורה פה מזכיר את מה שקרה ביפו לפני 20 שנה"

מחירים נוחים וביקוש מצד סטודנטים הפכו את העיר התחתית בחיפה ליעד פופולרי למשקיעים - האם ההימור שלהם ישתלם?

נוף העיר חיפה
נוף העיר חיפהצילום: diatrezor / iStockphoto via Gett
הדר חורש
הדר חורש
הדר חורש
הדר חורש

החלטת ההשקעה הראשונה של מייסדי KTV, חברת השקעות לנדל"ן, התבצעה עוד לפני הקמת החברה. בין השנים 2008–2010 החליטו חבורת קצינים שהשתחררו זה מכבר מחיל הים לרכוש דירות שיכון קטנות בשכונה החיפאית בת גלים. החלטת ההשקעה לא דרשה מאמץ ניכר של בחינה וסינון הצעות ולא היתה מקרית. מערכת הביטחון נוהגת לשכור בשכונה דירות מגורים עבור משרתי קבע הנדרשים להתגורר בקרבת בסיס חיל הים, שאינו כולל מגורים עבור רוב המשרתים בו.

הדירות הזולות היו הזדמנות קנייה נגישה עבור הצעירים, שחיפשו אפיק השקעה סולידי למשכורות צבא הקבע שלהם והצטרפו בכך לטרנד השקעות פופולרי שצבר תאוצה בשכונה החיפאית. הדירות נרכשו תמורת 300–500 אלף שקל ונמכרו כעבור שנים ספורות בסכומים שנעו בין 800 אלף שקל למיליון שקל. כיום המחירים באזור עלו בעשרות אחוזים נוספים.

הם היו חמישה בני מחזור בקורס חובלים, ששמרו על קשר גם לאחר שירותם: אלעד יצחקיאן, אבידן לוי צדק, אביעד כהן, חן בר אור ואלון בן שבת. לאחר שמכרו ברווח את הדירות שקנו בבת גלים, חזרו החמישה לגור באזור המרכז, אך את מוקד פעילותה של החברה החדשה שהקימו החליטו למקם בחיפה — סמוך למקום שבו הכירו ובו עשו את צעדיהם הראשונים בעולם העסקי, עם הבנה שלשוק הנדל"ן החיפאי יש יותר חיים מכפי שאולי נדמה.

"יצאנו לדרך עם מעט ניסיון, אבל באנו בתחושה שאנחנו צריכים להכשיר את עצמנו כיזמים ולהתנסות בבעיות, גם אם אנחנו לא חייבים להתמודד אתן"

אלעד יצחקיאן, אבידן לוי צדק, אביעד כהן, חן בר אור ואלון בן שבת, מייסדי KTMצילום: אייל טואג

החברה קיבלה את שם הקוד KTV, על שם מחזור קורס הקצינים שאותו השלימו יחד. את תפקיד המנכ"ל קיבל יצחקיאן — שבחר ללמוד מינהל עסקים במרכז הבינתחומי בהרצליה, ונהנה משעות לימוד נוחות יחסית לשאר חבריו, שלמדו מקצועות כמו הנדסה, פיזיקה ומשפטים. יתר השותפים אינם ממלאים כיום תפקידים רשמיים בחברה.

לקבל היתר בנייה תוך כמה חודשים

העובדה שהחמישה אינם חיפאים במקור יכולה להסביר במובן מסוים את בחירתם להשקיע בעיר. "חיפאים לא אוהבים להשקיע בעיר התחתית", אומר ארז בנק, זכיין אנגלו־סכסון בחיפה, המתמחה בהשקעות. "יש לה סטיגמה שלילית, ללא קשר לכדאיות ההשקעה. אנשים מבחוץ משוחררים מדעות קדומות ומסתכלים רק על התשואה המובטחת להם, והם אוהבים את האזור".

חיפה נהפכה בשנים האחרונות יעד משמעותי עבור משקיעים. המחירים נמוכים יחסית, ובעיר התחתית ובקריות קל עדיין לקנות דירות בכמה מאות אלפי שקלים. סטודנטים וצעירים המתקשים לקנות דירה חדשה יוצרים שוק ערני לשכירות. מנתוני אגף הכלכלנית הראשית באוצר לרבעון הראשון של 2020 עולה כי בכל הנוגע לרכישות משקיעים, חיפה שנייה רק לתל אביב. ברבעון זה נרכשו בעיר 456 דירות על ידי משקיעים — יותר ממספר הרכישות שבוצעו על ידי משקיעים בירושלים (424 דירות), שנחשבת באופן מסורתי יעד פופולרי בקרב משקיעי נדל"ן. חיפה עקפה ברבעון זה גם את באר שבע, שנהנתה בשנים האחרונות מביקוש גבוה בקרב משקיעים, אך בתקופה האחרונה ירד קרנה, בין השאר בשל הצפת העיר בדירות "מחיר למשתכן". ברבעון זה נרכשו בה 390 דירות להשקעה בלבד.

תוכניות הפיתוח המתממשות והולכות בעיר התחתית יוצרות ציפיות גדולות לעליות מחירים, אבל היקף הבנייה למגורים עדיין נמוך במרבית המטרופולין הכולל את חיפה והקריות. "המשקיעים כאן מצפים לתשואה שנתית של 4.5% לשנה. זה לא גבוה, אבל הם מצפים לעליית ערך גבוהה בזכות תוכניות ההתחדשות העירונית", אומרת ענבר אלון מרי/מקס פמילי קריות.

"יצאנו לדרך עם מעט ניסיון, אבל באנו בתחושה שאנחנו צריכים להכשיר את עצמנו כיזמים ולהתנסות בבעיות, גם אם אנחנו לא חייבים להתמודד אתן", מספרים יצחקיאן, אבידן לוי וכהן.

"לחיפאים יש סלידה היסטורית מהעיר התחתית, אבל מי שבא מבחוץ מבין מיד שזה המקום היחיד שאליו העיר צריכה להתפתח. בתל אביב ובכל עיר נמל בעולם זה מרכז הבילויים. בחיפה זה מתחיל לקרות"

העיר התחתית בחיפהצילום: אייל טואג

כלומר?

"מכרנו דירות עם ערבויות, על פי חוק מכר דירות, אפילו שלא היינו חייבים לעמוד בדרישות החוק. במרבית הפרויקטים אנו בונים בנייה תוספתית: משפצים דירות קיימות בבניין ומוסיפים דירות חדשות. בדירות ששיפצנו לא היינו מחויבים בחוק מכר, מפני שהוא חל רק על דירות חדשות, ובכל זאת רצינו להתנסות בכך, מתוך מחשבה שבעתיד נצטרך לפעול על פי כללים כאלה".

ההון ההתחלתי של KTV היה 3 מיליון שקל — סך החסכונות שצברו חמשת השותפים, שחילקו את הבעלות בחברה באופן שווה. זה הספיק להם לקנות מגרש בעיר התחתית עם זכויות בנייה ל–30 דירות ובניין לשיפוץ ותוספות: שתי דירות וחנות שניתן להוסיף להן שלוש דירות וחנות נוספת. "לא באנו לסחור בזכויות. האסטרטגיה היתה לקנות בניין ישן, לקבל תוספת זכויות בנייה, לשפץ ולמכור את הזכויות", הם מספרים. הם מינפו את ההון העצמי באמצעות גיוסי הון — בהתחלה מחברים ומבני משפחה, ובהמשך ממעגלים רחבים יותר. "אנחנו מגייסים עד 50% מההשקעה בפרויקט משותפים ומתקשים לעמוד בביקוש. השותפים שלנו הפיקו תשואה שנתית של 15%–36%".

העיר התחתית בחיפהצילום: רמי שלוש

לדבריהם, אחד מסודות ההצלחה של הפרויקטים בעיר התחתית הוא קלות קבלת האישורים: תוכנית בניין עיר (תב"ע) בשטח היא תוכנית בריטית משנות ה–30 שהתגלגלה בירושה למדינת ישראל. הבריטים דגלו כבר אז בעירוב שימושים — גישה שנחשבת כיום מתקדמת במוסדות התכנון. התוכנית אינה מציבה מגבלות על השימושים המותרים, כך שבאותו בבניין אפשר למצוא דירות מגורים, קומת מסחר ושטחי משרדים. בעיר התחתית אין צורך בשינוי תב"ע לצורך התאמה, ובתוך זמן קצר ניתן לקבל אישור לשינוי ייעוד.

לדבריהם, יתרון נוסף של האזור הוא שמרבית הבניינים נמצאים בבעלות אחת. "הליכי האישור בחיפה נוחים, ולפחות במקרה שלנו — קיבלנו היתרי בנייה בתוך כמה חודשים", הם אומרים. "ארבעה־חמישה חודשים במקרה שיש למקום תב"ע מאושרת. אישור שינוי בתב"ע יכול לקחת שנה־שנתיים. התהליכים מהירים בעיקר במקומות שהעירייה רוצה לקדם, וכיום הדגש העירוני הוא על העיר התחתית ותוכנית 'חזית הים'".

"התוכניות הריאליות יותר הן 'חזית הים', שאמורות לחבר את חיפה לים. כשיסתיים פרויקט הנמל החדש, יפונה הנמל הישן וזה ישנה את כל העיר"

שכונת בת גלים בחיפהצילום: ירון קמינסקי

החזון לעורר את העיר התחתית ואזור הנמל קיים כבר עשור והתחושה היא ששום דבר לא קורה.

"לחיפאים יש סלידה היסטורית מהעיר התחתית, אבל מי שבא מבחוץ מבין מיד שזה המקום היחיד שאליו העיר צריכה להתפתח. יש פה הכל: גישה נוחה מבחינת תחבורה וקרבה לים. בתל אביב ובכל עיר נמל בעולם זה מרכז הבילויים. בחיפה זה מתחיל לקרות. באמצע השבוע העיר מנומנמת, אבל בסופי שבוע יש המוני מבלים בעיר התחתית, בשוק הטורקי וברחוב הנמל. עם זאת, קצב ההתפתחות אטי. היזמים הגדולים לא הגיעו לכאן, חוץ משיכון ובינוי שבונים ברחוב הנמל פרויקט של 150 דירות, מי שפעילים בשטח הם יזמים קטנים".

זה אמור להיות חיובי מבחינתכם.

"זה מעולה. מבחינתנו זהו אוקיינוס כחול — שוק שהמתחרים לא גילו וקל להרוויח בו. שמנו בינתיים יד על הרבה נכסים במחירים אטרקטיביים. השוק פה עדיין לא משוכלל ואנחנו מצליחים להשיג עסקות בקלות. זה שונה ממה שקורה בשכונת הדר בעיר — שם יש תחרות רבה, מחירים גבוהים ועבורנו זה 'אוקיינוס אדום'".

טיילת בת גלים בחיפהצילום: רמי שלוש

התוכניות להפוך את חיפה לוונציה של המזרח התיכון משפיעות על היזמים?

"זה קצת רחוק כרגע. אלה תוכניות שקשורות לתוכניות מתאר ארציות ופינוי מפעלים אסטרטגיים, כמו בתי הזיקוק, שלא ברור אם יש הסכמה עליהן. מה שרואים כבר עכשיו זה חברות גדולות שמתכננות לפנות שטחים גדולים, כמו חוות מכלים. מדובר בעסקות ענק, שצפויות להיסגר במחירים של מיליון שקל או 2 מיליון שקל לדונם, אבל אלה היקפים גדולים וצריך לבדוק היטב מה התוכניות על השטח לפני שקונים.

"התוכניות הריאליות יותר הן 'חזית הים', שאמורות לחבר את חיפה לים. כשיסתיים פרויקט הנמל החדש, יפונה הנמל הישן וזה ישנה את כל העיר. אנחנו כבר רואים את ההתפתחות בשטח. כבר כיום המחירים בעיר התחתית קפצו באופן לא הגיוני. במכירות החדשות אנחנו מגיעים למחירים של 23–24 אלף שקל למ"ר — מחירים שאתה לא מוצא גם בהר, חוץ מפנטהאוזים מפוארים בכרמל. כשהתחלנו, לפני שש שנים, המחירים בתחתית נעו בין 4,000 ל–6,000 שקל למ"ר".

מי קונים את הדירות?

"כמעט כל הקונים שלנו הם משקיעים, שמשכירים את הדירות לסטודנטים. יש בעיר התחתית מוסדות לימוד עם 10,000 סטודנטים שאין להם איפה לגור בסביבה. כל ההיצע הוא 2,000 דירות. הפער זועק לשמים. התהליך פה מזכיר את זה שעברה יפו לפני 20 שנה.

"המשבר דווקא עשה לנו טוב. אנשים הגיעו עם המון כסף, שכנראה הוציאו מהבורסה, וחיפשו השקעה סולידית. דווקא אז התחלנו למכור דירות בקצב לא הגיוני — כולן למשקיעים"

בנייה בחיפהצילום: רמי שלוש

"בתחום המסחרי אנחנו מגלים באחרונה לקוחות חדשים: חברות היי־טק שמחפשות את הסביבה האורבנית. בחיפה ההיי־טק נמצא בעיקר במרכז מתמ, שמדרום לעיר, אבל זה אזור תעשייה שדומה לרמת החייל בתל אביב. מי שרוצה לצאת משם, מגיע לכאן והם מוכנים לשלם מחירים גבוהים עבור בניין משופץ ומותאם להם ברמת הגימור הכי גבוהה. ברחוב הנמל ויפו יושבות כבר ארבע חברות היי־טק כאלה. המחסור בשטחים מייצר עבורנו כר חדש לפעילות ויש לנו אפילו חברות שמתעניינות באפשרות לעבור מהמרכז. לקוחות נוספים הם עורכי דין. מכיוון שבחיפה לא בונים משרדים, הבתים הישנים שמשפצים בנמל הם ההזדמנות היחידה של הפירמות האלה לקנות משרד".

"הפוטנציאל עדיין לא מוצה"

אתם מסתכלים מחוץ לחיפה?

"בדקנו עסקות בחדרה, בבת ים וביפו. בת ים מעניינת כי יש לה מאפיינים דומים לבת גלים ונראה שהפוטנציאל שם לא מוצה. בשני המקומות יש למחירים עוד לאן להגיע. בבת גלים אין כמעט היצע ואנו צופים שמחירי הדירות שם יעלו ל–40 אלף שקל למ"ר".

הפחתת המסים למשקיעים הגבירה את הביקוש?

"באופן מפתיע, לא רואים יותר משקיעים בשוק. בעלי הנכסים היו אומרים לנו שלא משתלם להם למכור כי המסים הגבוהים ישחקו את הכסף. הפחתת מס הרכישה משנה את התמונה".

ואדי סאליב בחיפהצילום: אייל טואג

איך אתם מסבירים את זה שמשבר הקורונה לא השפיע על הענף?

"המשבר דווקא עשה לנו טוב. אנשים הגיעו עם המון כסף, שכנראה הוציאו מהבורסה, וחיפשו השקעה סולידית. דווקא אז התחלנו למכור דירות בקצב לא הגיוני — כולן למשקיעים".

מהם היקפי הפעילות שלכם כיום?

"מדובר בכמה עשרות מיליוני שקלים בשנה. מכרנו עד כה 100 דירות. בתחום המשרדים יש לנו 1,500 מ"ר מושכרים ואנחנו בונים עוד 10,000 מ"ר".

אתם הולכים לכיוון של השכרה למשרדים?

"אנחנו רואים עצמנו חברה בצמיחה מהירה, והדרך לצמוח במהירות הוא לבנות ולמכור".

אתם מחפשים אקזיט? למכור את החברה ברווח?

"אין לנו כוונה כזאת. אנו רוצים להמשיך לפעול כחברה עצמאית, אבל להקים שיתוף פעולה עם משקיעים אסטרטגיים — חברה גדולה שתיתן לנו את הגב והידע שלה. אנחנו רוצים לשמור על הייחוד שלנו עם השירות של חברה קטנה, שעומדת מאחורי העסקה שלה ולא אומרת ללקוח שנפגע, 'לך תתבע אותנו'. האתגר הוא לשמור על הרוח הזאת גם כחברה גדולה".

תגובות