"אין יזם שלא נותן כיום הנחה על מחיר הדירה כדי לסגור עסקה"

ניסים בריח ואלי בר־און, משווקי דירות ותיקים, לא מתרגשים מהקורונה ("התחושה היא שהמחירים יעלו - אז קונים") וחושפים שכבר עכשיו יש שינויים במפת אזורי הביקוש ("בגלל העבודה מהבית, אנשים מוכנים לגור רחוק מתל אביב")

עדי כהן
עדי כהן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
בעלי קבוצת נווה העיר, ניסים בריח (מימין) ואלי בר-און
בעלי קבוצת נווה העיר, ניסים בריח (מימין) ואלי בר-און צילום: עופר וקנין

השילוב הקטלני של אבטלה גבוהה, משבר שסופו לא נראה עדיין באופק והיעדר תוכנית ממשלתית ברורה מרחיק את חלום הדירה מזוגות צעירים - אך נתוני החודשיים האחרונים במשרדי המכירות מעידים על תמונת מצב מורכבת יותר בשוק הדיור. "היקף העסקות בין ינואר ליוני השנה בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה שעברה היה דומה באופן מפתיע", מספרים ניסים בריח ואלי בר־און, בעלים משותפים של קבוצת נווה העיר, העוסקת בשיווק נדל"ן זה יותר משלושה עשורים.

"במארס ובאפריל היתה אמנם השבתה מוחלטת, אבל מאי ויוני חיפו על כך", הם אומרים. "מיד אחרי שהשתחרר הסגר של הגל הראשון, בתחילת מאי, כל האנשים שהתעניינו בתקופת הקורונה וחיכו ואחרים שהיו משועממים בבית וחיפשו הזדמנויות מילאו את משרדי המכירות. בשבועיים־שלושה האחרונים - מאז שהתחדשו הדיבורים על סגר - רואים שוב האטה, אבל העסקות נחתמות בהיקפים מפתיעים".

הנתונים שעליהם מדווחים בחברה מצטרפים לנתונים שפורסמו על ידי הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שלפיהם יוני האחרון שיקף זינוק של 16% במכירת דירות ביחס ליוני 2019. את העלייה הובילו הזוגות הצעירים, שרכישותיהם עלו ב–28% ביחס לרכישותיהם בתקופה המקבילה אשתקד.

אז אולי זה רק פקק שהשתחרר?

יוני האחרון

בריח: "קשה לומר בנקודת הזמן הנוכחית אם מדובר בפקק שנפתח אחרי תקופה של עצירה מוחלטת, או שהביקוש אכן נמשך כסדרו. נוכל לדעת את זה רק עוד חודש־חודשיים. בהינתן חוסר הוודאות הכלכלית שיש עכשיו, גם אם המכירות היום בסדרי גודל דומים לתקופה המקבילה אשתקד, אין שום ביטחון שזה יישאר אתנו".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"בחירות נוספות יביאו לשנתיים וחצי של קיפאון"

יש יותר מחצי מיליון איש מובטלים. מי קונה עכשיו דירות?

בריח: "בישראל מדברים על 15%–22% מובטלים. הקהל שרוכש דירות כיום הוא לא זה שיש לו את הבעיות האלה, וכנראה גם לא אנשים שעומדים עם חרב פיטורים על הצוואר. אלה אנשים עם צורך והון עצמי מסוים, שלא רוצים שהכסף יישחק בבנק או בתשלומי שכירות חודשיים. לצד זה, נראה שהאווירה והתחושה של אנשים הן שהמחירים לא הולכים לרדת, אלא רק לעלות - אז קונים.

שלט פרסום לנדל"ן בירושלים
שלט פרסום לנדל"ן בירושליםצילום: אוהד צויגנברג

"התחושה הזאת מגיעה אחרי שבקדנציה של שר האוצר הקודם, משה כחלון, דיברו ללא הפסקה על ירידת מחירים - דבר שלא קרה, ואף התרחשה מגמה הפוכה. לכך מצטרף הביקוש הגבוה לדירות בישראל והירידה בהתחלות הבנייה - מה שעשוי גם להשפיע על המחירים".

עם הפחתת מס הרכישה, גם המשקיעים צפויים עכשיו להצטרף לחגיגה.

"בהחלט. בנוסף, בתקופה האחרונה הרבה משקיעים הבינו כמה ששוק ההון הוא לא אפיק יציב. גם ישראלים שקנו נכסים להשקעה בחו"ל ופתאום לא יכלו להגיע אליהם בגלל הקורונה, חטפו מכה. זה לא שכולם יחזרו עכשיו להשקיע בדירות בישראל. בחו"ל המחירים עדיין נמוכים יותר והתשואה גבוהה יותר, אבל זה בטח ישפיע. כיום מדברים גם על כך שצפוי גל עלייה גדול בעקבות הקורונה, בסדר גודל של 90–100 אלף איש, מה שיצריך עשרות אלפי דירות. זה לא מעט".

משרד תיווך נדל"ן באשדוד
משרד תיווך נדל"ן באשדודצילום: אילן אסייג

אם המשבר יחריף, הוא לא יפסח על שוק הדיור.

בריח: "הרבה מזה תלוי בשאלת משך המשבר ועומק הנזק - ואת זה אף אחד לא יודע לאמוד. אם המגפה תסתיים בסוף השנה, אני מעריך שבטווח המיידי נראה עליות ומורדות בביקוש, אבל בטווח הרחוק המחירים יעלו. אם נגיע למצב של מערכת בחירות נוספת, המשמעות המצטברת תהיה שנתיים וחצי של קיפאון. כך או כך, את השנה הנוכחית נסיים עם הרבה פחות דירות שייבנו, ויהיה מחסור שיביא להתייקרות. עם זאת, ברור שלאנשים יש תקרת קנייה. אם הכלכלה תיפגע ברמה כזאת שאנשים ירוויחו פחות, או אם אנשים יישארו בחוסר ודאות לאורך זמן ובתחושה שאין מדיניות ממשלתית שתפזר את הערפל - נראה גם עצירה בביקוש. זו בהחלט אופציה".

"בעקבות הקורונה, אנשים מוכנים לגור רחוק יותר ממקום העבודה"

איך נראית תקופה של אי־ודאות כלכלית במשרדי המכירות?

בריח: "קודם כל, רואים את זה במשך הזמן שעובר היום בין שלב ההתעניינות לשלב של מימוש חוזים על דירות - שהוא ארוך בהרבה - ובמספר העסקות שנופלות בדרך. אנשים צריכים ורוצים לקנות דירה, אבל הרבה תופסים רגליים קרות באמצע כתוצאה מאיבוד מקום העבודה, קושי למכור את הדירה הישנה או קשיים מול הבנקים. אם קודם הליך הרכישה היה אורך שבועיים בממוצע - היום זה לוקח פי שלושה יותר זמן".

בר־און: "לא מעט לקוחות שהתחילו אתנו הליך רכישה ערב הקורונה איבדו בתקופה הזאת את מקום העבודה שלהם, הוצאו לחל"ת, או שההכנסה שלהם קטנה. בהרבה מקרים הבנקים לא אישרו להם משכנתא, אלא אם אחד ההורים מצטרף כלווה או שהמעסיק נותן אישור שהם יחזרו לעבודה".

דירה להשכרה בתל אביב
דירה להשכרה בתל אביבצילום: עופר וקנין

ובכל זאת, מי שקונה בשיאו של משבר מצפה ודאי למחירים מוזלים, או הטבות לכל הפחות. היזמים עונים על הציפיות?

בר־און: "בוודאי. כל יזם או קבלן, גם כאלה שנקלעו למצוקה במשבר, נותנים מבצעים, הטבות מימון ופרמיות במחירים כדי לעזור לסגור עסקות ולא לפגוע במחיר הדירה. למעשה, הרוב נותנים הנחות סמויות, שמגלמות הנחת מחיר של 2%–3% משווי הדירות, תלוי במיקומים. למשל, רוב החברות מסכימות שרוכשים ישלמו 20% הון עצמי, ואת ה–80% הנוספים ישלמו רק לקראת האכלוס. קבלנים אחרים מציעים עזרה עם הלוואות מימון. אותם קבלנים סוגרים דיל עם הבנקים שייתנו הלוואה לרוכשים, והחברה מסבסדת את עלויות המימון. זה משהו שרואים בתקופות לא ברורות וזה כלי שיש ליזמים ולקבלנים כדי לתת לאנשים ביטחון לצלוח את חוסר הוודאות של התקופה. לצד זה, רואים לא מעט שדרוגים במפרט הדירות, במזגנים ובחבילות הריהוט שמציעים".

הקורונה שינתה את מפת אזורי הביקוש?

בריח: "אין ספק שהמעבר לעבודה מהבית השפיע על התחום. אם לפני כן אנשים שעבדו בתל אביב לא הסתכלו בכלל על דירות שמעבר לקו ראשון לציון, חולון או בת ים - כיום הם כבר מוכנים לנדוד דרומה וצפונה יותר. גם בהנחה שנעבור למתכונת מצומצמת של עבודה מהבית - יומיים־שלושה בשבוע - נראה שאנשים מוכנים כיום לגור רחוק יותר ממקום העבודה, כל עוד הם לא צריכים לעמוד בפקקים בכל יום בשבוע".

בר־און: "חוץ משיקולי העבודה, נראה שגם המחירים משפיעים עכשיו יותר על הבחירות של אנשים במיקום הדירה שלהם. אנשים מעדיפים כעת להפחית את הוצאות הדיור שלהם, בין אם זה שכר הדירה או המשכנתא שהם משלמים. ראינו את זה בביקוש גבוה למגורים בשכירות בתקופה הזאת במקומות כמו ראש העין, שם דירת 4 חדרים עולה 3,900 לחודש, או חריש, שם דירה בגודל דומה עולה 2,400 שקל לחודש. גם במשכנתאות רואים את זה. למשל, לקוחות אחרים שלנו, שגרו במודיעין בדירה של 2.2 מיליון שקל ושילמו 5,500 שקל כל חודש על משכנתא, חיפשו דירה אחרת, זולה יותר, ועברו לחריש. רואים לא מעט כאלה".

גם הנדל"ן המסחרי חווה משבר. מה קורה עם המרכזים המסחריים שאתם משווקים, עד כמה המכה שם כואבת?

בריח: "אין ספק שיש קושי. נכון להיום עומדות במרכזים המסחריים שאנחנו משווקים לא מעט חנויות ריקות, וגם הורדנו מחירים. אנחנו מנסים להיות כמה שיותר גמישים כדי להצליח להשכיר את השטחים האלה ולשמר את השוכרים, וזה בא לידי ביטוי בתקופות ההתחייבות וגם במחירי השכירות - שירדו ב–10%–20%. הירידה של הנדלֿ"ן המסחרי ושל המרכזים השכונתיים התחילה עוד לפני הקורונה; עם האטה בדרישה לשטחים האלה, שנבעה גם מהמעבר לקניות אונליין, מכמויות שטחי המסחר ומהתחרות ביניהם ותכנון לא נכון של השטחים האלה. נראה שלא מעט רשויות דחפו בשנים האחרונות לכמה שיותר שטחים מסחריים בשביל הארנונה הגבוהה, אבל לא חשבו על הצרכים לעומק. הגענו למצב שבאותה שכונה יש שני מרכזים מסחריים - כשאחד משגשג והשני מדשדש. עם זאת, בראייה קדימה, בעקבות מה שקורה בקניונים והמכה שהענף הזה חוטף - יכול להיות שדווקא המרכזים השכונתיים יחזרו".

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker