רוח המפקד: תמ"א 38 בתוקף לעוד שנתיים, אך מוסדות התכנון כבר מפסיקים להשתמש בה

תוכנית לחיזוק ותוספת דירות בבניין ישן בירושלים הגיעה כמעט לקו הגמר - אך אז הוגשה הצעה לפינוי־בינוי במתחם, והתוכנית המקורית הוקפאה למשך שנה ■ היזמים ערערו על ההחלטה ונדחו בכל ערכאות התכנון ■ תמ"א 38 בתוקף עד 2022, אך ההחלטה מאותתת על שינוי סדרי עדיפויות

עדי כהן
עדי כהן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים11
שכונת גילה בירושלים
שכונת גילה בירושליםצילום: אוליבייה פיטוסי
עדי כהן
עדי כהן

כחצי שנה לאחר שמינהל התכנון הוביל מהלך לסיומה של תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה) - נראה כי מוסדות התכנון הפנימו את התפישה החדשה ומתעדפים מתחמי פינוי־בינוי נרחבים על פני פרויקטים נקודתיים של תמ"א 38.

כך, בשבוע שעבר הקפיאה ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה את קידומו של פרויקט תמ"א 38 בשכונת גילה בירושלים. הפרויקט, שקוּדם בחמש השנים האחרונות, היה קרוב מאוד לקבלת היתר בנייה - אך בוועדה החליטו להקפיאו לטובת קידום פרויקט פינוי־בינוי באותו מתחם.

במינהל התכנון מבהירים כי ההחלטה להקפיא מיזם תמ"א 38 לטובת פינוי־בינוי המצוי בשלבי תכנון ראשוניים בלבד משקפת מגמה חדשה, שתשפיע בשנים הקרובות על שוק הדיור ועשויה לאיים על מימושם של מיזמי תמ"א 38 רבים, המצויים כבר בהליכי תכנון מתקדמים.

המיזם שהוקפא הוא לחיזוק ועיבוי בניין מגורים ישן (תמ"א 38/1) שבו 27 דירות, ברחוב הגפן בשכונת גילה בירושלים. במסגרת הפרויקט, שתוכנן על ידי חברת תמ"א הבירה בע"מ, תוכננה תוספת של 15 יחידות דיור לבניין.

בחמש השנים האחרונות התקדם תכנון הפרויקט לקראת אישור בתמיכת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים, אך באחרונה, לאחר שכבר הגיע לשלבים מתקדמים לקראת קבלת היתר בנייה, הוצגה בפני הוועדה המקומית תוכנית חלופית, המבקשת לחדש שלושה בניינים במתחם - ובהם הבניין המדובר. לפי התוכנית החלופית, תבוצע בהליך של פינוי־בינוי, שעשוי להוסיף מאות יחידות דיור לאזור.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בוועדה המקומית בחרו לפי שעה להקפיא את היתר הבנייה לתמ"א 38, והיזמים עירערו על כך בפני הוועדה המחוזית - שהותירה את ההקפאה על כנה. החלטת הוועדה המחוזית מעוגנת בסעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה, שמקנים לרשות המקומית את הזכות לעכב מתן היתרים לתקופת זמן מוגבלת - לטובת קידום תוכניות חלופיות במקום.

בצעד חריג יחסית עירערה החברה היזמית לוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית - אך גם זו דחתה את הערר. המועצה הארצית קבעה כי מתן ההיתר יוקפא למשך שנה, שבמהלכה יידרשו יזמי התוכנית החלופית לקדם את תוכניתם.

התוכנית לפינוי־בינוי של מתחם המגורים מקודמת על ידי האדריכלים יובל לוי וניר שוויקה, ובמסגרתה מתוכננת הריסתן 72 יחידות דיור בשלושה בניינים, לטובת בנייתן של כ-370 יחידות דיור בחמישה בניינים חדשים.

בונים על זה

"נזק עצום ליזמים"

"'הידיים' התכנוניות של הן קטנות ומוגבלות לעומת אלו של מסלול פינוי־בינוי", אומרת שירה תלמי־באבאי, מתכננת מחוז ירושלים במינהל התכנון. לדבריה, לא מדובר בהחלטה בודדת של המחוז או של המועצה הארצית, אלא במגמה תכנונית חדשה שתגבר בשנים הקרובות.

"מיזמי תמ"א 38 יכולים להוסיף קומות ויחידות דיור - אבל לרוב הם לא ייתנו פתרונות כוללים לשכונות ומתחמי מגורים, לא יטפלו במרחב הציבורי ובתשתיות הנדרשות, ולא יסייעו לניצול יעיל ומיטבי של הקרקע. יש הרבה מקרים שבהם קיימת מבחינתנו עדיפות ברורה לתוכניות מסודרות של פינוי־בינוי למתחם, על פני פתרונות נקודתיים של תמ"א 38, שעשויים, כמו במקרה המדובר - לגרום להחמצה תכנונית, שמצדיקה התערבות מצדנו".

אף שכבר נקבע כי תוקפה של תמ"א 38 לא יוארך מעבר לאוקטובר 2022, ההחלטה הנוכחית של המועצה הארצית מעלה את האפשרות שגם מיזמי תמ"א 38 שכבר קודמו והבשילו לא בהכרח יגיעו לקו הסיום.

"הנזק שהוועדה יצרה בהחלטתה הוא עצום", אומר עו"ד עמית דהן, המייצג את חברת תמ"א הבירה בע"מ, שתיכננה את המיזם שהוקפא. "עבור היזם, מדובר במאות אלפי שקלים שעלולים לרדת לטמיון. עבור דיירי הבניין, פינוי־בינוי פירושו שעתה הם גם יידרשו לפנות את דירותיהם - וגם ייאלצו להמתין עשור לפחות עד שיקבלו את הדירה החדשה".

תלמי־באבאי התייחסה לטענות על ערעור היציבות בענף ההתחדשות העירונית. לדבריה, "תמ"א 38 היתה גם כך בערוב ימיה, ואנחנו במגמה של התחדשות עירונית יותר מתחמית. הדיירים עלולים לסבול מהעיכוב והיזמים עלולים לשלם מחיר, אבל אנחנו מבינים שהמחיר הזה נדרש כדי לתת פתרונות מתכללים ומיטביים".

עו"ד יחיאל כשר, ראש מחלקת ליטיגציה וישוב סכסוכים, תדמור לוי ושות'
עו"ד יחיאל כשר, ראש מחלקת ליטיגציה וישוב סכסוכים, תדמור לוי ושות'צילום: תומר יעקובסון

עו"ד יחיאל כשר, ראש מחלקת ליטיגציה ממשרד תדמור לוי ושות', שליווה את יזמי התוכנית לפינוי־בינוי במתחם, אומר כי "מדובר בהחלטה הממשיכה מגמה ברורה להעדיף את קידומן של תוכניות מתחמיות מסוג פינוי־בינוי, על פני בקשות נקודתיות לתמ"א 38. הייחוד המסוים בהחלטה הינו בכך שהיא מגבילה את האפשרות לתת היתרי בניה במתחם מסוים, כדי לאפשר קידומה של תוכנית פינוי־בינוי המצויה בשלבים מוקדמים יחסית".

ההליך מטעם לוי ושויקה לווה גם על ידי עו"ד סיגל שפירא, ראש מחלקת נדל"ן, תכנון ובניה; עו"ד שהם קרן, שותפה במחלקת נדל"ן, תכנון ובנייה; ועו"ד אסף פריאל, שותף במחלקת ליטיגציה.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker