"תעשה לי כיכר", הסוף: פסיקה דרמטית תחסוך מיליונים ליזמים - על חשבון הרשויות המקומיות

הכרעה תקדימית מתערבת בנוהג של רשויות מקומיות לדרוש מיזמים להקצות על חשבונם שטחים למבני ציבור ■ בפסיקה נקבע כי על הרשות לחלוק עם היזמים את עלויות הבנייה ■ למרות ההקלה, לכאורה, בענף יש מי שמבקרים: "זו עוד הכבדה של הנטל, שתתגלגל למחירי הדירות"

עדי כהן
עדי כהן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה
בנייה בעכו
בנייה בעכוצילום: גילי מלניצקי

פסיקה תקדימית, שניתנה בשבוע שעבר על ידי ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז חיפה, צפויה להביא לטלטלה באחד הנושאים הרגישים ביותר עבור יזמי נדל"ן. ההחלטה קובעת כי דרישת רשות מקומית מיזמים להקצאת והקמת שטחי ציבור במסגרת תוכניות בנייה - מחייבת גם את הרשות בנשיאת מחצית מעלויות הבנייה. לפיכך, נקבע כי יש לקזז מתחשיב ההשבחה הן את עלות הבנייה של שטחי הציבור והן את זכויות הבנייה שניטלו מהיזם לשם כך.

הרציונל מאחורי החלטת הוועדה, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, היה לבחון מיהו המרוויח העיקרי משטחי הציבור האלה. הוועדה קבעה כי התשובה לכך היא שהיזם כלל לא נהנה מהזכויות שניטלו או ממבני הציבור שהוקמו לשימוש הרשות המקומית. המרוויחה מכך היא הרשות עצמה, ועל פי רוב היא דורשת גם לרשום על שמה את השטחים האלה.

ההחלטה, שנחשבת דרמטית, צפויה להשפיע על מיזמי בנייה רבים, ויש בה כדי להביא לחיסכון ניכר בהוצאות היזמים, שעשוי להסתכם במיליוני שקלים לפרויקט. לנוכח הדרישות המתגברות והולכות מצד רשויות מקומיות להקצות שטחי ציבור במסגרת תוכניות בנייה פרטיות, שאלת המטלות הציבוריות שבהן נושאים היזמים שבה ועולה בשנים האחרונות. שטחים אלה נרשמים על שם הרשות המקומית - לעתים אף כתנאי לקבלת היתר ולמימוש הזכויות בקרקע. על פי ההערכות, מגמה זו צפויה להתחזק בעתיד, עם כינון המסלול החלופי לתמ"א 38, שעל פי המתווה המסתמן יאפשר לרשויות מקומיות להכתיב שטחי ציבור או להשית מטלות ציבוריות על בעלי נכסים.

שתי שאלות מהותיות

ההחלטה הנוכחית ניתנה בנוגע למחלוקת בין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה פרדס חנה לבין חברת מרכז תבורי פרדס חנה, שביקשה להקים 65 יחידות דיור בשני בניינים במועצה המקומית, מעל קומת מסחר ומשרדים קיימת. במסגרת היתר הבנייה שהנפיקה הרשות המקומית נדרש היזם להקצות 500 מ"ר מן הפרויקט כשטח מבונה לצורכי ציבור.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

אלא שלאחר הוצאת היתר הבנייה, דרשה הוועדה המקומית מהיזם היטל השבחה בסך 3.6 מיליון שקל, ותחשיב ההיטל כלל גם את זכויות הבנייה של שטחי הציבור במתחם. אם לא די בכך, בדרישת התשלום מצד הרשות לא נכללה התייחסות להוצאות ההקמה של שטחי הציבור שהוטלו לפתחו של היזם.

סעיף חשוב בהכנסות

בתגובה קבל היזם על ההחלטה וטען כי יש להפחית את זכויות הבנייה שהופקעו ממנו מתחשיב ההשבחה וכי על הרשות לספוג את עלויות ההקמה של שטחי הציבור במלואן. היזם עירער על שומת ההשבחה, והשמאי המכריע קבע כי ההיטל יופחת בכ-50% לסכום של כ-1.8 מיליון שקל, אך הוועדה המקומית עירערה בפני ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה.

הערר שהוגש חייב את חברי הוועדה להתייחס לשתי שאלות מהותיות, שנכון להיום אינן זוכות למענה: על כתפי מי יש להטיל את עלויות הבנייה של שטחי הציבור המוקצים לטובת הרשות המקומית; והאם ראוי לשקלל בתחשיב ההשבחה את זכויות הבנייה של השטח הציבורי בפרויקט.

הוועדה קבעה כי עלויות הבנייה צריכות להתחלק בין שני הצדדים: "עלויות הבנייה הן חלק מן ההוצאות שהוציא היזם לצורך מימוש ההשבחה שטמונה בתוכנית. על כן, יש לקזז עלויות אלה מבסיס המס - כלומר מן ההשבחה עצמה - ולא מסכום המס שעל היזם לשלם עבור ההשבחה".

בכל הנוגע לשקלול הזכויות שהוקצו לטובת הקמת שטחי הציבור, חברי הוועדה הבהירו כי יש לקזזן מהתחשיב. "היטל השבחה נועד למסות את האדם המפיק תועלת והנאה כלכלית מאישורה של התוכנית. מי שנהנה מעליית ערך המקרקעין עקב פעולות תכנון, נדרש לחלוק את התעשרותו עם הציבור. תכלית זו אינה חלה ביחס לתוכנית משביחה שחייבה את העברת המקרקעין לאדם אחר. במקרה זה, הבעלים הרשום במועד אישור התוכנית אינו זה שייהנה מפעולת התכנון או יפיק תועלת כלכלית מהתוכנית החדשה", נקבע בהחלטת הוועדה.

בסופו של דבר דחתה ועדת הערר את העתירה והורתה לרשות המקומית לגבות מהיזם את תשלום ההשבחה המופחת שנפסק לו על ידי השמאי המכריע. זאת ועוד, הוועדה קבעה כי יש לקזז גם עלויות הבנייה של השטח הציבורי במבנה מהתחשיב.

בהתייחסו להחלטה ציין עו"ד אייל אוליקר ממשרד צבי שוב: "מדובר בהחלטה חשובה ובעלת השלכות כלכליות מהותיות. כשהרשות המקומית מבקשת מהיזם או מבעלי קרקע פרטיים להקצות שטחי ציבור בתוך מבנה - זוהי הפקעה לכל דבר, ונכון להיום אין חוק שעושה בכך סדר. האבסורד במצב הקיים הוא שהרשויות המקומיות רואות בכך מטלה ציבורית, ולכן לא רק שהן אינן משלמות פיצויים על ההפקעה הזאת - רבות מהן אינן מוכנות לנכות את הוצאות הבנייה מהיטל ההשבחה".

קניון TLV. הבנקים אוספים מידע גם על ההוצאות שלנו
קניון TLV. הבנקים אוספים מידע גם על ההוצאות שלנוצילום: עופר וקנין

"הכבדה נוספת על היזמים"

חרף ההקלה לכאורה על הוצאותיהם של היזמים, בקרב השחקנים בענף גוררת פסיקת הוועדה ביקורת נרחבת. "מדובר בהכבדה נוספת של נטל המס המוטל על ענף הבנייה, שמייקרת את עלויות הבנייה של פרויקטים ומתגלגלת בסופו של דבר לציבור בהתייקרות מחירי הדירות", אומר חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן ומבעלי החברה וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ.

לדבריו, "אם מוטלת מטלה ציבורית על יזם, ראוי שהיא תהיה מופחתת מהיטל ההשבחה ולא מההשבחה, כלומר שהרשות המקומית תכסה את כלל העלויות. אם לצורך העניין הרשות היתה מבקשת לבנות בית ספר או גן ילדים בשטח ציבורי שבבעלותה - לא היתה בכלל שאלה על כך שהיא זו שתשלם את העלויות. במקרה הזה, גם דוחפים ליזם פונקציה שהוא לא רוצה בה לפרויקט וגם אומרים לו לשלם על זה".

פייגלין מביא דוגמה להמחשת המשקל היחסי שמוטל על כתפי היזמים: "בפרויקט שאני מקדם בגוש דן, למשל, העירייה ביקשה ממני לבנות לה שטח ציבורי של 2,000 מ"ר. המשמעות היא תוספת 12 מיליון שקל על הבנייה בלבד. במקום שזה יופחת מהיטל ההשבחה ושהעירייה תספוג את זה, אני נדרש לשלם 50%, ומדובר במיליונים רבים שמועמסים על הפרויקט".

הסדרת שטחי הציבור בחוק מתעכבת

חשיבות פסיקת הערר טמונה בין השאר גם בהיעדרה של חקיקה שתסדיר את שילובם של שטחי ציבור במיזמי בנייה פרטיים. במארס 2018 הונחה בפני ועדת הפנים של הכנסת הצעת חוק ל"קומה מבונה", שביקשה להסדיר מקרים שבהם נקבע ייעוד ציבורי כחלק ממבנה באופן דומה לדין הנוהג ביחס לתוכניות איחוד וחלוקה.

על פי ההצעה, שעדיין לא קודמה מאז, לרשות המקומית תהא הסמכות לדרוש כי חלק מהמבנה יהיה מיועד לצורכי ציבור ויירשם על שמה, ובתמורה היא תשלם לבעלים הפרטיים או ליזם את עלויות הקמת השטח הציבורי ותהיה פטורה מתשלום שוויו של השטח בחלק מהמבנה שהוקנה לה.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker