"דיירים תקועים בסגר באתרי בנייה": רק שליש מדירות תמ"א 38 ממשיכות להיבנות

הקורונה מכה בשוק ההתחדשות העירונית: קבלני תמ"א 38 מפעילים אתרי בנייה למרות ירידה של 80% במספר העובדים, משלמים לדיירים שכירות בגין עיכובים, ורודפים אחרי היתרים ■ בכיר בענף: "הקיפאון במכירות עלול להביא את כל התחום לסף קריסה"

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה
בניין בעת שיפוץ במסגרת תמ"א 38
בניין בעת שיפוץ במסגרת תמ"א 38צילום: אוליבייה פיטוסי

רק כשליש מהדירות במיזמי תמ"א 38 ממשיכות להיבנות בימים אלה — כך עולה מהערכות עדכניות של התאחדות הקבלנים בוני הארץ. על פי הנתונים, בתחום ההתחדשות העירונית ממשיכים לפעול נכון להיום בעיקר פרויקטי תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה (38/2) לצד פרויקטי פינוי־בינוי, מרביתם באזורי הביקוש. זאת, בעוד פעילותם של פרויקטי תמ"א 38 במסלול חיזוק ועיבוי (38/1) מצויה בהאטה ניכרת מבחינת יכולת הביצוע.

הסיבה המרכזית להאטה הדרמטית בביצוע קשורה למחסור החמור בכוח אדם ובפועלי בניין, שמשפיע על כל ענף הבנייה, ותוצאותיו מוערכות בירידה של כ–70% בתפוקת הענף בחודש האחרון. במקרה של ענף ההתחדשות העירונית נראה כי מדובר במצב שעשוי להיות דרמטי: שילוב בין המחסור בידיים עובדות לקיפאון במכירות מביא לכך שפרויקטים רבים נקלעים לסיכון, וחברות קבלניות ויזמיות עתידות לספוג פגיעה חמורה.

סכנה ליזמים הקטנים

עופר אנגל, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת אנגלאינווסט המתמחה בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, אומר כי "כוח האדם הוא כ–20% ממצבת העובדים הרגילה, ירידה של כ–80%, בגלל מגבלות הנוגעות למגפת הקורונה, וזה משפיע באופן ישיר על קצב התקדמות הפרויקטים. אנחנו עושים עכשיו משחק כיסאות בין פרויקטים ומזיזים פועלים מפרויקט לפרויקט כדי להבטיח מקסום פעילות — אבל לא נוכל למשוך כך עוד הרבה זמן.

מציבים יעד גבוה

"אנחנו מעריכים שיהיו עיכובים של שבועות במסירת הדירות וככל שהמשק לא יחזור לפעילות, זה יימשך בהתאם. העיכובים האלה אולי נראים שוליים עבור חברות עם תזרים יציב, אבל עבור יזמים שחיכו עם מכירת הדירות ועכשיו ניצבים כבר חודש וחצי בפני שוק קפוא שסופג גם האטה בבנייה — זאת יכולה להיות סכנה".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

צורי בר, שותף ומנהל חברת אפגד בניין וסביבה, מוסיף כי גם עלויות תשלומי שכר הדירה לדיירים מפונים בפרויקטים של פינוי בינוי מתייקרות, שכן תקופת ההשכרה נמשכת יותר זמן, כנגזרת של ההאטה בבנייה.

"היינו אמורים לצאת לפרויקט שקיבל היתרים ולהתחיל הריסה בעוד כחודשיים — והודענו לדיירים שאנחנו דוחים למועד לא ידוע. לצערי, ולמרות שהייתי רוצה מאוד להניע את הפרויקט, אני לא מאמין שאצליח להתחיל אותו השנה. אין לי יכולת לספוג חמישה־שבעה חודשים של התקדמות אטית או עצירה בבנייה. רבים מהפועלים הפלסטינים באתרים חזרו לשטחים אחרי שבוע או שבועיים עקב צרכים בסיסיים ודאגה למשפחותיהם. גייסנו פועלים בולגרים — אבל אנחנו משלמים להם כפול לכל יום עבודה. זה מכרסם ברווחיות הפרויקט".

עופר אנגל, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת אנגלאינווסט
עופר אנגל, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת אנגלאינווסטצילום: דודו בכר

הסיכונים והעיכובים בפרויקטים מגיעים גם מהרשויות המקומיות: "ברמת גן יש לנו פרויקט פינוי־בינוי ובניין שבו כבר פינינו את הדיירים וקיבלנו את ההיתרים להריסה לקראת התחלת העבודות במארס, אבל העירייה ביקשה מאתנו לא להתחיל לעבוד עד סוף אפריל כדי לא לפגוע בדיירים השכנים ובאיכות חייהם", מספר אנגל. "המשמעות היא לספוג תשלום שכירות חודשי של שמונה משפחות, על תקופה שלא הזזתי בה אבן באתר. וזה בלי לדבר על העיכוב הפוטנציאלי לרוכשי הדירות החדשות".

לפי בר וקבלנים נוספים ששוחחו עם TheMarker, קבלת ההיתרים והאכלוס מצויים בעיכובים בחלק מהרשויות המקומיות. "בירושלים סיימתי פרויקט אבל העירייה אמרה לי שהיא מעריכה שאוכל לקבל היתר אכלוס רק ביוני. זה יכניס אותי להפרה מול דיירים ולתשלום של 150% בגין שכר דירה מוסכם לכל בעל דירה בפרויקט. ברמת השרון וברמת גן אנחנו רואים עיכובים שהם כורח הנסיבות — אבל יש להם משמעויות כלכליות שלא ניתן להתעלם מהן", אומר בר. גם צחי גינזבורג, מנכ"ל חברת נוף הנדסה, מעיד שהוא ממתין לטפסי 4 בשני פרויקטי תמ"א בגבעתיים, וטוען כי אין מענה מספק ברשויות המקומיות.

שיקולים הומניים

עוד גורם להאטה, שהוא ייחודי לפרויקטים של תמ"א 38/1, נוגע לאופי אתרי הבנייה: דיירים בהסגר או בבידוד נמצאים מרבית שעות היממה בבית — ללא אפשרות לחמוק מהרעש וממפגעי הבנייה. "לא משנה כמה מאמץ עושים העובדים שלנו לשמור על סדר ומינימום פגיעה במרחב הביתי — עדיין יש לכלוך ופועלים שנמצאים לדיירים בין הרגליים. זה נכון שבפרויקטים כאלה לא עובדים עשרות רבות של פועלים באתר, אבל עדיין יש חשש מפני הנגיף וקיימים מטרדים לדיירים", מספר אנגל.

ננה חן, משנה למנכ"ל בקבוצת רפאלי
ננה חן, משנה למנכ"ל בקבוצת רפאליצילום: אייל טואג

ננה חן, משנה למנכ"ל בקבוצת רפאלי ואחראית על זרוע פעילות ההתחדשות העירונית, מעידה כי באתרי הבנייה של החברה אמנם מצליחים לשמור על קצב עבודה רגיל ולא צופים כל עיכוב במסירת הדירות — אבל נדרשו להתחשב בדיירים בפרויקטים של תמ"א 38/1. "זה לא רק עניין של עליות מחירי חומרים בענף או מצוקת עובדים — זה עניין הומני שמחייב אותנו כיזמים לעצור פרויקטים כדי לשמור על איכות חיי הדיירים.

"יש במבנים שלנו קשישים, בעלי נכויות ומשפחות שהוצאו לחל"ת, ואי־אפשר להתעלם ממצוקתם ומחששותיהם. גם בפרויקטים של תמ"א 38/2 בהם קיבלנו היתר, הבנו שלא נכון לשלוח עכשיו אנשים לחפש דירות ולחתום על חוזי שכירות במצב הנוכחי. עדיף לעכב פרויקטים בכמה שבועות, גם אם זה פוגע בנו".

המכירות תקועות, המימון נפגע

יחידות דיור שקיבלו היתר בנייה בהתחדשות עירונית, באלפים

איציק סימון, מנכ"ל ובעלים של סוכנות לביטוח קבלנים המתמחה בביטוח עבודות תמ"א 38, מעיד כי פרויקטים שקיבלו ליווי בנקאי ותלו את המימון בקצב מכירת הדירות מצויים בבעיה. "הקבלנים מעידים על קיפאון במכירת דירות, ומי שהמכירות שלו נעצרו — לא יוכל לקבל את הליווי, וייאלץ במקרים מסוימים לעצור את הבנייה. כרגע עוד לא מדובר בנזקים בהיקפים גדולים, אבל עבור הקבלנים הקטנים לוחות הזמנים והעיכובים יכולים להיות הרסניים. כיום יש תחושה שאנחנו נמצאים לפני חזרה לשגרה — אז הנזק לא יהיה כזה גדול ומרבית הקבלנים יצליחו להתאושש. אבל קבלנים שהיו חלשים תזרימית ופיננסית יוכלו להיקלע לנזקים כבדים ביותר".

יזם בכיר בענף מוסיף: "הקיפאון עלול לגרום לירידה זמנית של 5%–6% במחירי הנדל"ן. מצב כזה עלול להביא את כל שוק ההתחדשות העירונית לסף קריסה. הקבלנים הקטנים שמתמחים בתמ"א 38 לא יצליחו לספוג פגיעה כזאת, והכדאיות הכלכלית בפרויקטים תישחק לגמרי. היה מוטב שבמשרדי הממשלה, שם רוצים שההתחדשות העירונית תהיה 40% ממלאי הדירות החדשות הנמכרות, יתחילו לדאוג ליום שאחרי המשבר ולוודא שפרויקטים בענף יתממשו ויחזרו לפעילות מרבית, כדי שקבלנים לא ילכו הביתה".

איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול
איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלולצילום: ללא קרדיט

הבנייה אולי קפואה, אבל הזדמנויות נוצרות

איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול המתמחה במימון פרויקטי נדל"ן, מעידה שקיים אמנם חוסר ודאות רב, אך לצדו הזדמנויות. "ההאטה בקצב רכישת דירות נמצאת על גבול הקיפאון. כשמסתכלים על היום שאחרי במונחי מימון, אנו צופים שתהיה הקשחה מסוימת בדרישה למכירה מוקדמת של דירות, ושנדרוש היקפי מכירות גבוהים יותר או הון עצמי גבוה יותר. מנגד, השהות בבית גורמת לעלייה בהתעניינות מצד דיירים שהתעכבו במשך חודשים עם חתימה על חוזים, ואנחנו מקבלים מיזמים אינדיקציות על ריבוי פניות והתעניינות לקראת הנעה של פרויקטים חדשים בענף".

גם עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות', מציינת כי בעוד שבשטח קיימת האטה זמנית בביצוע — הרי ששלבי ההיערכות לפרויקטים הואצו, ויזמים ונציגויות הדיירים מנצלים את התקופה כדי לקדם פרויקטים שכבר החלו בתהליך. "גם האיום בתפוגת תמ"א 38 ב–2022 גורם לכל הצדדים לקדם הליכים ולשלבי חתימת חוזה ותכנון — להבשיל", מציינת שיף. "אפשר לומר שמשבר הקורונה יצר אווירה אחרת בשוק: יש יותר נכונות להתפשר ולהתקדם ופחות תחרותיות, וזה גם תורם לקידום הפרויקטים".

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker