חנויות נטושות, עתיד קודר - וירידת שווי של 35%: כך נראית הקריסה של הנדל"ן המסחרי

בעלי הנכסים מציעים מחירים מופחתים לתקופה של עד שלוש שנים — אך בעלי העסקים לא נענים ■ הערכה: שווי הנדל"ן המסחרי לא יעלה עד אפריל 2021 לפחות בשל המסים הגבוהים

עדי דברת-מזריץ
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
מסעדה סגורה בתל אביב עם תחילת הסגר השני
עדי דברת-מזריץ

מי שהסתובב בחודשים האחרונים ברחובות המסחריים בישראל לא יכול היה לפספס את החנויות הרבות שעומדות להשכרה, חלקן כבר ריקות משוכרים. התחושה היתה כי הרע מכל כבר כאן, אך בדיקת TheMarker מגלה כי הסגר הנוכחי והאופק המעורפל הביאו לירידה נוספת בשווי הנכסים, במחירי השכירויות ולשינוי באופי החוזים. שינויים אלה צפויים להותיר את מחירי הנכסים המסחריים מופחתים בשנים הקרובות.

"שווי השוק של הנדל"ן המסחרי והמשרדים נחתך בחדות מתחילת 2020 בכלל, ומפרוץ הקורונה בפרט. ממארס שווי השוק ירד בכ–25% בממוצע יחסית לתחילת השנה. אם בגל הראשון (מארס־יוני) שווי השוק של הנדל"ן המסחרי ירד ב–20% בממוצע ושמר על יציבות בחודשים לאחר מכן, אז הסגר מספטמבר הביא לחיתוך של כ–5% נוספים", אומר שמוליק כהן, בעלי SK שמאות מקרקעין, משרד המתמחה בליווי פיננסי למיזמי נדל"ן.

לפי כהן, ירידת השווי בולטת יותר בקרב נכסים המאכלסים עסקים בתחומים שפגיעים יותר להשפעות הקורונה, כמו מסעדות, בתי קפה, חנויות אופנה ועסקים נוספים המושתתים על קבלת קהל. הם חוו ירידה של 25% בשווי בגל הראשון וירידה נוספת של 10% בגל השני — כלומר, ירידת שווי מצטברת של כ–35%. לעומתם, השווי של נכסים המאכלסים משרדי עורכי דין, רואי חשבון וכדומה נחתך בכ–15% בממוצע בגל הראשון ובכ–5% נוספים מספטמבר. במגזר המרפאות השווי נחתך בכ–10% בגל הראשון ומאז התייצב. במבט קדימה, הוא אומר, "שווי הנכסים לא צפוי להתחיל לעלות עד הרבעון השני של 2021 לפחות".

צניחת מחירי השכירות

אפקט נוסף של הסגר השני הוא הירידה במחירי השכירות המבוקשים, לצד היענות של בעלי נכסים — שלא היתה קיימת בסגר הראשון — להשכיר את הנכס במחיר נמוך לתקופה ארוכה. למרות זאת, כמעט ולא מתבצעות עסקות, מכיוון שההיענות של שוכרים פוטנציאליים לחתום על עסקות קרובה לאפס.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

חיים מלכה, בעל משרד התיווך המסחרי והעסקי חיים נדל"ן שבירושלים, מספר כי "אחרי הסגר הראשון היתה התעניינות מחודשת של שוכרים שקיוו שיוכלו לפתוח חנויות חדשות וליהנות מירידת המחירים של השכירות המבוקשת. הם הגיבו למודעות של נכסים להשכרה שפירסמתי, התקשרו וחלקם אף התקדמו למו"מ — אך בגל השני הכל נעצר. יש קיפאון מוחלט".

שמוליק כהןצילום: דובי שמחי

לפי מלכה, גם המחירים הנמוכים והלחץ של בעלי הנכסים לא עוזרים: "יש לי חנות בקינג ג'ורג' בירושלים שהושכרה לפני הקורונה ב–18 אלף שקל בחודש וכיום מוצעת ב–9,000 שקל אך היא עומדת ריקה יותר מחצי שנה. ברחוב בן יהודה בעיר אני מציע חנויות שהושכרו ב–14–15 אלף שקל לפני הקורונה בתמורה ל–8,000 שקל — ואין מתעניינים.

"בעלי הנכסים התגמשו גם בכל הנוגע לטווח הזמן שבו יוכלו לשכור את הנכס במחירים נמוכים יותר: אם בגל הראשון המחיר הנמוך הוצע רק לחצי שנה, כעת הם מוכנים לקבל את המחיר המלא רק בעוד כשלוש שנים, כשמדי שנה הסכום יעלה בהדרגה. בנוסף, לשוכר מוצעת האופציה לצאת מהחוזה בתוך שלוש שנים ולא להישאר כבול לו לחמש עד עשר שנים. ועדיין — אין שוכרים. הפעם האחרונה שביצעתי עסקה היתה במאי".

"העסקה האחרונה היתה לפני 3 חודשים"

על אף ההבנה לכאורה כי המשבר צפוי להימשך לטווח ארוך, מרבית הנכסים המסחריים מוצעים לשכירות, ולא למכירה. לדברי חיים קאופמן, יו"ר מלד"ן לשעבר (ארגון המתווכים הארצי) ומתווך באבן גבירול בתל אביב, "קשה להשכיר נכסים בימים אלה ברחובות המסחריים של העיר, בדגש על אבן גבירול, מרות ירידת מחירי ירידת השכירות בעשרות אחוזים. את העסקה האחרונה עשיתי לפני כשלושה חודשים. כרגע אני מטפל בשבע חנויות להשכרה באבן גבירול המוצעות ב–4,000–4,500 שקל בחודש, לעומת 7,500 שקל לפני פרוץ המשבר".

חיים קאופמןצילום: עופר וקנין

קאופמן מוסיף כי "היה מצופה שבשלב זה בעלי הנכסים ברחוב יתחילו להציע אותם למכירה, אבל זה לא קורה. יש נכסים שעומדים ריקים חצי שנה ובעלי הנכסים ממשיכים לשלם את הארנונה ועוד, ועדיין לא מוכנים למכור אותם אף שיש מספיק 'כרישים' בחוץ שמחפשים לרכוש עכשיו נכסים". קאופמן מעריך כי הסיבה להתעקשות בעלי הנכסים להחזיק בהם נובעת מהמסים הגבוהים שהמדינה דורשת עם מכירתם.

"יש לי לקוחות שמעוניינים לקנות נכסים, אבל אנשים לא רוצים גם למכור בזול וגם לשלם את המסים הכרוכים בכך — הם מרגישים שהם מפסידים פעמיים", מסביר מלכה. הוא טוען כי "אם המדינה היתה מפחיתה את מס השבח, הם היו מוכרים נכסים והמדינה היתה מקבלת יותר כסף. עם זאת, אני מאמין שאם המצב העסקי והכלכלי הנוכחי יימשך עוד חצי שנה, נראה יותר נכסים שמוצעים למכירה".

כהן מ-SK שמאות אומר כי שיעור הנכסים המוצעים למימוש מיידי (נכסים המוצעים למכירה בשווי הנמוך משווי השוק מאחר שמדובר במימוש כפוי ומהיר שבא לביטוי בהיעדר חשיפה מספיקה של הנכס בשוק) דווקא ירד בחודשים האחרונים. "מבחינת מימוש מהיר של נכסים, השוק חווה האטה הדרגתית וגם נכס שמוצע למכירה לא נמכר במהירות בשווי הנמוך משווי השוק.

"לפני הקורונה כ–10% מהנכסים הוצעו למימוש מיידי. לאחר פרוץ הקורונה, באפריל־יוני, שיעור הנכסים למימוש מיידי קפץ לכ–50%. זאת, ככל הנראה בשל הבהלה הגדולה וחוסר הוודאות ששררו. ככל שחלף הזמן ואנשים התרגלו למשבר, שיעורם ירד, וכיום רק כ–15% מהנכסים מוצעים למימוש מיידי. בעלי הנכסים יוצאים מנקודת ההנחה שהשווי לא ימשיך לרדת — ולהערכתי הם צודקים".

מחאה של עצמאים בכיכר רביןצילום: מגד גוזני

נופלים לבור של חובות

לצד בעלי הנכסים, גם השוכרים נאבקים להפעיל את העסק, לעתים נגד כל הסיכויים. "אם אני סוגר את העסק אני נופל לבור חובות בסך 350 אלף שקל שלקחתי בהלוואות מהבנקים. כל שני וחמישי המדינה סוגרת אותנו, וגם כשאנחנו עובדים המכירות בירידה. אני תקוע פה כדי להחזיר את ההלוואות", מספר בעל עסק לממכר מזון מהיר בתל אביב. לדבריו, "אם לא היו לי חובות הייתי סוגר כבר אתמול בבוקר".

לדברי גיא יקר, הבעלים של רשת פלאפל בריבוע וחבר בוועד המנהל של איגוד רשתות המסחר, האופנה וההסעדה, "כמחצית מבעלי העסקים היו מקפלים וסוגרים את העסק — אם זו מסעדה או חנות — אם זה לא היה משאיר אותם בחובות. המציאות היא שכמעט כל העסקים מתגלגלים על תזרים מחודש לחודש על אף שהם לא באמת ברי קיום.

חנות סגורה בירושלים בעקבות הסגר השניצילום: אמיל סלמן

"בעלי עסקים רבים לא יכולים לקבל החלטה לסגור את העסק כי יעלה להם יותר כסף לסגור אותו מלהפעיל אותו. יש להם חובות לספקים, לעובדים ולבעלי הנכסים, וזה עוד בלי הלוואות, אם ישנן". לדבריו, מכיוון שלא נראה שהמצב הולך להשתפר, "חלק מהעסקים יקרסו בעוד כמה חודשים, ואילו עסקים יציבים יותר כלכלית, בהם אנחנו, נשרוד איכשהו".

גיא יקרצילום: ללא קרדיט

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker