ליצמן רוצה להגשים את חזון האדמו"ר - ואולי גם השוכרים החילוניים ייהנו מכך

המשבר בשוק הדיור מאלץ חרדים רבים לנטוש את הנוהג של רכישת דירה לפני הנישואים - לטובת מגורים בשכירות ■ בעקבות השינוי, שהאדמו"ר מגור ניסה לקדם כבר בשנות ה-70, והמצוקה הגוברת בשוק השכירות, שר השיכון מעוניין לקדם את התחום - "הן לציבור הכללי והן למגזר החרדי"

עדי כהן
עדי כהן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה
ליצמן בכנסת, היום. כשל במבחן הכי חשוב שהונח לפתח משרד הבריאות
שר הבינוי והשיכון, יעקב ליצמןצילום: אלכס קולומויסקי

בעלות על דירה היא חלום עבור ישראלים רבים ושיעור שוכרי הדירות עולה בהתמדה וכבר מגיע ל-34% מהציבור - אבל בעשור האחרון הממשלה כמעט שלא נוקטת צעדים בשוק הדירות להשכרה. חברת דירה להשכיר, שהוקמה ב-2014 על ידי שר האוצר לשעבר יאיר לפיד, התיימרה להקים 150 אלף דירות להשכרה ארוכת טווח בתוך עשור. אבל כשש שנים לאחר הקמתה, החברה הממשלתית הוציאה לדרך פחות מ-10,000 דירות - ובמרבית הפרויקטים שכבר יצאו לדרך, רק 50% מהדירות מיועדות להשכרה.

מודל הדיור להשכרה ארוכת טווח אמור להעניק לשוכרים שני אלמנטים מרכזיים שאינם מתקיימים בשוק השכירות הפרטי בישראל: ודאות ויציבות - באמצעות חוזי שכירות לטווח ארוך בשכר דירה מפוקח. אלה בדיוק שתי הבעיות המרכזיות של שוכרי הדירות. הכוח של השוכרים מזערי ביחס לבעלי הנכסים, הרגולציה והפיקוח מצד המדינה או הרשויות המקומיות נותרו אפסיים, והזמן הממוצע של חוזי שכירות בישראל הוא בין שנה לשנתיים בלבד - מאפיין מובהק של חוסר ודאות ואי־יציבות.

"צריך כלי חדש"

משאביה המוגבלים של חברת דירה להשכיר זכו לביקורת גלויה גם מצד המנכ"ל הקודם שלה, עוזי לוי, ששימש בתפקיד מיום הקמתה ועד סוף 2018. "הממשלה לא נתנה לנו כלים רבים להובלת המהלך הזה. למעשה, הכלי היחיד שהיא נתנה לנו הוא היכולת לשווק קרקעות מדינה ללא מחיר מינימום. זה לא מעט וזה מספיק באזורי הביקוש, שם אנחנו רואים שהיזמים מגיעים, אבל ביישובי הפריפריה לקרקע אין ערך - ולכן צריך כלי חדש", אמר לוי בשלהי כהונתו.

בימים אלה עוברת החברה הממשלתית לידיו של שר הבינוי והשיכון החדש, יעקב ליצמן, ונראה כי לראשונה התחום עשוי לקבל דחיפה משמעותית, אם כי מכיוון לא צפוי: רצונו של השר החדש להשקיע בדיור להשכרה עבור המגזר החרדי. האדמו"ר המנוח רבי שמחה אלתר מגור, שליצמן נמנה עם תלמידיו האדוקים, התייחס לשאלת הדיור להשכרה במגזר החרדי עוד בשנות ה-70. במכתב שפירסם לחסידיו, הוא כתב: "זה שנים שאין לי מנוח ממצב הדירות בארץ הקודש", והתייחס לאפשרות של דיור להשכרה לחרדים כמסלול שעשוי להקל על מצוקת הדיור במגזר. אלא שהשנים חלפו, חזונו של הרב לא זכה לתמיכה ממשלתית והניסיונות ליישמו כשלו.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

נספחיו של ההסכם הקואליציוני שנרקם בין הליכוד ליהדות התורה, המבטיחים לליצמן שליטה בחברת דירה להשכיר, מאותתים על העניין שהוא מגלה בנושא. שיחות עם מקורות בסביבת השר מלמדות כי ליצמן אכן מתכנן להעניק לנושא דחיפה בקדנציה הקרובה.

בציבור החרדי יש מצוקת דיור ונדרשות כ-200 אלף יחידות דיור בעשור וחצי הקרובים, כדי לספק את הביקושים הצפויים. עם זאת, אף שבמגזר מקובל לרכוש דירה לפני הנישואים, חרדים רבים נאלצים לשכור דירות בשל אילוצי תקציב.

יאיר טל, מנכ"ל דירה להשכיר, מסביר כי ישנה כוונה להגדיל את פעילות החברה בשוק הדירות להשכרה. "גם במגזר החרדי יש כיום כוחות שדוחפים לדיור להשכרה, ומבינים שם שזוהי אלטרנטיבה למגורים - ולא כולם חייבים לקנות דירה. גם ליצמן מבין את זה, ולכן הוא לקח את הנושא הזה לידיים של משרד הבינוי והשיכון. בשלב זה עוד אין תוכנית קונקרטית, אבל גם ליצמן וגם יאיר פינס, מנכ"ל המשרד המיועד, מייחסים לנושא חשיבות רבה, ומדברים על הגדלת נפח הפעילות של החברה".

שכונת מגורים בחיפה
שכונת מגורים בחיפהצילום: ערן גילווארג

תקציב הפעילות של דירה להשכיר ב-2019 היה כ-55 מיליון שקל. הוא כולל את פעילותה בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, בתחום התכנון הסטטוטורי ובקידום הקמת פרויקטים לפי ייעודה כזרוע הביצוע של הממשלה, כמו הקמת מתחמים למעונות סטודנטים ברחבי המדינה. סכום זה הוא תקציב ביצוע שנתי מתוך היקף חוזים מאושר בין החברה לממשלה של כמיליארד שקל. התקציב לא כולל כ-40 פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, המוקמים על ידי היזמים ומפוקחים על ידי דירה להשכיר, ששוויים מסתכם במיליארדי שקלים.

מטעם ליצמן נמסר כי הדיונים בנושא ראשוניים בלבד, וכי אין עוד תוכנית קונקרטית. עם זאת, הובהר כי "נושא הדיור להשכרה נמצא על השולחן, והוא נבחן ונבדק כאחד הפתרונות למצוקת הדיור - הן לציבור הכללי והן למגזר החרדי".

"רואים בשכירות פתרון זמני ולא איכותי"

תחום הדיור להשכרה ארוכת טווח במגזר החרדי נמצא בחיתוליו ומסתכם במכרזים בודדים. המכרז הראשון הוא לפרויקט של החברה ביישוב החרדי רכסים באזור חיפה, שבמסגרתו צפויות להיבנות כ-400 יחידות דיור, מתוכן כ-200 לשכירות ארוכת טווח. פרויקט שכירות נוסף מקודם בימים אלה בשכונת המשקפיים בבית שמש, הממוקמת בתפר שבין השכונה החרדית להתיישבות הדתית־לאומית - ובו מתוכננת בנייה של 132 יחידות דיור, שמתוכן 66 להשכרה.

בשנה האחרונה היה גם ניסיון לקדם פרויקט שכירות בבני ברק, שם תוכננה הקמתן של כ-230 יחידות דיור בחלקה הצפוני של העיר, סמוך לרמת החייל. אלא שבשל מחלוקת על תנאי ההגרלה לפרויקט, שקרבתו לתל אביב עוררה כנראה חששות מצדה של עיריית בני ברק בדבר שינוי ציביונה של השכונה החרדית, הפרויקט נעצר - והמכרז לשיווק הקרקע בו עדיין לא פורסם.

מבדיקת TheMarker עולה שבימים אלה מתקיימים מגעים בין דירה להשכיר לעיריית בני ברק, בניסיון לגבש מתווה לפרויקט, שיאפשר להקים את הפרויקט תוך שמירה על צביונה החרדי של השכונה. מעיריית בני ברק נמסר בתגובה: "העירייה אכן ביקשה לשמר את הצביון השכונתי ולדאוג לתושביה, תוך מתן עדיפות לבני המקום - אבל אינה מתנגדת ומעולם לא התנגדה לתוכנית, ואף פועלת בשיתוף פעולה מלא לקידומה".

למרות הקשיים והחששות של קבוצות במגזר החרדי מפני פרויקטים מסוג זה, טל סבור כי יתרונות המודל עולים על חסרונותיו: "הגמישות של מגורים בשכירות מתאימה לצרכים המשתנים של משק הבית החרדי. זאת אפשרות ליצור ודאות ויציבות לזוגות חרדים, שעבורם דירה היא פעמים רבות תנאי לחתונה".

עם זאת, מנכ"ל החברה הממשלתית מודע לאתגרים הרבים שמציבים פרויקטים להשכרה למגזר החרדי: "בישראל בכלל ובחברה החרדית בפרט עוד לא רואים במגורים בשכירות אלטרנטיבה אמיתית לבעלות על דירה - ותופשים את זה כפתרון זמני ולא איכותי, שלא מייצר ודאות ויציבות לטווח ארוך.

לכמה משפחות יש דירה

"יש גם חשדנות מצד ראשי הערים, החוששים כי דיור להשכרה יביא אליהן אוכלוסיות חלשות. החשדנות הזאת גוברת כשמדובר על המגזר החרדי, שבבסיס דוחה התערבות של הממשלה ומוסדות המדינה באורח החיים שלו. חלק מהאתגר שלנו זה לפרק את החשדנות הזאת, לשנות את המיתוג של דיור להשכרה ארוכת טווח כדיור ציבורי, ולהטמיע את המוצר הזה בשוק", מסביר טל.

קונים בפריפריה, מתגוררים במרכז

אלא שאם בוחנים את הנתונים על דפוסי המגורים של המגזר החרדי, עולה כי שיעור המתגוררים בשכירות בקרב ציבור זה נמצא במגמת עלייה. זה לא ממש מפתיע לאור נסיקת מחירי הדיור בעשור האחרון והקושי הגובר של כלל הציבור לרכוש דירה. "לאורך השנים, עם התייקרות הדיור, מודל הדיור להשכרה בקרב חרדים נהפך משמעותי יותר ויותר", מסבירה ד"ר לי כהנר, מרצה בכירה בחוג לגיאוגרפיה במכללת אורנים וחוקרת במכון הישראלי לדמוקרטיה.

"בעשור וחצי האחרונים נוצר מנגנון בציבור החרדי, שעל פיו זוגות צעירים רוכשים דירות זולות, לרוב ביישובי פריפריה מרוחקים - כמו נתיבות, אופקים וערד - משכירים אותן, וחיים בשכירות בדירה קטנה בירושלים או בבני ברק", אומרת כהנר. לדבריה, מגמה זו צמחה במקביל להתחזקות ההגירה החרדית לפריפריה הרחוקה, שהוביל גם האדמו"ר מגור. כהנר מוסיפה כי "לתנועה הזאת, שהובילה הקבוצה החסידית משנות ה-60, ובראשה חסידי גור והאדמו"ר הלב שמחה, היתה במשך השנים חלק משמעותי ביצירת מפת הדיור החרדית, והיא הכתיבה את ההתיישבות בחלק מהריכוזים החרדיים בעיירות הפיתוח".

יוזמה ממשלתית לקידום חזון האדמו"ר

על מגמה זו מעיד גם מחקרם של ד"ר איתן רגב וגבריאל גורדון מהמכון הישראלי לדמוקרטיה, שפורסם בשנה שעברה. לפי המחקר, שיעור הרכישות של דירה להשקעה במגזר החרדי ברחבי המדינה בחציון הראשון של העשור הקודם היה גבוה בכ-50% לעומת יהודים שאינם חרדים.

במחוזות הפריפריאליים הפער גדול אף יותר: שיעור הרכישות של דירה להשקעה בקרב חרדים היה 59%-73%, לעומת 30%-35% בקרב יהודים שאינם חרדים. ואולם, המחקר מלמד כי חרף השיעור הגבוה של רכישת דירות להשקעה ביישובי הפריפריה בקרב החרדים, שיעור החרדים המתגוררים בפועל במחוזות הפריפריאליים נותר בעשור האחרון כמעט ללא שינוי.

ממצאי המחקר תומכים בדבריה של כהנר, שלפיהם חרדים רבים רוכשים בשנים האחרונות דירות בפריפריה, משכירים אותן לשוכרים שאינם חרדים - ושוכרים בעצמם דירות קטנות וזולות בריכוזי האוכלוסייה החרדית באזור המרכז. ההסבר לכך, לפי החוקרים, נעוץ בהעדפות המגורים החזקות של הרוכשים החרדים. רובם המוחלט מעדיף לגור בערים חרדיות או בכאלה עם רוב חרדי מובהק - ומעבר לערי שדה פריפריאליות מהווה עבורם ברירת מחדל גרועה, שיעדיפו להימנע ממנה.

מפת הנדל"ן למגורים של החרדים

"בהכללה, ניתן לומר כי מרבית הזוגות החרדים הצעירים, בתחילת דרכם, יעשו מאמצים גדולים כדי לקבוע את מעונם בירושלים, בני ברק, ביתר עילית או מודיעין עילית. ברם, לאור מגבלת המשאבים ורמות המחירים הגבוהות בערים אלו - רבים מהם יבחרו 'לתקוע יתד' בשוק ולרכוש דירה להשקעה בפריפריה", אומרים רגב וגורדון.

לדברי החוקרים, תנאי המחיה ברבות מהדירות השכורות במרכז של אותם משקיעים חרדים קשים במיוחד - והן משמשות פתרון זמני עד שיעברו להתגורר בדירה שרכשו להשקעה. משמעות הדבר, כפי שצופים רגב וגורדון, היא שבתוך כמה שנים שכונות שלמות ביישובים בפריפריה עם ריכוזי השקעה גבוהים של הציבור החרדי - "ייהפכו כמעט בין לילה לשכונות חרדיות".

לגבי הדחיפה המחודשת שמקבל כיום התחום מצד הממשלה, כהנר אומרת באהדה כי "עד היום, כשדיברו על פתרונות דיור לציבור החרדי, דנו בעיקר בכמה דירות צריך ואיפה נכון יהיה למקם אותן. בהתמקדות של הממשלה כיום בתחום הדיור להשכרה לציבור החרדי יש אמירה חדשה ומשמעותית: ניסיון להחיות את הרעיון שהוביל בזמנו האדמו"ר, באוכלוסייה החרדית ובכלל - רק בעוצמה גדולה ורחבה יותר, מעצם כך שהיא מגיעה ממשרד ממשלתי".

"יותר ויותר חרדים עוברים לשכירות"

ליצמן מצדו, המשמש נציגה הרשמי של חסידות גור בכנסת במסגרת אגודת ישראל ונאמנו של האדמו"ר מגור, נמנה בעבר עם חברי ועדת הדיור של חסידות גור, שקידמה בשעתו את הקמת הקריות החסידיות בבית שמש, באשדוד ובערד - וגם פעלה לקידום פרויקטי דיור להשכרה מסובסדת, שיועדו בעיקר לציבור החרדי.

מאוחר יותר, בשנות ה-90, ליצמן נשלח מטעם הסיעה המרכזית באגודת ישראל לשמש עוזרו של מי שהיה סגן שר השיכון, מאיר פרוש מסיעת יהדות התורה - לקדם את חזון הדיור להשכרה של האדמו"ר. חשיבות הנושא עבור יהדות התורה, והכוונה לקדמו בעיקר עבור הציבור החרדי, היתה גלויה.

"מועצת גדולי התורה החליטה להצטרף לקואליציה רק בתנאי מפורש לקיום פרויקט דיור להשכרה לציבור החרדי", כתב פרוש ב-1997 לשר האוצר דאז יעקב נאמן, במסגרת הדיונים שהתקיימו על תקציב המדינה. באותן שנים קידמו פרוש וליצמן מכותלי משרד השיכון בנייה של 600 דירות להשכרה ברחבי המדינה, בסבסוד המדינה - מתוכן 510 הוקצו לאברכים.

על המצוקה נראה שאין ויכוח, אלא שהיזמים החרדים חלוקים ביחס למוכנות הציבורית. יקי רייסנר, יזם חרדי ותיק, אומר כי "הקושי לייצר ביקושים לדיור להשכרה בציבור החרדי לא נובע מהחשש שיפנו אותם או מחוסר יציבות בסוג מגורים זה - אלא מתפישה ותיקה מאוד של צורך בבעלות על דירה.

יקי רייסנר
יקי רייסנרצילום: אייל טואג

"העובדה שבציבור החרדי יש שיעור גבוה יותר של בעלי דירות לעומת הציבור הכללי משקפת את דרך החיים החרדית - שלפיה משקיעים את כל הכסף בדירה. אלה שלא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה - ישכרו, אבל הדירה להשכרה צריכה להיות זולה מאוד ואטרקטיבית, כדי שזה יצדיק לא לקנות במקום המגורים. הפוטנציאל קיים - אבל כנראה לא יתממש בערים כמו ירושלים או בני ברק, אלא בערי פריפריה מרוחקות, שם המחירים יהיו נמוכים בהרבה".

שוקי סלומון, מנכ"ל ובעלים של סלומון נכסים והשקעות העוסקת בתיווך נדל"ן בבני ברק, סבור אחרת: "בשנים האחרונות גוברת בקרב הציבור החרדי ההבנה שלקנות דירה זה מותרות, שאינה בהכרח בהישג יד - ורואים יותר ויותר כאלה שעוברים למגורים בשכירות, ונוצרת יותר פתיחות לרעיון הזה".

באשר למיקום דירות שרוכשים חרדים לפי מטרת הרכישה - להשקעה או למגורים - אומר סלומון כי "למשקיע החרדי לא משתלם לקנות דירה בבני ברק, שם המחירים בשמים והוא יקבל בסופו של דבר תשואה של 1.5%-2% לכל היותר. הציבור החרדי משקיע בפריפריה, שם המחירים נמוכים יותר והתשואה על הכסף גבוהה יותר".

"לא נותנים ליזמים סיבה אמיתית לבוא"

יזם הנדל"ן החרדי יהודה הרציג סבור כי הביקוש לדיור להשכרה בקרב הציבור החרדי קיים ובועט, אבל הניסיונות המועטים לקדם את התחום נתקלים בקושי ליצור כדאיות ליזמים, ולא פעם גם בניתוק של התכנון מצורכי הציבור החרדי. "נראה שבדירה להשכיר עוד לא מבינים עד הסוף את הצרכים של המגזר החרדי, המשמעויות התכנוניות של חיי הקהילה ואורח החיים שלו, והמגוון שמתקיים בתוכו. הביקוש לדיור במגזר רב, וככל שהמחירים עולים, המחסור גדל, ופחות אנשים יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה - עולה הביקוש גם לדיור בשכירות. אני בטוח שכאשר ייצא לפועל פרויקט לשכירות מפוקחת למגזר החרדי הוא ייחטף בתוך 24 שעות", הוא מוסיף.

לדבריו, "הבעיה היא שהמכרזים שיצאו עד כה לא נותנים ליזמים סיבה אמיתית לבוא. יש קושי להביא יזמים לפרויקטי שכירות, ודירה להשכיר מתקשה למצוא את היזמים שיתחרו על פרויקטים כאלה. עם כל הטבות המס שמוצעות, התשואה של הפרויקטים נמוכה ביחס לאלטרנטיבות - וזה נכון גם לציבור הכללי וגם למגזר החרדי".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker