"המחירים זינקו ב-20% – אבל ההסתערות עכשיו היא בלתי־נתפשת"

נטלי מרשל, בעלת חברה לשיווק שטחי משרדים, מסבירה מדוע אף שהקורונה סימנה עבור רבים את גוויעת הענף, הביקוש דווקא בשמים ■ עם זאת, המרוויחה הגדולה לא תהיה בהכרח תל אביב

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
נטלי מרשל
נטלי מרשל. "לפי הביקוש הגובר למתחמי תעסוקה מחוץ לעיר — נראה שדווקא ההגעה לתל אביב הפכה לסיוט עבור הרבה חברות"צילום: תומר אפלבאום
עדי כהן
עדי כהן
עדי כהן
עדי כהן

מול גל ההנפקות חסר התקדים של החודשים האחרונים בהיי־טק והתנופה שפוקדת חברות רבות בתעשייה, התחזיות השחורות שדבקו בענף המשרדים עד לאחרונה נראות פתאום מנותקות מהמציאות. את צילומי המשרדים השוממים של תקופת הקורונה מחליפים בחודשים האחרונים צילומי משרדים עמוסים, חגיגות יקרות ותנועה שוקקת של אנשים בכל צירי העבודה המרכזיים. גם ענקיות הנדל"ן המניב בשוק מדווחות בתקופה האחרונה על תנועה ערה, ועל ביקוש משמעותי לשטחי משרדים, שבמקומות מסוימים — כמו תל אביב והרצליה — אף גוברים על ההיצע.

נטלי מרשל, בעלת חברת השיווק Marshall המתמחה במיזמי נדל"ן מניב ופועלת בתל אביב, במתחם האלף בראשון לציון, באזור התעשייה החדש של רעננה ובמתחם הבורסה ברמת גן, סבורה כי השמועות על מותו של השוק היו מוקדמות. "נכון שבתקופת הקורונה כולם מיהרו להספיד את שוק המשרדים, אבל מה שאנחנו חווים בחודשים האחרונים זה ההפך המוחלט. ההסתערות על משרדים כיום בלתי־נתפשת וגבוהה בהרבה גם מהתנועה של השוק הזה לפני המגפה", טוענת מרשל.

את הרתיחה הזאת, המנוגדת לתחזיות השחקנים בענף ומשקיעי הבורסה, מייחסת מרשל לתאוצה המסחררת של תעשיית ההיי־טק, המתרחבת והולכת, לצד ביקושים כבושים שהשתחררו עם החזרה לשגרה: "כשהקורונה התחילה, השוק כולו עצר מפאת חוסר הוודאות שפקדה אותו, וכמעט לא ראינו עסקות. בזמן שחלף, חברות גייסו עובדים, גדלו, השתנו, אבל אף אחת לא מיהרה לעשות שינויים מהירים בשטחי המשרדים שלה, בטח לא 'לעבור דירה'. מאז החיסונים והחזרה לשגרה, החברות האלה יצאו בבת אחת לשוק. נוסף על כך, הרבה חברות היי־טק נתונות עכשיו לגדילה מואצת ומשמעותית, וצריכות להגדיל את שטחי הנדל"ן שלהן בהתאמה".

ואיך ההסתערות הזאת משפיעה על המחירים?

"בפרויקטים האיכותיים בתל אביב המחירים עלו בחודשים האחרונים ב–20% להערכתי — כך שהמחירים חזרו למחירי טרום הקורונה, ואף עלו יותר מכך. במתחמי התעסוקה השונים מחוץ לתל אביב העלייה מינורית יותר, אבל גם שם המחירים מטפסים וכבר חזרו למה שהיה לפני המגפה.

"ההתייקרות של המשרדים בתל אביב גם מחזקת את אפקט הדומינו שדוחף חברות לצאת מהעיר, כך שהעליות האלה מקרינות גם למעגל השני לה. לעומת 100–120 שקל למ"ר מעטפת שחברות ישלמו למשרדים בתוך תל אביב — טווח המחירים מחוץ לעיר, אולי למעט הרצליה, נע כיום לרוב בין 45–75 שקל למ"ר בממוצע, ברמת מעטפת, בהתאם למיקום, לנגישות התחבורתית, לסטנדרט הפרויקט והשירותים שהוא מציע".

החברות אמנם גדלות, אבל השוק כולו מתעצב למודל של עבודה היברידית. איך זה מתבטא?

"המודל של עבודה היברידית נהפך כיום לדרישה שגורה שבאה מעובדים, בעיקר כשמדובר בחברות היי־טק, והחברות מתיישרות לפיה. עם זאת, זה ממש לא פוגע בנדל"ן או משנה את הצריכה הנדל"נית של אותן חברות. בפועל, ובטח כשמדובר בחברות גדולות שבהן מושקע הרבה כסף בכל עובד, המעסיקים לא מחפשים לחסוך דווקא על העמדה שלו במשרד. זה כסף קטן בבחינת ההוצאות, ובעיקר קיימת הבנה שעובד זקוק לשולחן קבוע".

"יותר ויותר חברות מתעניינות כיום בשטחי משרדים במעטפת הרחבה של תל אביב — ובעיקר באזור רמת גן, בני ברק, פתח תקוה, רעננה ומתחם האלף שנבנה בראשון לציון"

נתיבי איילון. "נהיה סיוט להגיע לתל אביב"צילום: תומר אפלבאום

אם כך, כל השיח על "עמדות חמות" ומשרדים גמישים הוא בסך הכל טרנד חולף?

"להערכתי, כן. ממה שאני רואה בחברות שאני עובדת איתן, עניין העמדות החמות תפס פחות. מעבר לרצון של עובדים שיהיה להם את המרחב שלהם, הקורונה דחפה אותנו לסביבה סטרילית יותר, שלא מתכתבת עם הקונספט של כיסאות חמים. הקורונה רק הוכיחה לחברות שאין תחליף למשרדים. רואים את זה בתנועה של מתחמי התעסוקה בשלושת החודשים האחרונים, שחזרה לפחות למה שהיתה לפני הקורונה, אם לא יותר".

אין תחליף למשרדים? לפי שיחות שערכתי בחודשים האחרונים עם גורמים בשוק, נשמע שהקורונה לימדה אותנו בדיוק ההפך.

"גם אם בראיונות מנהלי החברות הגדולות אינם מודים בזה, בחדרי חדרים הם מעידים על קושי ממשי שהתמודדו עמו בתקופת הקורונה — לנהל את העבודה מרחוק. בעיות שנפתרו בשיחת מסדרון קצרה או בחדר הישיבות בחצי שעה נהפכו לדיונים של שעות בזום. יותר מזה, נוצר פה אתגר גדול לחברות — לשמר את העובדים במתכונת העבודה הזאת. כשהעובד יושב בבית, לא כל כך משנה לו מי החברה שעבורה הוא עובד.

"כדי לייצר את תחושת השייכות הזאת, יש חשיבות אדירה למפגש של אותו עובד עם האנשים של החברה — הקהילה שנוצרת תחת אותה קורת גג. בזמן המשבר, חברות ניסו לפצות על זה בהטבות ומתנות שהגיעו לעובדים עד הבית, אבל מהר מאוד הם למדו שגם זה לא מספיק לייצר את המהות שהעובדים צריכים".

אז לטענתך, הקורונה בעצם לא שינתה דבר?

"לא בדיוק. הגמישות בעבודה שיצרה הקורונה משפיעה למשל על העדפות המיקום של חברות — שרואים בתנועה גוברת גם מחוץ לתל אביב. זה קורה בעיקר בחברות גדולות ובוגרות, שרוב העובדים שלהן הם לא טאלנטים בני 25 שגרים בתל אביב ורוכבים על קורקינט למקום העבודה, אלא אנשים שגרים במעגלים השניים והשלישיים לתל אביב. כשמדובר גם כך בהגעה למשרד שלוש פעמים בשבוע, קל יותר לדרוש מהעובדים להגיע מחוץ לעיר. זה מתחיל בבנקים, בחברות ביטוח ובחברות פיננסיות שעושות את המעבר — ובהן ישראכרט, מנורה, בזק ו–TSG — וזה מחלחל גם להיי־טק".

"המודל של עבודה היברידית נהפך כיום לדרישה שגורה שבאה מעובדים, בעיקר כשמדובר בחברות היי־טק, והחברות מתיישרות לפיה. עם זאת, זה ממש לא פוגע בנדל"ן או משנה את הצריכה הנדל"נית של אותן חברות. זה כסף קטן בבחינת ההוצאות"

עבודה מהביתצילום: Nick Bushe/אי־פי

חלק מהחברות האלה גוזרות על העובדים התל אביבים שעות ארוכות בפקקים, שעשויות גם להוריד מהאטרקטיביות שלהן מולם.

"לפי הביקוש הגובר למתחמי תעסוקה מחוץ לעיר — נראה שדווקא ההגעה לתל אביב הפכה לסיוט עבור הרבה חברות. ברור שתל אביב תישאר תל אביב ויש חברות שלא יזוזו ממנה — אבל זה כבר לא לכולם. יותר ויותר חברות מתעניינות כיום בשטחי משרדים במעטפת הרחבה של תל אביב — ובעיקר באזור רמת גן, בני ברק, פתח תקוה, רעננה ומתחם האלף שנבנה בראשון לציון. זה, כמובן, בתנאי שהמשרדים יושבים על ציר הרכבת הכבדה או הרכבת הקלה שבדרך ונגישים לתחבורה ציבורית.

"מדובר בתנועה טבעית של השוק. גם כששיווקתי את מגדל אלון 1 של מגדל והראל ב–2016 ופניתי לחברות היי־טק, הרבה הרימו גבה. מבחינתם, איילון מזרח היה מעבר להרי האופל, ודווקא רוטשילד — שישבו בה אז חברות כמו איירון סורס ופאלו אלטו — היתה מרכז העניינים. אף אחד לא האמין שרוטשילד תפסיק להיות כזאת, אבל עובדה היא שהקושי התחבורתי והעומס בדרך אליה עשו את שלהם. אין לי ספק שזה גם מה שבסוף ידחוף את התנועה מחוץ לתל אביב".

כלומר, מה שלא עשתה הקורונה — יעשו הפקקים.

"משהו כזה. אחד הפתרונות שחברות מיישמות כיום בשטח הוא להעביר את מרכז הכובד שלהן אל מחוץ לעיר, ולייצר 'משרדי לוויין' קטנים יותר בתוך תל אביב. כך, העובדים התל אביבים יגיעו למשרד, יראו את החברים, הפינה שלהם והלוגו של החברה — אבל באופן שמונגש ונוח להם יותר. עשו את זה באחרונה שתי חברות החד־קרן JFROG ודרייב־נטס (DriveNets), שיושבות בנתניה וברעננה, בהתאמה, ומחזיקות משרדי לוויין כאלה בתוך העיר".

ובתוך המשרדים עצמם, משהו השתנה?

"אחת הדרישות של חברות כיום היא ליותר שטחים ציבוריים בתוך המשרד, שייצרו יותר מפגשים וחיבורים בין העובדים — מפינות הישיבה והמטבח, ועד חדרי מוזיקה ויוגה או חדר כושר. גם יזמי הנדל"ן מבינים שהם צריכים לחשוב כבר בשלב ההקמה של פרויקטים לא רק על השוכרים, אלא גם על העובדים של אותם שוכרים. זה צריך לבוא לידי ביטוי בשירותים שהבניין יידע להציע, בנראות שלו ובדרכי ההגעה אליו".

"לפני כמה שנים, כשנבנו די במקביל בתל אביב מגדלי עזריאלי שרונה, מידטאון, טוהא, אלון ונוספים, לאף אחד לא היה ברור מי ימלא אותם. בתוך תקופה די קצרה, מאות אלפי מ"ר של שטחי משרדים התווספו רק בתל אביב ובבני ברק, ועובדה היא שתוך שנתיים השוק ספג את זה"

בניין טוהא בתל אביבצילום: דור קדמי

"חצי מיליון מ"ר משרדים חייבים להתווסף מדי שנה"

גם אם תמונת המצב הנוכחית אופטימית, את התחזיות הקודרות לשוק המשרדים הכתיבו גם מלאי התכנון האדירים שלו — 240 מיליון מ"ר שייבנו עד 2040. מי צריך את כל זה?

"גם לפני כמה שנים, כשנבנו די במקביל בתל אביב מגדלי עזריאלי שרונה, מידטאון, טוהא, אלון ונוספים, לאף אחד לא היה ברור מי ימלא אותם. בתוך תקופה די קצרה, מאות אלפי מ"ר של שטחי משרדים התווספו רק בתל אביב ובבני ברק, ועובדה היא שתוך שנתיים השוק ספג את זה. הצורך בשטחי תעסוקה רק ממשיך לגדול. לפי נתונים שפירסם באחרונה מכון גיאוקרטוגרפיה, בכל שנה יוצאים 35 אלף איש ממוסדות ההשכלה הגבוהה והצבא לשוק העבודה. אם נתרגם אותם לשטחי משרדים, גם בתחשיב הפסימי ביותר, זה חצי מיליון מ"ר שחייבים להתווסף מדי שנה. נוסיף לכך את התנופה בהיי־טק, שרק בחציון הראשון של 2021 הסתכמה ב–12 מיליארד דולר שגייסו חברות ישראליות בענף. ההערכות הן שמדובר ב–20 אלף מועסקים חדשים, שבתחשיב השמרני ביותר שווים ל–300 אלף מ"ר נוספים".

אם כך, גם היוזמה להסב שטחי משרדים למגורים מיוחדים, שמקודמת במשרדי הממשלה, נשמעת לא כל כך מחוברת לשטח.

"בגדול, אני מאמינה שהעולם הולך לכיוון של עירוב שימושים, שישלב בין מגורים ומסחר, גני ילדים ובתי ספר בתוך מתחמי התעסוקה. עם זאת, הנחת המוצא שבנייני המשרדים שמתוכננים ונבנים כיום לא יתמלאו אינה נכונה בעיני".

ובכל זאת, אנחנו שומעים על ירידה בהתחלות הבנייה של שטחי משרדים ברחבי הארץ. כנראה שהיזמים אופטימים פחות, ולא ממהרים לבנות.

"ההערכה שלי היא שמדובר בתיקון שהשוק מייצר, שהוא תהליך טבעי ונכון, שהיה קורה עם או בלי הקורונה. אחרי כמה שנים של ריצה מהירה וריבוי התחלות בנייה, באופן שלא בהכרח מותאם לקצב הגידול של צורכי השוק, הענף יודע גם למתן את עצמו ולהאט את הקצב. כך שגם אם התחלות הבנייה בשנה הזאת יירדו, לא הייתי ממהרת להספיד את הענף".

"אני מעריכה שאת ההתאוששות האטית יותר נראה גם בבניינים מרובי בעלים, שם גם במהלך הקורונה חוו פגיעה קשה יותר מאשר בבניינים שבבעלות חברה אחת. בחלק מהפרויקטים האלה, ראינו ירידות מחירים של 15%–20% ב–2020"

בניית משרדיםצילום: אייל טואג

והאופטימיות הזאת נכונה לכל מקום? הרי לא כל בנייני המשרדים בשוק נהנים מחגיגת ההיי־טק הנוכחית או מקרבה לרכבת הקלה שצפויה לבוא.

"אין ספק שיש פערים בין בנייני משרדים שונים, בין במחירים שלהם, גם טרום המגפה, ובין באופן שהקורונה השפיעה עליהם. להערכתי, על אותה הצמיחה, שממנה נהנים באחרונה מגדלי המשרדים החדשים, עשויים בהחלט לשלם פרויקטים ישנים יותר, של בניינים קלאס בי, שלא עוברים התחדשות כדי להתאים את עצמם לסטנדרטים החדשים של השוק. זה בא לידי ביטוי במחיר שאותם משכירים יכולים לדרוש, ולכן גם רואים חברות ענק שמשקיעות כיום בשדרוג בנייני משרדים ישנים יותר שבבעלותן — כמו אמות בבניין פלאפון בגבעתיים, או ריט 1 וס.ע.ן זהב באינפיניטי פארק שברעננה.

"נוסף על כך, אני מעריכה שאת ההתאוששות האטית יותר נראה גם בבניינים מרובי בעלים, שם גם במהלך הקורונה חוו פגיעה קשה יותר מאשר בבניינים שבבעלות חברה אחת. בחלק מהפרויקטים האלה, ראינו ירידות מחירים של 15%–20% ב–2020. לעומת אותן חברות גדולות שמחזיקות ומנהלות בניינים שלמים וגם השוכרים שלהם הן לרוב חברות גדולות ואיתנות, בפרויקטים של קבוצות רכישה מדובר בסוף בגורמים פרטיים שבהיעדר הכנסות, יכולתם לספוג את ההוצאות השוטפות של דמי ניהול וארנונה קטנה הרבה יותר. שם, לרוב, גם השוכרים הם עסקים קטנים יותר, שיש להם פחות אורך רוח ויותר גמישות לקום וללכת בתקופת משבר".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות