בדקנו: איפה השכונה הכי מבוקשת בחיפה - ומה הסיכוי למצוא דירה במיליון שקל

מהו התקציב הפופולרי לחיפוש דירה בחיפה ואיפה נאלצים מוכרי הדירות להתפשר במחיר?

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה
מפרץ חיפה
מפרץ חיפהצילום: מוטי מילרוד
הדר חורש
הדר חורש
הדר חורש
הדר חורש

מדד יד 2-TheMarker החדש יצא השבוע לבדוק את שוק הדירות בחיפה. מהמדד עולה כי לרוכשי הדירות הכי כדאי להתמקח על המחיר באזור המכונה הדר עליון, שאותו מנסה העירייה להחיות בשנים האחרונות: מחירי הדירות באזור נמוכים בעשרות אחוזים מהמחירים המקובלים בשכונות המבוקשות בעיר ושיעור ההתפשרות של בעלי נכסים בשכונה הוא 8.9%.

עוד עולה מהמדד כי השכונה המבוקשת ביותר בחיפה היא קרית חיים מזרחית - אזור חדש הנמצא בבנייה מואצת. אזור זה מהווה יעד למשפחות צעירות, בין היתר בשל הגישה לאזורי התעסוקה והמסחר מצפון לעיר. במקום השני במדד החיפושים ניצבת שכונת נוה שאנן, שעל הכרמל. השכונה הוותיקה מאוכלסת על ידי משפחות מהמעמד הבינוני, ונהנית מביקוש לשכירות מצד צעירים וסטודנטים בטכניון. במקום השלישי - שכונת אחוזה היוקרתית. במקומות הבאים ניתן למצוא את השכונות בת גלים ומרכז הכרמל, שמשקיעים רבים רואים במחירים הנמוכים של הדירות בהן הזדמנות עסקית.

המדד החדש מבוסס על ניתוח מודעות המכירה שהתפרסמו בעיר בשנה האחרונה (12 חודשים אחרונים). המדד בוחן אילו דירות מבוקשות על ידי הגולשים ובאיזו מידה המחירים המתפרסמים קשיחים: כמה זמן עובר עד שהמוכרים מורידים את המודעה (לרוב, מכיוון שעסקה יצאה לפועל) וכמה הם מוכנים להוריד את המחיר כדי למכור. המדד משקף את שיעור ההתפשרות, שנעשה באמצעות השוואת המחיר במודעות למחיר העסקות שדווחו ברשות המסים. בנוסף, מסייע המדד בדירוג השכונות בעיר מבחינת ביקוש.

השכונות המבוקשות ביותר בחיפה

מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת בהדר עליון הוא 1.2-1.1 מיליון שקל, אך הביקוש למגורים באזור נחשב חלש יחסית לשכונות אחרות בעיר. מנתוני המדד עולה כי זמן המכירה הממוצע גבוה - 58 יום - ושיעור ההתפשרות על המחיר מגיע לשיא של 8.9% מהמחיר הראשוני המבוקש. שיעור ההתפשרות בשכונה גבוה גם בדירות 3 חדרים: זמן המכירה לפני הורדת המודעה הוא 37 יום בממוצע ושיעור הירידה במחיר מסתכם ב-6.8%. שיעור התפשרות גבוה יותר ומחירים נמוכים יותר אפשר למצוא בדירות 3 חדרים בשכונת נוה יוסף, בצד הצפון-מזרחי של ההר בקרבת הטכניון: זמן מכירה של 34 יום והתפשרות של 6.9%. מחיר דירת 3 חדרים בשכונה הוא 700-650 אלף שקל.

מהמדד עולה כי גם בשכונת כרמליה הוותיקה, הממוקמת בסמוך למרכז הכרמל וציר מוריה בעיר, נאלצים להתפשר בשיעורים גבוהים על מחירי הדירות; מחירי דירות 4 חדרים בשכונה נעים סביב 1.8 מיליון שקל והפער בין המחיר הראשון שפורסם במודעה למחיר המכירה גבוה - 7.1%. משך הזמן הממוצע למודעה באתר עבור נכס בשכונת כרמליה הוא 36 יום.

מנגד, בשכונת סביוני כרמל נאלצו מוכרי הדירות להתפשר פחות. השכונה ממוקמת בדרום הכרמל, בסמוך לשכונת דניה היוקרתית בעיר לאוניברסיטה ולפארק הכרמל שמתפרש מתחתיה. מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת בה על פי המדד הוא 2 מיליון שקל והביקוש הגבוה הוא כנראה הגורם למדד ההתפשרות הנמוך: מפרסמי הדירות למכירה הורידו מחיר רק לאחר 52 יום, כאשר שיעור ההתפשרות הוא 5.2% בלבד. כאמור, מדד זה מהווה את הפער בין המחיר שבו פורסמה הדירה למחיר העסקה בפועל, כפי שדווחה ברשות המסים.

מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת בשכונת הדר עליון הוא 1.2-1.11 מיליון שקל, אבל הביקוש באזור חלש יחסית. זמן המכירה הממוצע גבוה ושיעור ההתפשרות על המחיר מגיע לשיא של 8.9% מהמחיר

שיעור התפשרות נמוך יותר נמצא בשכונה נאות פרס, שבה המחירים נמוכים יותר, אך נחשבת אזור מבוקש בשל ריכוז חריג של בנייה חדשה בעיר. הזמן הממוצע להורדת המחיר מצד המוכר באזור זה הוא קצר יותר, 30 יום, אך שיעור ההתפשרות הממוצע הוא הנמוך ביותר שנמדד בחיפה - 3.1%. שיעור ההתפשרות השני ברמתו נמצא בקרית שמואל, הסמוכה לקרית מוצקין (3.6%), שבה חלפו 46 יום עד להסרת המודעה.

רמת הביקוש לשכונה משתקפת לרוב במחירי הדירות, אבל לעתים קרובות שכונות מבוקשות דווקא בגלל מחירי הדירות הסבירים שלהן, ואילו שכונות יקרות סובלות מביקוש נמוך הנובע מרמת המחירים שלהן. בחיפה מגלה המדד נכונות גדולה להתפשר ו"רכות" של מוכרים בשתיים מהשכונות העניות של העיר, הדר ונוה יוסף, לצד שכונת כרמליה - שתושביה נמנים עם המעמד הבינוני-גבוה.

הנחה של חצי מיליון שקל למשפחה

הדימוי הירוד של חיפה, בעיקר באזורים הישנים של העיר, גורר מחירי דירות נמוכים יחסית למרות מוקדי תעסוקה וקניות. גם פרויקטי מחיר למשתכן, שאמורים למשוך לעיר אוכלוסייה צעירה או לפחות למנוע את הנטישה של צעירי העיר, אינם בהכרח מבשרים טובות. עם זאת, ההגרלה האחרונה של מחיר למשתכן שנערכה בינואר הוכיחה שעל אף הביקורת על מצב העיר והתכנון הלקוי, יש ביקוש לא רע למגורים בחיפה, לפחות במחיר מוזל. כמעט 3,000 משקי בית התמודדו על הזכות לרכוש 302 דירות מוזלות בעיר - ביניהן דירות 4 חדרים בשטח של 120 מ"ר במחיר ממוצע של 1.2 מיליון שקל.

רק רוצים למכור

הדירות בחלקים המבוקשים יותר של העיר במבואות הדרומיים, עם גישה נוחה לכביש 4, בסמיכות לאצטדיון ולאזורי הקניות והתעסוקה בפארק מת"מ. מכיוון שמדובר בדירות חדשות באזור חדש של העיר קשה לאמוד את שיעור ההנחה. עם זאת, מחירי הדירות הנוכחיים באזור פארק מת"מ ונאות פרס נעים סביב 1.7 מיליון שקל - כך שאפשר להניח ששיעור ההנחה הצפוי לזכאי תוכנית מחיר למשתכן יהיה 30% - כלומר, כ-510 אלף שקל למשפחה.

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מלמדים על רגיעה בשוק החיפאי. למרות עלייה של 0.7% בחודשיים האחרונים של 2019, בסיכום השנה כולה ירדו מחירי דירות 4-3.5 חדרים בעיר ב-1.4% לעומת עלייה בשיעור דומה בממוצע הארצי. העובדה שמחירי הדירות בשוק החופשי נמוכים לעומת המחירים המאמירים באזור המטרופולין של גוש דן, ואף יורדים בסיכום שנתי, אינה מפריעה למדינה להמשיך לסבסד בכבדות את מחירי הדירות באזורים המבוקשים של העיר.

דירת 4 חדרים היא המוצר המבוקש ביותר בענף ולא רק בחיפה. על המקום השני ברמת הביקוש מתחרות דירות 3 ו-5 חדרים. זאת, כאשר דירות 5 חדרים מבוקשות בעיקר בשכונות חדשות ובאזורים חרדיים, ואילו דירות 3 חדרים מבוקשות בקרב משפחות שבהן בני הזוג פרודים וכן בקרב משקיעים. התשואה (היחס בין מחיר הדירה להכנסות משכירות, בתוספת עליית ערך הדירה) בדירות ישנות בנות 3 חדרים גבוהה יותר בדרך כלל. בחיפה הגיע הביקוש לדירות 5 חדרים למקום השני בשכונות קרית חיים מזרחית ואחוזה. דירות 3 חדרים הגיעו למקום השני במדד החיפושים בשכונות נוה שאנן, בת גלים ומרכז הכרמל.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker