כל חברה שלישית בתחום ההתחדשות העירונית - נמצאת בסכנת קריסה

2020 היתה אמורה להיות שנת הפריחה של תמ"א 38 — אך הקורונה פגעה ביזמים. לפי בדיקת CofaceBdi בחודשיים האחרונים נקלעו 234 חברות בתחום ההתחדשות העירונית לקשיים פיננסיים, זינוק של כ-80% מתחילת השנה. "המשבר עוד לא התחיל. יזמים מבקשים חילוץ"

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
פרויקט התחדשות בתל אביב
גילי מלניצקי
גילי מלניצקי

מגפת הקורונה גרמה לזינוק של כ-80% במספר חברות הייזום והבנייה בתחום ההתחדשות העירונית שנקלעו לקשיים פיננסיים - כך לפי נתוני חברת המידע העסקי CofaceBdi.

הבדיקה מעלה כי מאז תחילת המשבר והטלת המגבלות על המשק במארס, נוספו 234 חברות חדשות לכ-300 חברות שעוד לפני המשבר היו מצויות בקשיים - בגין בעיות שונות בהן אי עמידה בהתחייבויות תשלומים כלפי ספקים, קשיי נזילות, מינוף גבוה, חשבונות מוגבלים, צ'קים חוזרים, קשיים באיתור גופי מימון וכדומה. מתוך כ–1,400 חברות פעילות בתחום ההתחדשות העירונית, יותר מ-530 חברות עלולות למצוא עצמן על סף קריסה בחודשים הקרובים - כך לפי נתוני BDI.

תהילה ינאיצילום: צביקה גולדשטיין

נתונים אלה מגיעים על רקע הצמיחה בשיעור המובטלים במשק, הקשחת תנאי ההלוואות מצד הבנקים וגופים מממנים של פרויקטים בענף ואי הוודאות הכללית בשוק הנדל"ן בנוגע למחירי הדיור וכוח הקנייה. "אנחנו עדים בשבועות האחרונים לגידול חריג במספר החברות בקשיים", מסבירה תהילה ינאי, מנכ"לית משותפת בחברת CofaceBdi. "מגיפת הקורונה והצעדים שבהם נקטה הממשלה גרמו לכך שהליכי התכנון נעצרו, ההוצאות גדלו, התעורר קושי נוסף לקבל אשראי מגופי המימון (בעיקר לחברות הקטנות) והמכירות של הדירות החדשות בפרויקטים, שאמורות לממן את הפרויקט ולהוות תנאי למימון מצד הגופים המממנים - נעצרו".

ינאי מסבירה כי חלק מהפגיעה הקשה בענף זה קשורה לאופי של השחקנים בתחום, ובפרט ליזמים לא מנוסים בלי חוסן פיננסי והון עצמי מספק, שהקורונה הדגישה את חולשתם. לדברי ינאי, "בשנים האחרונות נכנסו מאות יזמים לתחום ההתחדשות העירונית — ובעיקר לייזום פרויקטים בתחום תמ"א 38 - חלקם יזמים צעירים וחסרי ניסיון. כניסתם לענף נעשתה כמעט ללא חסמי כניסה, שכן בשלבים הראשונים של הפרויקט (שכוללים החתמה של הדיירים ותכנון) יש הוצאות שאינן מחייבות הון עצמי גבוה. הבעיות מתחילות כאשר מגיעים לשלב בקשת ההיתר, המימון והביצוע. בנקודות אלה, גם לפני משבר הקורונה, מתעוררות בעיות אצל חברות קטנות ללא גב פיננסי וניסיון, וחלקן נקלעות לקשיים שמעמיקים בתקופה הזו". 

יזמים קטנים מבקשים חילוץ מהגדולים

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הקורונה שינתה את כללי המשחק בחודשיים האחרונים, ואולי הרבה מעבר. המגבלה על התקהלויות והוראות המרחק החברתי הפכו את כנסי הדיירים, שלבים המחויבים בחוק שבהם מחליטים הדיירים על בעלי תפקידים, קבלן ותוכנית, ולמעשה קובעים את עתיד הפרויקט - לבלתי אפשריים. גם חתימה על חוזים נדחתה במקרים רבים, ובמצב שנוצר, יזמים רבים מהססים להתחיל פרויקטים חדשים.

"חוסר הוודאות מורגש בכל השוק - אבל עבור תמ"א 38 מדובר במיתה שקטה", טוען עו"ד ישי איזקוביץ ראש מחלקת נדל"ן ושותף במשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות'. "אם לא יהיה גלגל הצלה מצד הממשלה להאריך את תמ"א 38 אני לא רואה שום יזם מתחיל בימים אלה לקדם פרויקט. יזם אחראי שיגיע ל-1 בינואר 2021 בלי 80% חתימות מהדיירים והליכי תכנון מתקדמים - יזרוק את הפרויקט ולא ייקח סיכון. במצב הנוכחי יהיה הרבה יותר קשה להגיע לנקודה הזאת. כבר היום אנחנו עדים ליזמים קטנים שמנסים למכור פרויקטים, או למצוא שותפים שישמשו גב פיננסי לפרויקט, למקרה שלא יצליחו למכור דירות ולהביא למימוש. יזמים חוששים, ומחשבים מסלול מחדש, גם אם זה אומר להביא משקיע או לצאת מהפרויקט".

יוסי חסון, מנכ"ל חברת MYTOWN (החברה לחיזוק מבנים), מעיד - כמו חברות גדולות יותר, חלקן נסחרות בבורסה והפועלות בתחום ההתחדשות העירונית - כי קיבל בשבועות האחרונים פניות מיזמים קטנים שהגיעו למחנק אשראי או ללחץ כלכלי בפרויקט, ומבקשים חילוץ בצורת הצעות שותפות או בקשות קנייה.

יוסי חסוןצילום: באדיבות החברה לחי

"הרבה מהיזמים הקטנים והבינוניים, שיש להם עד 10 פרויקטים בשלבים שונים ומשתמשים במימון חוץ־בנקאי, הלוואות וגופים ממנים - עומדים בפני זעזוע", אומר חסון. "מי שלא נכנס טוב למשבר לא יחזיק מעמד. נראה עוד הרבה קריסות בחודשיים הקרובים. צריך להבין: בענף שלנו המשבר לא רק שלא נגמר - הוא עוד לא התחיל. המכות הכלכליות הקשות עוד לפנינו. כל מי שממונף חזק עלול למצוא את עצמו בבעיה, במיוחד מי שנשען על מימון חוץ־בנקאי שהוא יקר יותר.

"יזמים שנשענים על מימון חוץ־בנקאי גם ככה סובלים מתנאים שמייקרים את הפרויקט, ובעתות משבר מתחילים להתערב להם בפרויקט, וזה מגביר את חוסר יציבות. אלה גופים שכל שינוי קטן בתחשיב יכול להרוג להם את הפרויקט. גם הגופים המממנים שנתנו להם כסף בעבר לא ימהרו לחלק כסף בהווה. אם פרויקט תמ"א 38 היה מכניס 5 מיליון שקל ועכשיו יש ירידה של 10% במחירי הנדל"ן - הרווחיות של הפרויקט יכולה להיגדע בשנייה".

עומר גוגנהיים, מנהל אשדר בוטיק, העוסקת בהתחדשות עירונית, אומר כי המשבר העלה את כמות הפניות מצד חברות קטנות ליצירת שותפויות. "הפניות גברו ואנחנו מזהים לא מעט הזדמנויות. אני מניח שהקורונה מבליטה את החשיבות ביציבות ובמקצועיות. חברות כמו אשדר ואשטרום עם איתנות פיננסית, מאזנים יציבים, דיווחים שקופים וגישה שמרנית - נראות יציבות ובטוחות יותר לפרויקט בעידן שאחרי קורונה", הוא אומר.

לדברי חסון, "הירידה בהתחלות הבנייה תהיה הנושא הקשה ביותר ב-2021-2020. זה יהיה קטסטרופלי. יזמים יחכו למכור 60% מפרויקט, לפני ירידה לביצוע - ורק אז יצאו לדרך, ובמצב של קיפאון זה עלול לתקוע את השוק".

שנה אבודה ליזמים

תמונת המצב הנוכחית משמעותה ש-2020, שהיתה אמורה להיות שנת הפריחה הגדולה של תמ"א 38 רגע לפני סיומה ב-2022, נהפכה לשנה אבודה במקרה הטוב - ולהרסנית במקרה הרע.

"2020 עלולה להיות אבודה לגמרי עבור יזמים בענף, גם בהיבט של הוצאת היתרים ואישורים שמתעכבים בימים אלה, בשל מצוקת כוח אדם במערכות התכנון וההנדסה, וגם בהיבט של דיירים שלא יכלו להגיע לכינוסים - וכך תהליכים רבים הוקפאו", אומר גוגנהיים. "התקנות לשעת חירום קבעו סדר חיים; משלב איסוף חתימות על חוזים מדיירים ועד מסירת דירות - שזה למעשה מסע של 7-5 שנים. כך בעצם נוצרה עצירה מוחלטת בכל הפרויקטים בענף, שכאילו נכנסו ל'בור' של אי ודאות, והם מחכים לצאת ממנו. זה כאילו נעלמה פה חתיכה מהזמן שלא תשוב".

בימים אלה מנסים יזמים וקבלנים ללחוץ על מקבלי ההחלטות כדי להאריך את תוקפה של תמ"א 38 וכך לייצר ודאות שהכרחית לקידום פרויקטים שנמצאים בשלבים התחלתיים. עמדתם מצטרפת לפנייה שעשתה לפני כשלושה שבועות לשכת עורכי הדין - אך זו נדחתה על ידי מינהל התכנון ומשרד הבינוי והשיכון.

ומה קדימה? איזקוביץ סבור כי הממשלה החדשה יכולה להיות בסיס לשינוי. "המעבר של נושא הדיור לניהול על ידי שרים חדשים יכול לייצר שינויים. גם אם פג תוקף התוכנית, זה לא אומר שהמהות של תמ"א 38 תיעלם".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker