מתל אביב תצא הבשורה: פרויקט ראשון לשכירות לצמיתות – בלב אזור הביקוש

מחירי הדיור המאמירים בתל-אביב דוחפים את העירייה ויזמים פרטיים להציע פתרונות חדשים לדיור בר השגה בשכירות ■ מיזם חדש יציע מגורים המבוססים על שירותים משותפים, ובהם חדרי כביסה וכושר ■ דמי השכירות: 5,600-6,200 שקל

הדר חורש
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
הדמיה של הפרויקט. "דווקא בשכונה כזאת יש מקום לגיוון חברתי, להכניס לכאן אוכלוסייה צעירה"צילום: תכנון והדמיה: פרחי צפריר אדריכלים
הדר חורש

פרויקט ייחודי וראשון מסוגו בישראל יוקם בשכונת כוכב הצפון בצפון תל אביב. המיזם מבטיח כי הדירות המתוכננות ישמשו להשכרה - לצמיתות.

הפרויקט הוא החלוץ מבין כמה מיזמים מתוכננים בתל-אביב-יפו. הדיירים בבניין יוכלו לשכור דירה לצמיתות, כלומר ללא תקופה מוגבלת. לשוכרים תהיה גם ודאות באשר לגובה שכר הדירה. בעוד שבמיזמים רגילים שמשווקת המדינה להשכרה, מחויב היזם לתקופה מוגבלת להשכרה, ולאחריה הוא חופשי למכור את הדירות, בפרויקט זה יתקשו בעלי הדירות לפנות את הדיירים, כל עוד הם עומדים בתנאי החוזה ובכפוף להסכמה הדדית על הארכתו.

הבניין יוקם על שטח של כ-1.5 דונם, בסמוך למרכז G השכונתי. מדובר במבנה אחד בגובה שש קומות ובשטח של כ-6,000 מ"ר. הוא יכלול 59 דירות, רובן בנות שני חדרים, ובשטח ממוצע של כ-62 מ"ר. החיים בבניין, שמתוכנן על ידי משרד האדריכלים פרחי-צפריר, יהיו מבוססים על שירותים משותפים לדיירים, ובהם חדרי כביסה ומועדון דיירים. בדירות הקטנות לא יהיה ממ"ד, והמרחבים המוגנים יהיו משותפים לכל קומה. בחלק אחר של המבנה יהיו שירותים שכונתיים, כמו פעוטון, חדרי כושר, חדרי חוגים וחללי עבודה משותפים.

דמי השכירות לדירות במחיר מלא ינועו בין 100 ל-90 שקל למ"ר, כלומר 5,600-6,200 שקל לדירה. זהו מחיר לא נמוך, אם כי סביר לאזור. היתרון העיקרי בעסקה צפוי להיות היציבות והטווח הארוך. "אפשר יהיה לגור בפרויקט בשכר דירה לצמיתות – גם מבוגרים וגם צעירים", אומר מיכאל רועה, איש עסקים ונציגו של אדמונד שמסי, בעל המשטח שעליו נבנה הפרויקט. 

לפי ההסכם עם העירייה יוקצו 20% מהדירות (11-12) לדיור בהישג יד: הדיירים ישלמו דמי שכירות מופחתים - 20%-40% פחות מהנהוג באזור, על פי הערכת שמאי העירייה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

אין תקן - אבל יש מקומות חניה

גם תקן החניה בתוכנית – אפס מקומות – מעודד את ייעוד הפרויקט למגורים לשכירות. כלומר, היזמים אינם מחויבים להקצות לכל הדיירים מקומות חניה. לעומת זאת, מוקצה בבניין מקום לחניית אופניים עבור כל אחת מהדירות. למרות היעדר החניות הפרטיות, החליטו היזמים, מטעמים שיווקיים, להקצות 35 מקומות לחניה משותפת לדיירים בחניון תת-קרקעי במרכז המסחרי הסמוך.

כמו כן, הקו הירוק של הרכבת הקלה צפוי להגיע לקרבת השכונה ב-2027. באזור יש רשת ענפה של שבילי אופניים לצד קווי תחבורה ציבורית. 

"זה יהיה מודל מגורים חדש ושונה דווקא בשכונה כמו כוכב הצפון, שלה אוכלוסייה מבוססת", אומר רועה, ששימש בעבר סגן ראש עיריית תל אביב ומתגורר ביפו. "דווקא בשכונה כזאת יש מקום לגיוון החברתי, להכניס לכאן אוכלוסייה צעירה, תוססת ופחות עשירה. במקום הניכור שאנחנו מכירים ממגדלי המגורים החדשים בצפון העיר, אנחנו מבססים את הבניין על קשרים חברתיים והפגת הבדידות והניכור. השירותים השכונתיים יחברו את דיירי הבניין גם לתושבי השכונה, והוא יהיה בית פתוח ומרכז חברתי".

כך עלה הרעיון

הייחוד בפרויקט הוא גם בכך שהמיזם מוקם על קרקע בבעלות פרטית, בעוד שמרבית הפרויקטים להשכרה מתוכננים על קרקע ציבורית. מתוקף כך, ניתנת ליזם הטבה על הקרקע. הקצאת הדירות להשכרה נחשבת לפגיעה בערך הקרקע, ולכן קשה לבצע אותה לאחר שהשטח עבר לידי יזם פרטי המבקש למקסם את רווחיו.

במקרה זה, המגרש המצוי בבעלות שמסי - איל נדל"ן אמריקאי שהתיישב בשנים האחרונות בתל אביב. הקרקע הוגדרה בתוכנית העיר כשטח פרטי המיועד לשימושים ציבוריים. המשמעות היא שאפשר לבנות במקום בניין משרדים, שישמש גם לשירותים קהילתיים וציבורים, כמו מרפאות.

ואולם המיקום בלב השכונה עורר ביקורת מצד תושבי האזור ואנשי מינהל התכנון. לטענתם, הקמת בניין מסחרי מסוג זה תחולל תנועה רבה ברחובות הצרים של השכונה. בעיות נוספות התעוררו כשהתברר כי אי אפשר לארגן חניה נוספת בצמוד לבניין או מתחתיו. לפיכך, היזמים נאלצו למצוא פתרונות יצירתיים, שישתלבו בחיי השכונה ויאפשרו את מימוש הקרקע היקרה.

הדמיה של הפרויקט בכוכב הצפוןצילום: תכנון והדמיה: פרחי צפריר אדריכלים

כך, התגבשה תוכנית שיזמה חברת יסדה, שבבעלות שמסי, ובבסיסה הסכם בין המתכננים ליזמים, שלפיו ייעוד הקרקע יוסב באופן שיאפשר מגורים להשכרה בלבד לתקופה בלתי-מוגבלת. על פי חוזה שנחתם בין העירייה ליזמים לא יתאפשר למכור את הקרקע או את הבניין ולא להסב אותו לדירות למכירה, ללא הליך מורכב של שינוי תוכנית בניין עיר ואישור של הוועדה המחוזית. כל שינוי ביעוד הדירות מהשכרה ייחשב לסטייה ניכרת, המחייבת את אישור הוועדה.

דירות להשכרה מתאיידות

עד היום, הפרויקטים להשכרה שנבנו וקודמו במסגרת התוכניות הממשלתיות והעירוניות תוכנו על קרקעות המיועדת למגורים רגילים, והמודל העסקי של היזמים מבוסס על מכירה בתום תקופת ההתחייבות. ואולם בהיעדר ייעוד מיוחד לקרקע המיועדת להשכרה, הטבות המס שמעניקה המדינה ליזמים אינן מבטיחות כי הפרויקט יישאר במאגר הדירות להשכרה, ורבות מהן מוצאות את דרכן בחזרה לשוק הדירות בבעלות.

המנגנון הקיים כיום, באצמעות חוק עידוד השקעות הון, הוא כזה שבו המדינה מעודדת את המכירה בתום תקופה של חמש עד שבע שנים, באמצעות פטור ממע"מ על המכירה, מיסוי מופחת על משיכת דיווידנדים ופחת מואץ בשיעור 20%, שהוא למעשה פטור ממס למשך חמש שנים.

מרבית היזמים מתכוונים לנצל את מלוא ההטבות ולמכור מיד לאחר מכן את הדירות, כדי להפיק את מלוא התועלת מהטבות המס ועליית ערך הדירות. בתום תקופת ההשכרה, יכול היזם למכור את הפרויקט ליזם אחר שיבחר להמשיך את פרויקט השכירות. גם הוא יוכל למכור את הדירות ולסיים בכך את פרויקט השכירות. כתוצאה מכך נמנעים יזמי הפרויקטים לחתום עם הדיירים על חוזי שכירות למשך תקופה של יותר מחמש שנים.

שכונת כוכב הצפון בתל אביבצילום: מוטי מילרוד

תשואה כפולה במיזם בכוכב הצפון

הפעם, ההסכמים בין היזמים לעיריית תל אביב לא יאפשרו "אקזיט" מהיר במיזם כוכב הצפון. למרות ההגבלות שמציבה העירייה, רועה מעריך כי התשואה השנתית ליזמים מהשכרת הפרויקט תהיה 6%-6.5% - תשואה כפולה מהממוצעת על דירות באזור. 

לדברי רועה, שמסי רואה בפרויקט השקעה לטווח בלתי-מוגבל, וחוזי השכירות אמורים להתחדש ללא הגבלה. הכוונה להחזיק את הפרויקט ללא הגבלת זמן מוציאה את העוקץ מחלק גדול מהטבות המס ההטבה העיקרית שממנה ייהנו הבעלים - הנחת מס הדיווידנדים שיהיה בשיעור 11% במקום 24%.

גם הטבת הפחת המואץ, שמשמעותה פטור ממס על ההכנסות למשך חמש שנים תהיה משמעותית פחות ותתקזז חלקית בפטור ממס על דיווידנד. כמו כן, הפטור ממע"מ על מכירה תהיה הטבה לא משמעותית כמעט למי שאינו מתכוון למכור את הנכס. עם זאת, הבעלים יכולים למכור את הפרויקט כולו.

בהתאם לתוכנית בניין עיר, יידרש גם הקונה להמשיך לייעד אותו לשכירות, ויוכל ליהנות בהתאם מהטבות המס, אם יהיו בתוקף באותה עת. ואולם שווי הפרויקט להשכרה יהיה ככל הנראה נמוך משמעותית משווי הדירות במכירה. בערים בחו"ל שבהן נמכרות קרקעות שיעודן דיור להשכרה, מתקבלים מחירים הנמוכים ב20%-40% ממחיר מגרשים דומים המיועדים למכירת דירות למגורים.

הטבה נוספת שעליה נאלצו לוותר בעלי הפרויקט בכוכב הצפון היא מכירה חלקית של הדירות. כמעט כל מכרזי הדיור לשכירות של המדינה כוללים, בצד פרויקט השכירות, דירות למכירה חופשית שהרווחים מהם עשויים להשפיע במידה דרמטית על התשואה החזויה של הפרויקט כולו. במקרה של כוכב הצפון לא נכלל כל היתר לדירות במכירה חופשית וכל הדירות יועמדו להשכרה.  

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker