בילוי על הגג וקירות ניידים: כך ייראו המגורים בעיר אחרי המשבר

טראומת הקורונה מחייבת את הערים להציע מודל מגורים חדש כדי להישאר רלוונטיות, ובעולם התכנון שוקדים על המשימה ■ בין האפשרויות שעולות: דירות עם קירות ניידים, מרפסות לגידול צמחים ומסלולי הליכה בין גגות בניינים

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אדריכלות ג'ונגל אורבני
אדריכלות ג'ונגל אורבניצילום: הדמיה: Stefano Boeri Architetti
גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
גילי מלניצקי

הימים ימי קורונה, האי־ודאות היא הבון טון החדש, וגם היא עובדת מהבית. הספקולציות על מחירי הדיור נעות לכל כיוון, הספדים על שוק המשרדים נמחקים ונכתבים מחדש ובתי המלון הופכים לפילים לבנים במרכזי הערים — אך דבר אחד כבר ברור: החיים לא ישובו להיות כפי שהכרנו אותם.

"הקורונה היא אירוע מטלטל ברמה גלובלית, והיא גורמת לנו לחשוב מחדש על הכל: גם על הלחצן במעלית — שנהפך מסכן חיים", אומר האדריכל עופר רוסמן מסטודיו XS. "הפעולה השגרתית של לחיצה על לחצן ביד חשופה כדי להיכנס לבית או למשרד הפכה למקור פוטנציאלי להעברת מחלות. לעומת זאת, המרפסת הפכה למרחב איכותי, שמעיד על רווחה ומאפשר ליצור קשר עם 'העולם שבחוץ'. מי שחי בעיר עם מרפסת סבירה, כאילו מצא אזור נוסף בבית, שהגדיל את הסלון, שימש כחדר העבודה והפך לחדר האוכל.

"הקורונה הכריחה אותנו לבלות בבית הרבה זמן — על איכויותיו ומגרעותיו. פתאום הבנו מה קורה כשדירה מתוכננת נכון ומאפשרת גמישות ופרטיות לצד מפגש, וכמה זה יכול להיות קשה כשזה לא ככה. ראינו משפחות שבורחות מהבתים שלהן בעיר לכפר, והבנו שהסביבה שלנו חייבת להיות מוכנה גם למגפה כדי למזער את המכה ולאפשר רווחה לארבעה אנשים שחיים בפחות מ–100 מ"ר".

"חלק ממי שעבדו עד היום בבניין משרדים ללא חזיתות — כשהאוויר מוזרם ומנוטר בבניין — חוו טראומה, וזה ישפיע על הרצון שלהם לחזור ולעבוד בסביבות כאלה. חווינו טראומה, ואחריה חייב לבוא שינוי"

תל אביב
תל אביבצילום: תומר אפלבאום

דירות המגורים בערים הגדולות, שבשגרה מחזיקות ביתרון מובהק של נגישות לחוויה העירונית החיצונית, פעילויות, התקהלויות ומרחבים עירוניים, נדרשות להוכיח את עצמן מחדש תחת תנאי מגפה ולייצר יתרונות שיתעלו על הסביבה הכפרית.

"עוד מוקדם לאמוד את היקף ההשפעה ואין עוד תופעה אחת מובהקת, אבל דברים לא ישובו לקדמותם", אומר האדריכל אבנר ישר. "אנחנו נמצאים בתחילת העולם שאחרי המגפה. זה לא אומר שנתעורר לעולם אפוקליפטי, אלא למציאות שהשתנתה. מקומות העבודה ישתנו ויושפעו באופן עמוק, ותהיה לכך השפעה גם על סביבת המגורים שלנו. חלק ממי שעבדו עד היום בבניין משרדים ללא חזיתות — כשהאוויר מוזרם ומנוטר בבניין — חוו טראומה, וזה ישפיע על הרצון שלהם לחזור ולעבוד בסביבות כאלה. חווינו טראומה, ואחריה חייב לבוא שינוי".

מי שמיהרו להגיב הם הסטודיו המחקרי IPLAN של מינהל התכנון. בחודשי הגל הראשון לקורונה הוביל צוות חשיבה תהליך פתוח לציבור, שבסופו נוצר נייר עבודה העוסק בשינויים הנדרשים ביחידת המגורים ובסביבתה המיידית בשגרה ובעתות משבר. ראיית סביבת המגורים כחלק מהחוסן האישי והחברתי העלתה נושאים חדשים לטיפול וחידדה שאלות וניסיונות שכבר היו על השולחן בשנים האחרונות וקיבלו כעת משנה תוקף. המסקנות, שמתפרסמות עתה לראשונה, יהוו בסיס לשינוי חקיקה וישפיעו על התוכניות המקודמות לערים.

ישראל מצטופפת

"עוד לפני הקורונה היינו עסוקים בחשיבה על חידוש יחידת המגורים למשפחה, מכיוון שהתא המשפחתי ותוחלת החיים שונים ממה שהכרנו בעבר", מספר האדריכל ארז בן אליעזר, יועץ בכיר למנכ"לית מינהל התכנון, שהוביל את העבודה הנוכחית — שנעשתה בשיתוף עם האדריכלים רוסמן וקרין קיטה מסטודיו XS.

"הבנו שההיצע של יחידות דיור קטנות, שנותנות מענה למשפחות חד־הוריות, גרושים, מבוגרים וצעירים, מוגבל כיום. אנחנו מבקשים לחשוב על הדירה כמשהו שיכול להשתנות, ולא חייב להישאר בצורה שהכרנו. המשמעות היא שגודל דירה ינוע בין 15 מ"ר ל–150 מ"ר והרישום על שטחים משותפים ישתנה", מסביר בן אליעזר. "בין היתר, יהיה צורך להכניס סייגים ולאפשר גמישות גם ברגולציה. עולם התקינה יצטרך להשתנות ואנחנו נציב שם קריטריונים של איכות חיים, בהתאם לצרכים המשתנים. אנחנו רוצים לתת ליזמים כלים תכנוניים שייצרו קהילה ורווחה עבור הכלל — גם בעולם של מגפות".

רוסמן מספר: "הבנו שבעוד בקניית רכב אנחנו מוכנים לשלם מאות שקלים על נסיעת מבחן, קניית דירה נעשית בלי היכרות עמוקה של החלל והסביבה".

"אם ברור לנו שבקומת הקרקע יש מחסן אופניים, תיבות דואר וחדר דיירים, למה שלא יהיה אותו הדבר בגג? הגג הוא החזית החמישית של הבניין, והוא לא צריך להיתפש כשאריות"

ארז בן אליעזר
ארז בן אליעזר צילום: אייל טואג

המרפסות יוגבלו ל–14 מ"ר?

אז מה ייראה אחרת? אחת מהמשימות שמגדיר המסמך היא הרחבת ומיצוי השטחים המשותפים בבנייני קומות. גינות הנוי, החצרות וקומת הקרקע, המרחבים על הגג המשותף והמסדרונות הקומתיים — בכולם תתחולל טרנספורמציה. זאת, לאחר שבעשורים האחרונים המרחבים המשותפים דווקא צומצמו למינימום, ויזמים העדיפו למכור כמה שיותר מטראז' לבעלות פרטית ולהצמיד את שטחי הקרקע לדירת הגן ואת הגג לדירת הפנטהאוז היוקרתית. כך, נזנחו הרעיונות של חדרי פעילות משותפים, ואפילו חדרי כביסה וכושר נחשבים כאלה שיוצרים בעיות ברישום הטאבו, בתחזוקה ובהגדרות הבית המשותף.

"בימי הסגר מרחבי הביניים בבעלות משותפת בבניינים קיבלו משמעות ושימשו נקודות מפגש חברתיות בטוחות ומצומצמות, ומפלט לשאיפת אוויר ו'הוצאת אנרגיה'", אומר בן אליעזר. "הקורונה הדגישה את מה שהיזמים מנסים למכור בכל קמפיין: דירה היא לא רק ארבעה קירות, אלא הרבה יותר מזה". כעת שוקלים במינהל התכנון לפתח מנגנון שיתעדף יזמים שיקצו שטחים בבניין לטובת פינות עבודה ייעודיות, מתחמי כושר או אדמות לגינון שישמשו גינות קהילתיות, ויתגמל אותם בתוספת שטחי בנייה.

במילאנו אפשר לראות מבנה יער אורבני של האדריכל סטפנו בוארי. בוארי מצליח לייצר אסתטיקה ירוקה ונשען בפרויקטים שלו על תחזיות האו"ם, שלפיהן עד 2050 תתגורר 68% מאוכלוסיית העולם בערים

הגג זכה ליחס מועדף. "אם ברור לנו שבקומת הקרקע יש מחסן אופניים, תיבות דואר וחדר דיירים, למה שלא יהיה אותו הדבר בגג? הגג הוא החזית החמישית של הבניין, והוא לא צריך להיתפש כשאריות או להפוך למרחב שמשמש לאחסון דודים", אומר בן אליעזר. "בקורונה ראינו היטב איך במרכזים עירוניים ותיקים בגבעתיים, בתל אביב וברמת השרון גרם התת־ניצול המטורף של הגגות להתארגנויות ספונטניות, שהחיו את הגגות. הדודים שאנחנו רגילים לראות על גגות בבניינים נמוכים לא חייבים להיות שם. יש טכנולוגיות אחרות, ירוקות, שהשוק יכול לאמץ".

לדברי רוסמן, "אם נצליח להפוך את הגג למרחב איכותי ולהתגבר על בעיות בטיחות וקונסטרוקציה, הגג יהיה המשך ישיר של הסלון או חדר העבודה. אפשרות נוספת היא לטייב אותו כמקור לניצול חכם וחסכוני יותר של אנרגיה ואגירת מים, שישתלם לאזרחים שנמצאים יותר בבית".

בתפישה החדשה, גגות המבנים הם חלק מהמרחב העירוני, שבו ניתן לקדם חקלאות אורבנית כחלק מתשתית של ביטחון תזונתי. עוד במסמך: הצעה לקידום תקן ומנגנונים כלכליים, שיאפשרו לייצר מסלולי הליכה עיליים בין גגות הבניינים לטובת הרחבת המרחב העירוני.

במילאנו כבר אפשר לראות פרויקט השראה במבנה יער אורבני של האדריכל סטפנו בוארי שנקרא Bosco Verticale (היער האנכי). האדריכל מתכנן ומלווה פרויקטים באיטליה, בסין, במצרים ובמקסיקו, שבמסגרתם הוא מבקש להגביר שימוש בצמחייה כחלק מתכנון המבנה והשימוש בחומרי הבנייה לטובת איכות האוויר העירונית ודרישות ההצללה. בוארי מצליח לייצר אסתטיקה ירוקה עתידנית ונשען בפרויקטים שלו על תחזיות האו"ם, שלפיהן עד 2050 תתגורר 68% מאוכלוסיית העולם בערים. לתפישתו, עיר טובה תהיה כזאת שתבטיח אוויר איכותי ומרחבי מחיה לתושביה.

הדמיה של פרויקט במבנה יער אורבני בקהיר של האדריכל סטפנו בוארי. לתפישתו, עיר טובה היא כזאת שתבטיח אוויר איכותי
הדמיה של פרויקט במבנה יער אורבני בקהיר של האדריכל סטפנו בוארי. לתפישתו, עיר טובה היא כזאת שתבטיח אוויר איכותיצילום: הדמיה: Stefano Boeri Architetti

המרפסת קיבלה גם כן פרק מיוחד כמי שלא רק מוסיפה לאיכות החיים, אלא הופכת למרחב הכרחי בימי סגר וריחוק חברתי. צוותי החשיבה הצביעו על כך שהתקנה הקיימת יוצרת מצב שבו כל מ"ר נוסף על 12–14 מ"ר ממוצע למרפסת הופכת אותה ללא כדאית כלכלית. בהתאם, מבקשים במינהל התכנון לבחון תוספת זכויות בנייה בהקלות ממיסוי לשטחי מרפסת, שיינתן במקרים שבהם יובטח מנגנון לגידול צמחים, וכן הרחבת גודל המרפסות בתנאים טופולוגיים שונים כמו בחיפה, ירושלים, חריש וצפת במבנים מדורגים — במקום הסטנדרט הגורף כיום.

"מרפסת בעתיד תהיה חייבת לכלול ברז, ולא רק פתח ניקוז, ולעמוד בסטנדרט של נידוף עשן ובידוד אקוסטי. כל אלה יוכלו להיכנס להנחיות מרחביות של רשויות מקומיות. זה כנראה יעלה יותר, אבל ייצר איכות חיים טובה בהרבה", קובע בן אליעזר.

איור: אנשים יושבים על גג
עיבוד: עדי עמנואלצילום: denisik11 / iStockphoto via Getty Images

איך הופכים דירה למשרד?

משבר הקורונה לא רק הדגיש את חשיבות השטחים הציבוריים והמרפסות, אלא גם את הצורך בפינות עבודה נוחות בכל רחבי הבית. זוג הורים שעבר לקיים ישיבות מקוונות מהסלון, לצד ילד שלומד חשבון בזום וילדה ששרה עם הגננת, הציפו את הדרישה למרחב ותשתיות שיוכל לשאת את כל אלה, וגם לחזור לתפקד כסלון וחדר שינה.

בהתאם לכך, עלו שתי תובנות מעניינות: "הדירה תידרש לשנות את עצמה במהירות ולהיות גמישה", פוסק בן אליעזר. "היא צריכה להיות גם משרד, להתאים לפעילות ספורט ופנאי ושהתהליך של שינוי מפונקציה לפונקציה יהיה קל ולא יצריך פיצול דירות בהיתר או עבירה על החוק. ליכולת הזאת תהיה השפעה חיובית גם על תמהיל הדיירים בבניין ובשכונה".

לפי רוסמן, "אנו מדברים על יצירת כלים דינמיים לחלוקה של המרחב באמצעות קירות ניידים על מסילות, למשל, שיאפשרו לייצר נישות ושינויים מיידיים בחלל. התחלנו לדבר על שיווק 'דיוריות', כלומר חלל גדול שנמכר בלי חלוקה מוכתבת, שבו תתאפשר חלוקה שתנער את ההגדרה הקלאסית של סלון, פינת אוכל ושלושה חדרי שינה. כפי שבמבנים לתעשייה, בעל הנכס יכול לבחור בהרבה אפשרויות לאותו היתר — נגריה או מפעל גלידות — הבניין נשאר נוקשה".

התובנה השנייה נוגעת לצורך הדחוף בהאצת פרישת תשתית תקשורת מהירה (סיב אופטי או טכנולוגיות אחרות) כדי לאפשר עבודה איכותית מרחוק ללא ניתוקים ועיכובי מעבר נתונים, ורשתות שיכולות לשאת שיחות וידיאו רבות משתתפים בהיקפים גדולים. לפי מינהל התכנון, הפרישה של סיב אופטי איכותי מוגבלת כיום לכמה שכונות ב–46 ערים בלבד, ובמרבית הערים התשתיות הקיימות מיושנות ולא אמינות. בשבוע שעבר נפגש בן אליעזר עם משרד התקשורת במטרה לעודד פרישה של רשתות מהירות בשכונות החדשות ולייצר תיאום בתכנון, כמצופה.

לוקרים לקבלת משלוחים בכל שכונה בעיר

שני רעיונות שניצניהם ניכרו עוד בעולם התכנון שקדם לקורונה צפויים להשפיע על סביבות המגורים ביתר שאת: הכלכלה השיתופית וקהילה כמוצר צריכה, ועולמות השילוח והאי־קומרס.

מיזם אחד שכבר פועל בשטח והמסמך מעודד לאמץ את התפישה הכלכלית־תכנונית שעומדת מאחוריו הוא מיזם הפרופ־טק (Property Technology), טולו, שמציע שירות של מחסנים שיתופיים בערים ופעיל בעיקר בגורדי השחקים בניו יורק. אחד מהם ממוקם במגדל Sky Building בלב מנהטן. כשחושבים על מחסן, הדימוי השכיח שעולה הוא של מרתף אפרורי, אך במקרה הזה מדובר בחלל משוכלל שממוקם בקומה העשירית מתוך 65 בבניין בן יותר מ–1,200 דירות. הכניסה נעשית באמצעות כרטיס חכם שמזהה את הדייר עם סנסורים ומכווין אותו למוצר שביקש להשכיר לטווח קצר מבין מלאי רחב של מוצרים שאין סיבה שלכל אחד יהיה בבית, אבל תמיד טוב שיהיו בהישג יד.

"חברות ניהול שמשקיעות עשרות אלפי דולרים בחדרי כושר ובלאונג'ים שאין להם שימוש מבינות כעת שכדאי לנצל את החללים האלה לשימושים שישפרו את איכות החיים של הדיירים"

יעל שמר, מייסדת טולו
יעל שמר, מייסדת טולוצילום: TULU

שואב אבק, מקרן לסרטים, מדפסת, כיסאות מתקפלים, מגהץ אדים, מזרנים, משקפי מציאות מדומה, פלייסטיישן, משחקי קופסה, ציוד קמפינג, קורקינט, מכונת פסטה וארגז כלים — כל אלה מחכים במחסן עבור דיירי הבניין, שמאז פרוץ המגפה יכולים לקבל גם שירותים של ציוד ניקיון, ניירות טואלט ומסכות באמצעות אפליקציה ייעודית.

"הרעיון הוא לייצר שירות לדיירים ממעמד הביניים שחיים בעיר ואין להם מקום לאחסן שק שינה, רובוט לניקוי חלונות ומסור, אבל הם רוצים אותם נגישים", מסבירה יעל שמר, מייסדת טולו. "חברות ניהול משקיעות עשרות אלפי דולרים בחדרי כושר ובלאונג'ים שאין להם שימוש ולא מייצרים ערך מוסף לדיירים שלהם, מבינות כעת שכדאי לנצל את החללים האלה לשימושים שישפרו את איכות החיים של הדיירים. לכן, הם מקצים לנו מרחבים משמעותיים בבניין".

ניו יורק בימי קורונה
ניו יורק בימי הסגר. "הקורונה המחישה מה קורה כשהעיר נחסמת וערוצי הצריכה המקובלים נעשים מוגבלים"צילום: AFP

"הקורונה המחישה מה קורה כשהעיר נחסמת וערוצי הצריכה המקובלים נעשים מוגבלים, ואפילו אמזון לא מגיעה בקלות" אומרת שמר. "המחסנים שלנו מעניקים גישה החוצה ונתנו יתרון לבניין. אנחנו מבוססי דאטה ומנטרים את השימושים של הדיירים וצרכיהם ולמדנו להגיב מהר. ברבעון האחרון הרגשנו צמיחה כי המשתמשים צרכו יותר מהבית. ההשכרה של המוצרים היא לפי שעה ובעלות של דולרים בודדים, והאג'נדה מתאימה לדור ה–Y — שמחפש גישה ולא בעלות".

עניין נוסף הוא היחס לחברות השילוח והמקום שלהם בבניין המגורים, שנהפכו שחקן משמעותי, במיוחד בתקופה האחרונה. "לפני הקורונה הכרנו את העומס על המעליות בבנייני המשרדי כששליחים הגיעו במאסות בשעות הצהריים, וכבר אז שמענו מהשטח מחשבות על מעלית נוספת ומרחבי אחסון לשליחויות", מסביר בן אליעזר. "הקורונה הכניסה את השאלות האלו גם לתוך שכונות המגורים בגוש דן וגם מחוצה לו, וגרמה לנו לשאול אם אנחנו צריכים להציע חדרי אחסון בבניינים ולחשוב מחדש על תיבות הדואר, אם בבניין יהיה מקום לאחסן משלוח של מזון במקרר משותף, ואם בשכונה צריכים לתכנן לוקרים לקבלת משלוחים. ואולי בכלל נכון לחשוב על הגגות ועל עמדות נחיתה לרחפנים, שעוד כמה שנים יתחילו לבצע משלוחים?"

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker