הכירו את בעל הבית האיראני של אמזון

איל הנדל"ן חמיד מוראדם פיספס הזדמנות להשקיע באמזון בתחילת דרכה - אך כיום משכיר לה את רוב מחסניה ■ צמיחת המסחר המקוון בימי הקורונה עשויה להפוך כעת את עסקיו לאטרקטיביים עוד יותר

לוגו אקונומיסט
אקונומיסט
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה
חמיד מוראדם
חמיד מוראדםצילום: Bloomberg

בשלהי שנות ה-90 הימר חמיד מוראדם, קבלן איראני, על וובואן (Webvan), המכולת המקוונת האמריקאית, והשקיע בה 5 מיליון דולר. ההימור נכשל. וובואן היתה אחת הקורבנות הגדולים ביותר של פקיעת בועת הדוט.קום. יתרה מכך, מוראדם סירב להזדמנות להשקיע בסטארט־אפ אחר של מסחר מקוון בשם אמזון, משום שסבר שהמיקוד שלו - ספרים - צר מדי לעומת מכולת. עם זאת, יש אנשים שמנצחים גם כשהם מפסידים. החברה שמוראדם ייסד, AMB, הרגישה שיש הזדמנויות רווחיות בטירוף המקוון, מכרה את תיק ההשקעות של מרכזי קניות ורכשה במקום שטחי אחסון עצומים, שמתפרשים על אלפי קמ"ר על מסלולי המראה בנמלי תעופה אמריקאיים. "טעינו בחברה, אבל צדקנו לגבי זיהוי הטרנד", הוא אמר. שני עשורים לאחר מכן, החברה שבראשה הוא עומד, פרולוגיס, היא בעלת הבית הגדולה ביותר של אמזון, ומוראדם בן ה-63 מיתמר גבוה מעל עסקי המחסנים הגלובליים.

מוראדם הוא בוגר אוניברסיטת סטנפורד, שהתחיל את דרכו בנדל"ן משום שאיש בארה"ב לא שכר אותו במהלך המהפכה האיראנית. הוא נאלץ לייצר לעצמו קריירה באמצעות הימורים נועזים. ב-2011, כשמגזר הנדל"ן עדיין לא התאושש כליל מהמשבר הפיננסי של 2008, הוא הוביל עסקה לאיחוד של AMB עם פרולוגיס, מתחרה גדולה יותר, ויצר חברה ששולטת על נכסים בשווי 46 מיליארד דולר. מאז, חברת ההשקעות בנדל"ן התרחבה בעולם. יש לה נכסים בשווי 125 מיליארד דולר וחללים בשטח של 9.29 מיליון מ"ר, כמו מנהטן וחצי. הזינוק במסחר המקוון במהלך מגפת הקורונה סייע למחיר המניה של החברה; שווי השוק שלה הוא 68 מיליארד דולר, קצת פחות משיא כל הזמנים. עם זאת, מוראדם אינו לבד בהבנה שמקומות אחסון הם השקעה טובה בעידן המסחר המקוון, כפי שאתי חפירה היו במהלך הבהלה לזהב. בלקסטון, מנהלת הנכסים החלופיים הגדולה בעולם, השקיעה יותר מ-25 מיליארד דולר בשנה שעברה במחסנים באמריקה ובאירופה. לוגיסטיקה היא מגמת ההשקעות הגלובלית הבטוחה ביותר. הקרב על אדמות תעשייתיות שוממות החל.

קשה לדמיין את סטיבן שוורצמן, הבוס המפורסם של בלקסטון, מדבר על לוגיסטיקה באותה התלהבות כמו מוראדם (שלו חלקיק זעיר מהונו של שוורצמן). עם זאת, יהיה מעניין לצפות בתחרות בין מלך המחסנים לאיל ההון הפרטי. התחרות לא רק תעצב את עתיד המסחר המקוון, אלא תשנה גם את הנוף האורבני.

כדי להבין כיצד, קחו אופניים לעמק לי בלונדון - אזור של גני ירקות וסירות השטות בתעלות לאורך נהר לי משכונת איסט אנד עד לצפון הבירה. עצרו בפארק רייבנסייד ריטייל, מקום של חנויות נטושות וסגורות כמו מאתר קר, מותג בריטי מוכר, ומפלין, קמעונית מוצרי חשמל. האזור צפוי ליהפך לנקודת ההתחלה של אפוקליפסה קמעונית.

בינואר שילמה פרולוגיס 51 מיליון ליש"ט (כ-68 מיליון דולר) על האתר, רגע לפני שמשבר הקורונה הפך את חיי הדיירים שנותרו לקשים עוד יותר. פרולוגיס מקווה להפוך את האזור תוך כמה שנים למחסן על קומות לחברות מסחר מקוון, כמו אמזון. זה חלק מדפוס עולמי. מרכזי לוגיסטיקה כאלה צצים בארה"ב מהריסות מרכזי קניות מתים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

קל לפטור את עסקי המחסנים כלאחר יד. כפי שמנהל בתעשייה אמר, המשקיעים נהגו לחשוב על מחסן כ"ארבע קירות וגג, שאתה מקווה כי אינו נוזל" - או במלים אחרות, מוצר ממוסחר ביותר. עם זאת, לדברי מוראדם, זה מרגש. לדבריו, המשימה הראשונה היא להחליט באיזה צד של שרשרת האספקה להיות. הוא התפשר על שוקי צרכנות ענקיים מסביב לעולם לעומת שירות היצרניות משום שלטענתו, "צרכנים אינם זזים. מפעלים כן". כתוצאה מכך, המחסנים שלו קרובים לאזורי אורבניים עצומים, שבהם יש מצוקה של שטחים פנויים.

מחסן של אמזון
מחסן של אמזוןצילום: Ross D. Franklin/אי־פי

זה גם דורש סבלנות. עברו עשורים עד שהמסחר המקוון בארה"ב השתלט על נתח דו־ספרתי בהוצאות הקמעוניות. הסגר האיץ את השינוי. לפני המגפה, כחמישית מפעילות בניית המחסנים של פרולוגיס היתה בעבור מסחר מקוון. לדברי מוראדם, כעת הנתח של מסחר מקוון הוא 40%.

המרוץ לשטחי אחסון

שני אתגרים נוספים עומדים בפני קבלני מחסנים. הבטחה של נאמנות הלקוחות ותזרים מימון. אנליסטים בשוקי המניות אינם מתייחסים ברצינות לבלקסטון כאיום במסגרת האתגר הראשון. לדבריהם, המנטליות של חברות השקעה פרטיות של "קנייה, תיקון ומכירה" מונעת מחברות לוגיסטיקה את האפשרות לבנות מערכות יחסים ארוכות טווח, שתאפשר להן לנוע עם הלקוחות ברחבי העולם.

ואולם ההתמדה של בלקסטון מרשימה. היא החלה את פורטפוליו המחסנים שלה לפני עשור - וכעת מחזיקה בבעלות על כ-8 מיליון מ"ר של חללים לוגיסטיים בעולם. יש לה 45 מיליארד דולר בכסף של משקיעים לטובת עסקות נכסים. לפי פרולוגיס, יש לה 13 מיליארד דולר בעתודות המזומנים (Dry Powder). היא גם השתמשה במניות בעסקות האחרונות.

המגפה עשויה להפוך את עסקי המחסנים לאטרקטיביים עוד יותר. בעוד הדיירים מתקשים לשלם שכר דירה, החובות הרעים עולים. אך בשונה מהמצב לפני עשור, המסחר המקוון הגביר את הביקוש לחללים משום שקמעוניות המסחר המקוון חייבות לאגור מגוון רחב של מוצרים. "זה שוק הנדל"ן המהודק ביותר שראיתי", אמר מודרם.

בעתיד, חללי האחסון יהיו קרובים עוד יותר לאזורים אורבניים גדולים או לפרברים גדולים משום שהקמעוניות המקוונות שואפות לקצר את זמן המשלוחים. עד לא מזמן, הטרנד היה מרוסן בשל מחסור באדמה ובכוח עבודה. פקידים עירוניים ועובדים לא התלהבו מהרעיון של מחסנים. המגפה אולי שינתה את זה. מצוקת החנויות ובתי המלון תפנה שטח. אבטלה תהפוך את משרות הלוגיסטיקה לנחשקות יותר, כפי שאמזון הראתה באחרונה.

יתרה מכך, פרולוגיס רוצה לשפר את תדמית התעשייה. כדי לראות כיצד, דוושו באופניים בחזרה לשכונת איסט אנד, שם החברה מקווה לשדרג מחסן בן ארבע קומות מהתקופה הוויקטוריאנית. המטרה היא לכלול אחסון, ייצור, תעשיות יצירתיות, מכון כושר ובית קפה. המבנה ייתמך באנרגיה סולארית ומוקף בחלל ירוק. לפני כמה עשורים, מחסנים תעשייתיים נטושים נהפכו מקומות מגניבים למגורים. בעתיד הם יהיו מקומות נחשקים לעבוד בהם.

לכתבה המלאה ב"אקונומיסט"

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker