ראשי הערים מצאו פתרון מקורי למשבר הדיור - והקבלנים עולים להתקפה

חוסר התפקוד של השלטון המרכזי מאפשר לראשי הערים לנהל את שוק ההתחדשות העירונית כרצונם ■ עקב כך, קבלנים רבים החליטו להתאגד במטרה להילחם במדיניות העירונית

עדי כהן
עדי כהן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
תמ"א 38 בפתח תקווה. "חשוב לקבוע תקופת מעבר"
תמ"א 38 בפתח תקווה. "חשוב לקבוע תקופת מעבר"צילום: זאב שטרן

חוסר התפקוד של השלטון המרכזי והמצב הפוליטי והכלכלי הרעוע הותירו ואקום בשוק הנדל"ן. התמריץ האפסי של ראשי הרשויות לקבלת תושבים חדשים לשטחם או לקדם בנייה חדשה, מתערבב בימים אלה עם אינטרסים פוליטיים מקומיים ואג'נדות שמתחלפות בתדירות גבוהה. בעקבות זאת, התפתחה תופעה חדשה: קבלנים ברחבי המדינה מתאגדים במטרה להפעיל לחץ ולקדם מהלכים שמתנגדים למדיניות של ראשי הערים.

התארגנויות דומות התגבשו באחרונה גם בחיפה, ברמת השרון ובפתח תקוה. ברמת גן נאבקו קבלנים בשנה האחרונה, באמצעות התאחדות הקבלנים, נגד החלטת ראש העיר, כרמל שאמה־הכהן, לא להעניק עוד היתרי בנייה לפרויקטי תמ"א 38. מדיניותו של שאמה נפסלה על ידי בית המשפט המחוזי.

ביוני התאגדו כעמותה 55 קבלנים פעילים בתחום ההתחדשות העירונית בבת ים. הם נאבקים בהחלטת העירייה לבטל את סל התמריצים והזכויות שהוקנו עד כה לפרויקטי תמ"א 38 בעיר.

בשבוע שעבר הגישה העמותה עתירה מינהלית בנושא, שבה נטען כי המדיניות החדשה תפגע בהיתכנות הכלכלית ליישום פרויקטי תמ"א בעיר - ולמעשה תביא "לסיכול מוחלט של פרויקטי תמ"א 38 במסלול חיזוק, המהווים כ–80% מההתחדשות העירונית בבת ים". עוד נטען בעתירה כי על פי הדין, שינוי המצב התכנוני דורש הליך סטטוטורי מוסדר לביטול התוכניות שאושרו - ואילו המדיניות הנדונה "הועלתה לדיון בוועדה המקומית, מחוץ לסדר היום וללא פרסום או הודעה מראש".

נציג עמותת הקבלנים בבת ים אמר ל–TheMarker כי "כיזמים, אנחנו רגילים להתקפל במערכת היחסים שלנו מול העיריות. כשיזם אחד הולך ונלחם מול העירייה זה לא מעניין או מניע דבר. כשאנחנו באים כעמותה - זה עולם אחר; לא רק שאנחנו חוסכים זמן, אלא שההליך כולו הופך למסודר יותר, עובדים בשיתוף פעולה, ומן הסתם כך יש לנו גם יותר כוח".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי
עיריות נגד תמא

לדבריו, "נכון להיום, העמותה מונה עשרות חברות יזמיות שהחתימו עד כה כ–4,500 משקי בית בבת ים על הסכמי התחדשות עירונית - ומבחינתנו אנחנו מייצגים אותם בעניין הזה. אנחנו רוצים שהדברים ייעשו בצורה הוגנת ושקופה, ושיבינו בעירייה את הפגיעה שכל שינוי כזה מייצר - בראש ובראשונה בתושבים".

בעיריית נתניה גיבשו מדיניות להתחדשות עירונית בעיר, המבטלת את תמ"א 38 במרבית חלקיה. גם כאן, אף שהמדיניות עדיין לא אושרה, הקבלנים הפעילים בעיר התאגדו עם אדריכלים ועורכי דין, והפעילו לחץ על הרשות המקומית - שלעת עתה דחתה את ההכרעה בעניין שינוי המדיניות.

הגבלת ראשי הערים

"ברור לכולם שאם המדיניות החדשה תתקבל - המשמעות היא שפרויקטים לא יקומו ולא תהיה התחדשות עירונית", אומר רפי זנזורי, נציג התאחדות הקבלנים בנתניה ואחד ממובילי המאבק הנוכחי. "העירייה בעצם באה וקובעת שלא ניתן יהיה לעשות שום סוג של תמ"א 38 ברוב חלקי העיר - בזמן שברבים מהם אין שום היתכנות כלכלית להוציא לפועל פרויקטים של פינוי בינוי".

זנזורי מציין כי ההתארגנות נגד מדיניות העירייה היא "משהו ראשוני וייחודי, לפחות בנתניה, ואנחנו מקבלים עשרות פניות מוועדי בתים בעיר שרוצים להצטרף אלינו ולהיות חלק מהמאבק.

"חלק מהכוח שלנו מגיע מהשילוב בין הגורמים השונים. אם היה מדובר רק בקבלנים, היינו נחשדים מראש באינטרסנטיות וברצון להטות את הכף לכיוונים שטובים לנו. כאן פועלים ביחד אתנו גם אדריכלים, שנתפשים כאובייקטיביים יותר מבחינה תכנונית ומקצועית, וכן עורכי דין שמייצגים את בעלי הדירות בשטח. כיזם בודד, התנגדות כזו כנראה לא היתה מצליחה - גם כי הכוח, הזמן והמשאבים שלך מוגבלים, וגם כי יש חשש לפעול מול הרשות באופן חזיתי".

עו"ד מיכה גדרון
עו"ד מיכה גדרוןצילום: ללא קרדיט

התנגדותם של ראשי ערים רבים לבנייה חדשה צוברת תאוצה בשנים האחרונות - ומקבלת ביטוי בשינויים תכופים של מסמכי מדיניות, עוקפי תכנון ונטולי רגולציה. ניצן פלדמן, סמנכ"לית ומנהלת אגף יזמות ובנייה בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ - שמובילה את מאבקי ההתאחדות בתחום זה - מסרה: "מעבר לצורך הדחוף בהסדרה של נושא מסמכי המדיניות על ידי הממשלה, חשוב גם שראשי ערים יחוייבו לקבוע תקופות מעבר, כדי לא לפגוע בהליכים קיימים של פרויקטים שכבר הושקעו בהם זמן ומשאבים".

גם במשרד המשפטים הבינו את הבעיה, וכבר יותר משנה וחצי פועלים לקידום תיקון חקיקה להגבלת כוחם של ראשי הערים, דרך מתן תוקף סטטוטורי למסמכים אלה, באופן שיקשה על השינויים התכופים. ואולם גם כאן הקיפאון השלטוני המתמשך מותיר את החקיקה על המדף.

לפי עו"ד מיכה גדרון, המייצג את עמותת הקבלנים בבת ים בעתירה שהגישו, "באחרונה אנחנו רואים יותר ויותר קבוצות העוסקות בתחום הבנייה, שמתאגדות במטרה להתמודד מול הרשויות המקומיות - ונהפכות לשחקן חדש במגרש של התכנון והבנייה. ההתארגנות כעמותה הופכת את אותן קבוצות של בעלי אינטרסים לגוף מאוחד ומייצג מול העירייה, מהנדס העיר וועדות התכנון המקומיות. זה מאפשר להם לנקוט פעולות אקטיביות ולהילחם בעוצמה שאותם גורמים לא היו יכולים להגיע אליה כיחידים".

גדרון מוסיף כי "נכון להיום אנחנו רואים את זה בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ותמ"א 38, שם יש לא מעט מתחים בין העיריות ליזמים. זה לא סוד שהעיריות לא מתות על התוכניות שמעבות בניינים במרכז העיר ומוסיפות יחידות דיור לשטחן, כאשר מדובר בהפסד כספי לקופה העירונית.

"באותן התארגנויות אמנם מדובר בקבוצות של בעלי אינטרסים - אך ההוצאה לפועל של פרויקטי התחדשות עירונית היא לא רק אינטרס של יזמים שרוצים להתעשר, אלא גם של הציבור ושל אותם דיירים שגרים בבתים ישנים, בלי ממ"ד ועם תשתיות רעועות".

אלטרנטיבה לתמ"א 38

מעיריית בת ים נמסר בתגובה: "במשך שנים ארוכות נמתחה ביקורת נגד עיריית בת ים, על כך שהיא נותנת זכויות עודפות והטבות מפליגות ליזמי תמ״א. כיום מאמינה הנהלת העיר החדשה בעבודה מקצועית, יד ביד עם אנשי המקצוע, תוך הצבת טובת התושבים בראש מעיינינו, ולא טובת הקבלנים. כפועל יוצא מכך נערכה לראשונה עבודת מטה מסודרת שבחנה את הנושא, ונקבע כי לא ברור מדוע ניתנו בעבר זכויות עודפות, אך הוחלט שלא לבטל את התמ"א בעיר ולאשר את המשך מתן הזכויות לכל מי שתוכניתו הוגשה עד לשנת 2020. עד כה הוגשו עשרות רבות של תוכניות לפי המדיניות החדשה, דבר המוכיח את נכונותה".

עיריית נתניה מסרה בתגובה: "במהלך השנה האחרונה גובשה מדיניות כוללת להתחדשות עירונית. מדיניות זו מהווה אלטרנטיבה לתמ"א 38, שעל סיומה החליטה המועצה הארצית — על רקע אי השגת המטרות שלשמה נוצרה. במסגרת המדיניות, מקודמות תוכניות מתאר להתחדשות בחלק משכונות העיר, ואילו מרכז העיר הוותיק חולק ל–120 מתחמי התחדשות. לכל אחד מהמתחמים הוכן כרטיס מתחם המהווה 'חליפה תכנונית'. ברוב המתחמים, ניתן עדיין לממש תמ״א 38 בחלק מהמבנים. יחד עם זאת, במרבית המתחמים, המתווה התכנוני המיטבי הוא בהליכי פינוי־בינוי, שבהם משוקללים גם צורכי העיר והתושבים".

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker