"אני מתלבט, וחודש אחרי המחיר כבר עולה ב-20%": האם בועת הנדל"ן הזו בדרך לפיצוץ?

מחירי הדיור בדרום קוריאה מסרבים לרדת, וניסיונות הממשלה לצנן את השוק פוגעים דווקא בצעירים

לוגו אקונומיסט
אקונומיסט
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
סיאול. בית עבור מחצית מאוכלוסיית דרום קוריאה, וכן עבור מרבית המשרות האטרקטיביות, בתי הספר ותעשיית התרבות
סיאול. בית עבור מחצית מאוכלוסיית דרום קוריאה, וכן עבור מרבית המשרות האטרקטיביות, בתי הספר ותעשיית התרבותצילום: בלומברג

אם לשפוט לפי הדיבורים ברחובות של רובע גנגנאם בסיאול, עכשיו זה לא הזמן לקנות נדל"ן בבירת דרום קוריאה. "לחפש דירה זה סיוט", אומר לי, בן 30 שגר בדירת סטודיו שכורה ברובע היוקרתי שבדרום העיר. "אני מתלבט מה לקנות והיכן, וחודש אחרי המחיר כבר עולה ב–20%". אף שיש לו עבודה טובה בחברה גדולה והוא מתכנן לקנות את הדירה עם בת זוגו, הוא חושש שבינתיים הם ייאלצו להמשיך לגור בשכירות. "הממשלה מצהירה שהיא רוצה להיאבק בעשירים, אבל פוגעת במעמד הביניים".

תלונות מסוג זה נהפכו נפוצות יותר בחודשים האחרונים. סיאול רבתי היא בית למחצית מאוכלוסיית דרום קוריאה, וכן לרוב המשרות האטרקטיביות, בתי הספר ותעשיית הבידור הקוריאנית. כל מי שיש לו שאיפות כלשהן, לא יכול להרשות לעצמו לא לעבוד בה. עם זאת, יהיה לו קשה להרשות לעצמו כלכלית לעבור לגור בה. לפי נתונים סטטיסטיים של הממשלה, זינקו מחירי הנדל"ן למגורים בעיר ב–40% בשלוש השנים האחרונות; באותה תקופה, עלו מחירי הדירות ב–52%, לדברי בנק קוקמין. העליות האלה נגרמו במידה רבה מהביקוש לדירות יוקרה באזורים פופולריים, כמו גנגנאם.

מזנקת מעל כולם

הממשלה, שזיהתה בועה ספקולטיבית, נקטה בשלוש השנים האחרונות יותר מ–20 פעולות בניסיון לצנן את השוק. בדצמבר היא אסרה לקחת משכנתאות על נכסים בשווי של יותר מ–1.5 מיליארד וון (1.3 מיליון דולר), המחיר של דירה בגודל בינוני בגנגנאם. היא גם הורידה את היחס המקסימלי בין ההלוואה לשווי הנכס עבור דירות בשווי של יותר מ–900 מיליון וון — מ–40% ל–20%. ביולי היא הודיעה על תוכניות להעלאת מסי הרכוש על דירות יקרות ועל בעלות של כמה נכסים, וכן העלאה של מס רווחי הון על מכירות קצרות טווח. ואולם הצעדים האלה הוכחו כלא מועילים, והשיגו את התוצאה ההפוכה. צעירים כמו לי, שרוצים להתקדם בסולם הנדל"ן, מתוסכלים מכך שהממשלה לא עומדת בהבטחותיה להפוך את הדיור לבר־השגה.

הריביות צנחו, ההיצע הוגבל — והמחירים טיפסו

חלק מהבעיה היא שהמדיניות המוניטרית המרחיבה של הבנק המרכזי האפילה על ניסיונות הממשלה לצנן את השוק. במטרה לרכך את הפגיעה הכלכלית של מגפת הקורונה, הוריד הבנק המרכזי של קוריאה ריביות, מה שעודד חלק מהקוריאנים לרכוש נדל"ן. בינתיים, הצעות המס הכעיסו משקיעים קיימים, והן צפויות להגביל את ההיצע. במקביל, הניסיונות לפתור את המחסור בדיור באיכות גבוהה באמצעות בניית עוד יחידות דיור היו אטיים ולא הצליחו להתרומם. לכן, המשיכו המחירים לטפס.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ההגבלות הממשלתיות על זמינות המשכנתאות פגעו בקונים ראשונים, במיוחד אלה שביקשו לקנות דירות באזורים יקרים. "הממשלה אומרת שהיא רוצה לסייע למשתמשי הקצה של הדירות ולהעניש את הספקולנטים", אומר סונג אין־הו מהמכון לפיתוח קוריאה, מכון מחקר מקומי. ואולם לדבריו, הניסיונות שלה להרתיע את הספקולנטים פגעו גם בקונים מן השורה.

סיאול
סיאולצילום: בלומברג

לאי־שביעות הרצון הזה תורמים גם המאפיינים הייחודיים של שוק השכירות הקוריאני. 40% מתושבי סיאול הם הבעלים של הבתים שבהם הם גרים, והיתר מתגוררים בשכירות. היות שקוריאנים נוטים להשקיע חלק גדול מהחסכונות שלהם בנדל"ן, 80% מבעלי הדירות הם אנשים פרטיים, ולא תאגידים או מוסדות ציבוריים. זהו שיעור גבוה בהשוואה ליפן, שבה פחות משני שלישים מבעלי הדירות הם אנשים פרטיים, ומבריטניה — שבה הם קצת יותר ממחצית.

כמחצית מכל השכירויות מתבססות על מערכת ייחודית המכונה Jeonse — דמי מפתח. בחוזה כזה, הדייר משלם לבעל הדירה פיקדון של 60%–80% ממחיר הרכישה, כדי לחיות בדירה ללא דמי שכירות במשך שנתיים. הפיקדונות האלה סייעו לבעלי דירות לממן רכישות נדל"ן נוספות, אבל מקשים על כל מי שאין לו מספיק חסכונות למצוא דירה בת־השגה לגור בה, אפילו בשכירות. כשמשווים את המחירים להכנסות, סיאול נשמעת אולי זולה יותר מערים אחרות, כמו לונדון או הונג קונג, אבל היא זולה פחות מכפי שנדמה.

"אין מספיק דירות באיכות גבוהה בסיאול — צריך לבנות יותר"

יש עוד גורמים שמכבידים על שוק הדיור הקוריאני. לאחר שעלו במהירות, חובות משקי הבית במדינה כיום גבוהים מאוד. "הכלכלה כולה חשופה מדי לשוק הנדל"ן", אומר האם ג'ון־הו, לשעבר חבר מועצת המדיניות המוניטרית של הבנק המרכזי של קוריאה, וכיום מרצה באוניברסיטת יונסיי בסיאול. "אם המחירים יפלו בפתאומיות, זה יהיה רע מאוד".

סיאול
סיאולצילום: בלומברג

בטווח הקצר, האי־יכולת של הממשלה להוריד מחירים אינה דבר רע. איש אינו רוצה לראות התרסקות פתאומית במחירי הדיור בתקופה שבה הכלכלה כבר סובלת מהאטה בשל מגפת הקורונה.

ההשפעה הכלכלית של המשבר עלולה לפגוע בהכנסות משקי הבית, מה שעלול לעכב את ההתאוששות הכלכלית, היות שאנשים יצמצמו את הוצאותיהם כדי שיוכלו להמשיך לממן את הלוואותיהם. עם זאת, הורדות הריבית עשויות לספק מעט הקלה.

בטווח הארוך יותר, דרום קוריאה תצטרך להתמודד עם בעיית המחסור בדיור בר־השגה. לדברי האם, הגדלת ההיצע היא דרך מבטיחה הרבה יותר להוריד את המחירים מאשר התערבויות מסובכות מצד הממשלה או הבנק המרכזי. אין שום סימן לכך שסיאול תיהפך למקום אטרקטיבי פחות לחיות בו, או שבעלי דירות פוטנציאליים ייהפכו בררנים פחות. "יותר ויותר אנשים רוצים לחיות בדירות באיכות גבוהה. בסיאול אין מספיק כאלה — ולכן אנחנו צריכים לבנות יותר", הוא אומר. 

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker