בלון הנפץ של המשכנתאות: הבועה מתנפחת - כך תתמודדו עם החוב

המשבר הקפיץ את מספר בעלי המשכנתאות הדוחים או מפגרים בתשלומים ■ הבנקים מציעים הסדרי דחייה ופריסה שעולים ללקוחות יותר ומגבירים את הסיכון בענף

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אילוסטרציה
הדר חורש
הדר חורש
הדר חורש
הדר חורש

מול הדיווחים על הכלכלה הקורסת, נותר שוק המשכנתאות אי של יציבות. במארס, שבמהלכו הוכרז הסגר הראשון, עוד רתח השוק ושבר שיאים, אבל באפריל נרשמה ירידה חדה. משרדי המכירות של חברות הבנייה היו סגורים, הקונים והמוכרים נותרו בבתים וגם לסניפי הבנקים קשה היה להגיע.

בחודשים הבאים — מאי, יוני ויולי — חזר היקף הפעילות לרמות דומות לאלה שהיו בשנה שעברה, עם 6 מיליארד שקל שזרמו מדי חודש מקופות הבנקים לחשבונות הלקוחות, ומשם למוכרי הדירות. נתונים אלה מתיישבים עם הנתונים הכלליים, המלמדים על חזרה לשגרה בהיקפי הפעילות של שוק הנדל"ן. הבנקים לא רק חזרו לשגרת עסקים רגילה, אלא אף הגדילו את טווח הסיכונים שלהם והרשו לעצמם להעלות את שיעורי המינוף; כך, באפריל־יוני 2019 היו שיעורי המשכנתאות במינוף גבוה (60%–75% משווי הדירה) 34%–36% מסך השוק — ואילו בחודשי הקורונה, אפריל־יוני 2020, עלה חלקן של הלוואות אלה ל–38%–40% מסך השוק. הנתונים האלה משקפים את העלייה בשווי הנכסים ביחס להון העצמי של נוטלי המשכנתאות, שלא האמיר כמו מחירי הדירות.

רק השבוע החליט בנק ישראל לנתח מחדש את הנתונים ולהתריע על הסיכון העולה למקבלי המשכנתאות ולמערכת הבנקאית כולה. "כמעט לרבע ממשקי הבית שרכשו דירה ראשונה מתחילת 2015 ועד אפריל 2020 (כולל) יש לפחות בן זוג אחד המושבת בשל משבר הקורונה.

על סמך מספר העסקות לרכישת דירה ראשונה בלבד בתקופה זו ניתן להעריך את מספר משקי הבית שיש בהם לפחות מושבת אחד (כלומר, כאלה שמתקשים לשלם משכנתא) ב–49–55 אלף (...) הנתון המעודד הוא שבני 20–54 — הקבוצה שבה השכיחות של נוטלי המשכנתאות גבוהה יחסית — מהווים 84% מאלה שדיווחו על החזרה לעבודה עד כה. עם זאת, שיעור החזרה לעבודה שלהם עדיין נמוך — 18.6% בלבד".

מיכל דן

מיכל דן, בנק הפועלים: "הוראות בנק ישראל בדבר הסדרי דחיית התשלומים הוארכו אמנם עד סוף השנה, אבל זה לא סוף פסוק. לקוחות שיצטרכו דחייה נוספת או פריסת תשלומים יוכלו לעשות זאת גם בתחילת השנה"

חגיגת המשכנתאות של הבנקים אינה משקפת נתונים נוספים המצביעים על עליית הסיכון, גם אם מניחים שאין עדיין חשש ליציבות המערכת הבנקאית. דו"חות בנק ישראל מצביעים על כך שכ–10% מגביית המשכנתאות בחודש האחרון בפיגור. כלומר, 25% מהתשלומים על חשבון המשכנתא לא שולמו במועדים הנקובים בהסכם ההלוואה. לצורך השוואה, בימים רגילים ממוצע הפיגור בתשלומי המשכנתאות הוא 5%.

חזרה לשגרה?

ואולם הזינוק החד בפיגורים אינו מעיד רק על עומק המשבר הכלכלי — מיד עם פרוץ המשבר הודיעו הבנקים על תוכניות לדחיית תשלומי משכנתא. התוכניות גובו באמצעות הקלות מיוחדות מטעם בנק ישראל שפורסמו באפריל וביוני. ההיענות הראשונית היתה סוחפת. כ–100 אלף משקי בית הודיעו בתוך ימים אחדים על דחיית התשלום לבנק.

לא היו אלה רק לקוחות שנקלעו למשבר בעקבות יציאה לחופשות ללא תשלום (חל"ת), פיטורים או קריסת עסקים פרטיים. לא מעטים מהפונים לבנק היו לקוחות שהחליטו להקדים תרופה למכה אפשרית, שלא באה (לפחות לא בעוצמה שעליה דיברו).

רבים מהם, כפי שמעידים במערכת הבנקאית, שבו וחידשו את התשלומים בחודשים שלאחר מכן, ובצדק: הדחייה אינה מגלמת הנחה כלשהי בתשלום, אלא רק קונה עבור הלווים זמן במחיר של תוספת תשלומי ריבית. לדברי חבר איגוד יועצי המשכנתאות, יונתן ברלינר, "לקוחות רבים הבינו שהדחייה אינה משתלמת וחזרו לשלם. דחיית תשלומים מעלה את סך החזרי הריבית. כך, העלות האמיתית של הפטור הזמני מחשבון המשכנתא עשויה להגיע ל–15 אלף שקל תוספת.

באפריל־יוני 2019 היו שיעורי המשכנתאות במינוף גבוה - 60% – 75% משווי הדירה - 34% – 36% מסך השוק, ואילו באפריל־יוני 2020 עלה חלקן ל–38%–40% מסך השוק

סניף של מזרחי טפחות בתל אביב
סניף של מזרחי טפחות בתל אביבצילום: אייל טואג

בנק ישראל הורה לבנקים שלא להחשיב את דחיית התשלום לצורך דירוג האשראי של הלקוח. המשמעות היא שהבקשה לדחיית התשלום לא תירשם במערכת הבנקאית. עם זאת, ברלינר מזהיר שהבקשה תצוין במסמכי הבנק, ועלולה להשפיע על הלקוח במקרה שיבקש הלוואה נוספת בסניף שלו.

"במצב של עודף ביקוש - גם מיתון לא גורם לירידה בעסקות"

פריסה ודחייה של פירעון הלוואות עולה ללווים בתוספת תשלומי ריבית ומשפרת לכאורה את רווחי הבנקים. הצד השני של המטבע הוא גידול במספר הלווים שיקרסו תחת הנטל ולא יחזירו את ההלוואות.

אם יש משהו שבנקאים שונאים לדבר עליו הוא סיכון. "האשראי למשכנתאות עדיין בסיכון נמוך", אומרת ראשת אגף אשראי קמעונאי ומשכנתאות בבנק הפועלים, מיכל דן. "המשבר מגיע לאחר תקופה ארוכה של עליות מחירים בשוק הדירות ויחס הלוואות ביחס לשווי הנכסים גבוה", אומרת דן, ומתייחסת בעיקר לביטחון הנובע מאפשרות הבנקים לגבות בעת הצורך את חובם באמצעות מימוש הדירות.

דרור פלדמן

דרור פלדמן, מזרחי טפחות: "שוק התחלות הבנייה מספק פחות מ–50 אלף דירות חדשות בשנה, וזה לא מספק את הביקוש. כאשר קיימים עודפי ביקוש, גם המיתון הכלכלי אינו גורם לירידה בעסקות"

היא מסרבת להתייחס ישירות לנתונים על הפיגורים והדחיות בתשלומי החובות. "הוראות בנק ישראל בדבר הסדרי דחיית התשלומים הוארכו אמנם עד סוף השנה, אבל זה לא סוף פסוק. לקוחות שיצטרכו דחייה נוספת או פריסת תשלומים יוכלו לעשות זאת גם בתחילת השנה. הדברים כרגע נזילים ואין לנו אפשרות לחזות את משך המשבר, שיעורי האבטלה ומידת הפגיעה באוכלוסיית הלווים", היא אומרת.

למרות חוסר הוודאות הגובר בענף, ואולי דווקא בגללו, ממשיכים הבנקים לשווק במרץ משכנתאות לרוכשי דירות. השוק, מסבירים בבנקים, נותר יציב יחסית. "בהתחלה הופתענו, אבל כשפילחנו את אוכלוסיית הלקוחות התברר שמקבלי המשכנתאות מתאפיינים בחתך שונה מהאוכלוסייה הכללית במשק", מסביר טל בר אל, ראש מערך המשכנתאות בלאומי. "חלק גדול מהיוצאים לחל"ת הם אנשים שממילא לא היו מועמדים לנטילת משכנתא — סטודנטים, צעירים בעבודות זמניות ומבוגרים שחלק גדול מהם כבר קיבל משכנתא ואף החזיר אותה במלואה לבנק".

לפי הערכות, הביקוש החזק למשכנתאות נמשך גם בחודש האחרון, שלגביו עדיין לא פורסמו נתונים רשמיים. "זהו שוק שנמצא שנים רבות במחסור בהיצע", מסביר דרור פלדמן, מנהל סקטור המשכנתאות במזרחי־טפחות. "שוק התחלות הבנייה מספק פחות מ–50 אלף דירות חדשות בשנה, וזה לא מספק את הביקוש הטבעי. כאשר קיימים עודפי ביקוש, גם המיתון הכלכלי אינו גורם לירידה בעסקות".

אחת הסיבות ליציבות בבקשות למשכנתא היא תוכנית מחיר למשתכן. רוכשי הדירות במסגרתה התחייבו לרכישה בתקופות קודמות, וחלקם זכו בדירתם לפני שנתיים־שלוש. גם אם מצבם הכלכלי של הרוכשים השתנה לרעה בחודשים האחרונים, עושים בבנקים מאמץ מיוחד ללכת לקראתם. "במקרה של מחיר למשתכן נעשה מאמץ מיוחד, שכן מדובר בלקוחות טובים עם נכסים שערכם הריאלי גבוה ביחס להיקף ההלוואה. גם הלקוחות מתאמצים שלא להפסיד את ההטבה הגדולה", אומר ברלינר.

בנק ישראל הנחה את הבנקים להקל עם מי שיצאו לחל"ת ולהתחשב בשכרם ערב היציאה לחופשה. ההסדר אינו פותר את הבעיה של מי שהוצא לחל"ת ללא תאריך מוגדר לחזרה לעבודה

תקופת קורונה בת"א. למצולמים אין קשר לנאמר בכתבה
תקופת קורונה בת"א. למצולמים אין קשר לנאמר בכתבהצילום: מוטי מילרוד

בין הפתרונות המקובלים ללקוחות בלחץ נמנה מוסד "הערב המשלם", השותף בעול ההחזרים — קרוב משפחה מדרגה ראשונה, המתחייב להשתתף בתשלומי המשכנתא בשיעור שאינו פחות מ–20%. בעבר נהגו הבנקים לקבל גם ערבות של ערב רגיל, שאינו שותף בהחזרי המשכנתא, אבל כיום זהו נוהל נדיר יחסית שכן הבנקים אינם מייחסים משקל רב לערבות כזאת.

"ברירת המחדל היא דחייה"

הירידה במספר העסקות בגל הראשון של המשכנתאות היתה מלווה בעליית הריבית, אך תוך זמן קצר שבו הבנקים והורידו אותה. במערכת הבנקאית טוענים כי העלייה נגרמה בשל תנודות שוק ההון: התשואות על איגרות החוב עלו ועמן המחיר (הריבית) שמשלמים הבנקים תמורת הכסף שהם מלווים ללקוחות. ואולם זהו רק חלק מההסבר. בפועל, העלו הבנקים גם את המרווחים שלהם, כלומר הגדילו את ההפרש בין עלות גיוס ההון לריבית שאותה הם גובים מהלקוחות.

הבנקים הסבירו לציבור שעליית המרווחים משקפת את התגברות הסיכון באשראי: התערערות המצב הכלכלי הגבירה את הסיכון במתן הלוואות ולכן על הבנקים לגבות מהלקוחות מחירים גבוהים יותר, שיפצו אותם על הפסדים כתוצאה מהלוואות ללקוחות שאינם יכולים לעמוד בתשלומים. "הריבית התייצבה היום על רמה נמוכה יותר מזאת שלפני המשבר", אומר פלדמן. לטענתו, כתוצאה מכך חזרו לשוק שחקנים נוספים — משקיעי נדל"ן שבעבר נהגו להשקיע בחו"ל ובנכסים מסחריים. לפי שעה, הטענה לשובם של המשקיעים אינה משתקפת בנתונים הרשמיים.

יריד מכירות של גינדי
יריד מכירות של גינדיצילום: שני רייך

השבוע פנה משרד האוצר לוועדת הפנים של הכנסת, שנענתה לבקשתו להקדים את הפחתת מס הרכישה למשקיעים. ההפחתה נועדה להיכלל בחוק התקציב החדש, אבל גורמים באוצר הסבירו שהציפייה להפחתת המס גרמה להקפאה זמנית של רכישות המשקיעים.

רוב מקבלי המשכנתאות אינם משקיעים, אלא שכירים שחייבים בהצגת תלוש משכורת. בנק ישראל הנחה את הבנקים למשכנתאות להקל עם מי שיצאו לחל"ת ולהתחשב בשכרם ערב היציאה לחופשה לצורך חישוב יכולת ההחזר שלהם. ההסדר אינו פותר את הבעיה של מי שהוצא לחל"ת ללא תאריך מוגדר לחזרה לעבודה, והבנקים דורשים מהלקוחות מסמך המאשר את התחייבות המעסיק לקבל אותו חזרה לעבודה ואת תנאי השכר המובטחים.

בבנקים נוהגים לומר שפקידי המשכנתאות שלהם נוהגים בזהירות המתחייבת וכי הם אינם מודעים למספר גדל של מסורבים — לקוחות הפונים לקבלת משכנתאות ומושבים ריקם, או עם הצעת הלוואה בסכום נמוך מהדרוש לרכישת הדירה. בבנק ישראל, האוסף ומפרסם את נתוני המשכנתאות, מסבירים שהדיווחים המתקבלים מהבנקים מתייחסים להלוואות שבוצעו בלבד.

על פי הערכות, כ–150 אלף משפחות סובלות מירידה בהכנסה כתוצאה מהמשבר. יחס הבנקים משופר בהרבה ללקוחות המודיעים מראש על בעיה בתשלומים ומבקשים להגיע להסדר פריסה

פארק בבלי בתל אביב
פארק בבלי בתל אביבצילום: אייל טואג

יועץ המשכנתאות ברלינר מציין שהבעיה העיקרית בדחייה אינה עם מי שאיבדו את עבודתם או ירדו בהכנסתם, אלא באלה שהמשבר היכה בהם תוך כדי תהליך של רכישת הדירה. "כשלקוח ניצב בפני איום של הפרת חוזה לרכישת דירה, הבנק בלחץ. לפקיד בבנק לא תמיד יש זמן ורצון לבדוק את מצבו של הלקוח לעומק, וברירת המחדל היא דחייה. לכן, כדאי לעשות הכנה מראש, ואף להיעזר באיש מקצוע".

לצאת עם המשכנתא לחל"ת

על פי הערכות, כ–150 אלף משפחות סובלות מירידה בהכנסה כתוצאה מהמשבר, אבל נשארות עם המשכנתא. הבנקים אינם מגלים סובלנות כלפי לקוחות שאינם עומדים בתשלומי המשכנתא. לקוח כזה יתקשה להגיע להסדר נוח עם הבנק לפריסה מחדש של תשלומים. יחס הבנקים משופר בהרבה ללקוחות המודיעים מראש על בעיה בתשלומים ומבקשים להגיע להסדר פריסה או דחייה לפני שנוצר הפיגור.

דחיית התשלומים שמציעים הבנקים אינה האופציה היחידה להקלה בתזרים המזומנים המשפחתי. שחר כרמון, מנכ"ל פריים ייעוץ משכנתאות ופיננסים, ממליץ מתי כדאי לנצל את האפשרות — ולמה חשוב לשים לב.

טל בר אל

טל בר אל, בנק לאומי: "חלק גדול מהיוצאים לחל"ת הם אנשים שממילא לא היו מועמדים לנטילת משכנתא — סטודנטים, צעירים ומבוגרים - שחלק גדול מהם כבר קיבל משכנתא"

ירושלים, בשבוע שעבר
ירושלים, לפני שבועיים. למצולמים אין קשר לנאמר בכתבהצילום: אמיל סלמן

האם כדאי לדחות את תשלומי הריבית או להקטין תשלומים באמצעות פריסה מחדש של המשכנתא לתקופה ארוכה?

אם אתם מעריכים שהירידה בהכנסה היא לתקופה קצרה, עדיף לדחות תשלומים. בחשבון הכולל, מדובר באפשרות זולה יותר מפריסת המשכנתא לתקופה ארוכה יותר. הבנקים מציעים מגוון דרכים להקלה זמנית בתשלומים, החל בדחיית תשלומי משכנתא רגילה לתקופה של שלושה חודשים ויותר ועד לדחיית תשלומים על חשבון קרן המשכנתא לתקופה של שנתיים.

מתי כדאי בכל זאת לעשות פריסה מחדש?

לכל משפחה כדאי לעשות מדי פעם ארגון מחדש של החובות והתאמתם להכנסות ולצרכים. תמיד אפשר למצוא אפשרות להקטין את הריבית למשכנתא, או לנצל את האפשרות החדשה להגדיל את שיעור המשכנתא ל–70% משווי הנכס כדי להמיר חובות יקרים לטווח קצר במשכנתא בריבית נמוכה.

מה עושה מי שנמצא בעיצומו של תהליך לרכישת דירה והבנק מסרב לתת לו משכנתא?

הבנקים זהירים כיום יותר ואינם ממהרים לתת משכנתא לעובדים שהאופק התעסוקתי שלהם לא ברור. אם הכנסת הלווה אינה עומדת בדרישות, אפשר להכניס להלוואה ערבים משלמים — קרובים מדרגה ראשונה שמוכנים להשתתף בתשלומים עד שהלווה יסתדר. אפשרות אחרת היא לבקש מהקבלן דחיית תשלומים. בימים אלה הקבלנים עשויים להיות קשובים יותר לבקשות כאלה, כשהחלופה היא ביטול העסקה.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker