קורין דגני
קורין דגני

בנק ישראל לא המציא דבר. ברחבי העולם הצליחו בחודשים האחרונים למנוע משבר קולוסאלי בשוק הדיור, כזה שיזרוק מבתיהם עשרות מיליוני אנשים - שוכרים שאינם עומדים בתשלום החודשי, או בעלי בתים שאינם מצליחים לשלם משכנתא. זהו לקח מר מהמשבר הפיננסי של 2008, שבעקבותיו עוקלו בארה"ב מאות אלפי בתים בחודש. לקח חשוב אמנם, אבל הצעדים שנקטו הממשלות בשוק הדיור הם זמניים.

בבריטניה, אחד מכל תשעה משקי בית דחה את תשלומי המשכנתא בכמה חודשים; בארה"ב, אחד מכל שלושה שוכרים לא עמד בתשלום שכר הדירה בשבוע הראשון של יולי. הנתונים מעידים על המצב הקשה, ואין לדעת מה יקרה בתוך כמה חודשים, אם שוק העבודה לא יתייצב ושיעורי האבטלה לא יירדו משמעותית.

בנקים בכל העולם מבינים כי המשבר הולך להתגלגל לפתחם, וסביר כי ימצאו את עצמם מתמודדים עם עלייה חדה בשיעור הלווים שלא יעמדו בתשלומי המשכנתא. הם מנצלים את התקופה הנוכחית - שבה רבים מקבלים סיוע ממשלתי, מענקים או דמי אבטלה, כמו גם דחייה בתשלומי המשכנתא - כדי להגדיל את ההפרשות להלוואות שלא יוחזרו בעתיד, כאשר רבים ייאלצו להתמודד עם המשך האבטלה וסיוע ממשלתי דל.

כמה מהבנקים הגדולים בארה"ב הודיעו באמצע החודש כי יפרישו מיליארדי דולרים כדי להתכונן לגל של חדלות פירעון על הלוואות; ג'יי.פי מורגן, סיטיגרופ, וולס פארגו הודיעו כי יפרישו סכומים שמגיעים יחד ל-28 מיליארד דולר. לפי "וול סטריט ג'ורנל", זוהי עלייה חדה בהפרשות לעומת הרבעון הראשון של השנה, מה שמשקף שינוי בהערכות הבנקים לגבי חומרת המשבר ואורכו.

"זה לא מיתון רגיל", אומר מנכ"ל ג'יי.פי מורגן, ג'יימי דיימון, שהבנק שלו הודיע כי יפריש כמעט 10.5 מיליארד דולר כדי להתמודד עם הלוואות שלא ייפרעו. "את המיתון אנחנו נראה בהמשך הדרך".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

חבילת התמריצים שאישר הקונגרס האמריקאי בסוף מארס (CARES Act) כדי להתמודד עם הקורונה, בסך של יותר מ-2 טריליון דולר, איפשרה גם לבעלי בתים שנפגעו מהמגפה בדרך כזאת או אחרת לבקש מהגוף שממנו לוו את המשכנתא לעצור את התשלומים עד שישה חודשים, ואף לבקש שישה חודשים נוספים. אם מדובר במשכנתאות מגובות או מבוטחות על ידי הממשלה - שהן כ-70% מסך המשכנתאות בארה"ב - רוב הסיכויים שהבקשה תאושר.

עם זאת, בפועל, אמריקאים רבים התלוננו כי אינם מצליחים להשיג את החברות כדי לבקש מהם את עצירת התשלומים. אחרים סיפרו כי החברות היו מוכנות להיענות לבקשה, אך הציבו תנאי דרקוני - השבת כל התשלומים החסרים בבת אחת, כשתקופת החסד תסתיים.

בית למכירה בטורונטו, קנדהצילום: בלומברג

בצד השני של המטבע הזה נמצאים שוכרי הדירות, שעד כה הצליחו לחסות גם הם תחת חבילת התמריצים, שכללה דחייה של פינוי שוכרים מבתיהם למשך ארבעה חודשים. ביום ראשון האריכה ארה"ב את תקופת ההקפאה של פינויים ועיקולי דירות.

גם בגרמניה הודיעה הממשלה באמצע מארס כי תאסור על פינוי שוכרים שלא שילמו שכר דירה למשך שלושה חודשים. באמצע יוני הודיעה הממשלה כי תמשיך לאסור על פינוי שוכרים לפחות עד סוף ספטמבר.

לפי הערכה של חברת המחקר גרין סטריט אדוויזורס, שפורסמה בבלומברג, מגזר הנדל"ן אינו עומד בפני קריסה, גם אם לא תהיה הארכה של דמי אבטלה. "אנשים יעדיפו לוותר על דברים כמו מכונית כדי להצליח להשיג את הכסף לשכר הדירה", אומר ג'ון פאולוסקי, אנליסט בכיר בחברה, "אנשים עדיין צריכים מקום לגור בו".

עם זאת, לדבריו, בטווח הארוך יירדו ההכנסות משכירות משום שאנשים לא ישלמו את כל הסכום ומכיוון שתפוסת הדירות תרד. בארבעת החודשים הבאים, בעלי בתים עלולים להפסיד שכר דירה בסך כולל של 22 מיליארד דולר בארה"ב.

למרות המצב, שוק הנדל"ן בארה"ב רחוק מלהיות קפוא. לפי נתונים שפורסמו השבוע, נרשמה ביוני עלייה של 20% במספר הרכישות של בתים שאינם חדשים, לעומת החודש הקודם. מתווכים וכלכלנים סבורים שמה שמניע את השוק הם דיירים שמחפשים דירות גדולות יותר, משפחות צעירות שעוברות לפרברים ואנשים אמידים שחיים בערים גדולות ומחפשים בית נוסף.

פחות ופחות משכנתאות

דו"ח שהוציא השבוע הבנק המרכזי של אוסטרליה קובע כי חדלות פירעון של משכנתאות צפויה להתרחש בעקבות שני טריגרים שמתרחשים במקביל: שחיקת היכולת להחזיר את תשלומי המשכנתא, כתוצאה משיעור אבטלה גבוה למשל, וירידה של מחיר הנכס מתחת לגובה המשכנתא.

בתים המוצעים למכירהצילום: Bloomberg

החודש החליטו הבנקים הגדולים באוסטרליה להאריך בארבעה חודשים נוספים את האפשרות לדחות את תשלומי המשכנתא, שהיו אמורים להסתיים בסוף ספטמבר. כ-10% מהמשכנתאות ו-15% מההלוואות לעסקים קטנים ניצלו את ההפסקה הזאת - סך הכל כ-800 אלף אוסטרלים.

גם בבנק המרכזי של קנדה התייחסו לאפשרות של חדלות פירעון על המשכנתאות בגלל אותו טריגר כפול, וציינו את חשיבות ההפסקה שנתנו הבנקים בתשלומי המשכנתאות, שאיפשרה לבעלי הבתים לקנות זמן. "ההתאוששות של שוק העבודה היא גורם מרכזי בהשפעה של דחיית המשכנתאות", לפי מחקר של הבנק.

מי שקצת פחות אופטימית היא סוכנות הדירוג הבינלאומית DBRS. בדו"ח שהוציאה החברה על שוק הדיור בקנדה נכתב כי חדלות פירעון של משכנתאות צפויה לעלות במקביל לאבטלה למרות דחיית התשלומים וצעדים נוספים שנועדו להקל על הלווים.

האבטלה צפויה להישאר ברמה גבוהה בשנתיים הקרובות, ופחות משכנתאות חדשות יילקחו בשל המצב הכלכלי ובשל חוקים חדשים שנכנסו לתוקף ב-1 ביולי וצפויים להקשות על המשפחה הממוצעת לקבל משכנתא.

בבריטניה, הודיע השבוע הבנק השישי בגודלו במדינה - וירג'ין מאני - כי יגדיל ביותר מ-60% את ההפרשות לחדלות פירעון על משכנתאות. לדבריו, עדיין לא נרשמה עלייה חדה בתשלומי המשכנתאות שלא שולמו, הודות לאפשרות לדחיית התשלומים, אבל הפרשת הסכום מעידה על "הנחות זהירות יותר בכל הקשור לצפי האבטלה ולמחירי הבתים".

באמצע מארס הכריז שר האוצר הבריטי, רישי סונאק, כי הבנקים יאפשרו דחיית תשלומים לבעלי משכנתאות למשך שלושה חודשים. כחודש לאחר מכן פורסם כי בנקים בריטיים איפשרו את הדחייה ליותר מ-1.2 מיליון לווים - בערך משק בית אחד מכל תשעה. באמצע מאי הודיעה הממשלה כי תאריך את ההוראה בשלושה חודשים נוספים.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker