הכי טוב לקנות דירה? כך נכשל הניסוי הגדול של כחלון

7 מיליארד שקל הופנו למימושה של תוכנית מחיר למשתכן, פרויקט הדגל של שר האוצר משה כחלון, תוך מיקוד של שיווק הקרקעות שבבעלות המדינה ■ אבל מתברר כי לריבית הנמוכה יש יותר כוח

סמי פרץ
משה כחלון
משה כחלוןצילום: עופר וקנין
סמי פרץ

מדיניות שר האוצר, משה כחלון, בתחום הדיור ניתנת לסיכום בשני משפטים. עדיף שאנשים יקנו דירות לשימושם במקום שישכרו - ולכן נסבסד להם רכישת דירות בפרויקטי מחיר למשתכן. והמשפט השני: רוכשי דירות להשקעה, המכונים "אספני דירות", גורמים לעליית מחירים ומרחיקים זוגות צעירים מחלום הדירה - ולכן יש להכביד עליהם את נטל המס ולהרחיקם מהשוק.

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) על שוק הדיור שפורסמו אתמול מלמדים כי שתי המטרות לא הושגו בקדנציה של כחלון. שיעור משקי הבית שבבעלותם יותר מדירה אחת המשיך לגדול - בעוד שיעור הגרים בדירות בבעלותם ירד בהתמדה, למרות העידוד הנמרץ של המדינה. אמנם מדובר במגמות שהחלו עוד לפני מינויו של כחלון לשר האוצר, ולכן לא ניתן לייחס לו את מלוא השינוי, אבל הוא כן נושא באחריות לחלק מהמצב.

התפנית במחירי הדירות נרשמה ב-2008, אז הם התחילו לעלות בחדות הודות לריבית המשכנתא הנמוכה והיצע הדירות הדל. מאז נעשו בממשלה ובבנק ישראל הרבה צעדים - חלקם סותרים - כדי להתמודד עם אתגרי שוק הדירות. בבנק המרכזי חששו מבועת נדל"ן, ולכן הטילו מגבלות על רוכשי הדירות כדי לצנן את הביקושים.

0:00
0:00

אותם ביקושים נבעו ישירות מכך שבנק ישראל - בדומה לבנקים מרכזיים אחרים בעולם - הוריד את הריבית במשק בחדות וחיסל את אפיק ההשקעות הסולידי של פיקדון בבנק. במקביל הוא הביא את הלוואת המשכנתא למחירה הנמוך אי פעם - ובכך תרם לעליית הביקוש לדירות.

מסר מילולי וכלכלי שקשה לפספס

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בדו"ח הלמ"ס נסקרו ההתפתחויות שהחלו ב-2003 בשוק הדירות. מהנתונים עולה כי ל-27.5% ממשקי הבית לא היתה דירה בבעלותם ב-2018 - בדומה לשיעור ב-2003. השינוי הדרמטי בתקופה הזו חל בשיעור משקי הבית המחזיקים ביותר מדירה אחת: הוא הוכפל פי שלושה, מ-3.2% ב-2003 ל-10.1% ב-2018. בשנים האחרונות השקיעו גם בדירות בחו"ל מאחר שמחירי הדירות בישראל עלו בשיעורים גבוהים ומספר המציאות ירד והלך. שיעור משקי הבית המחזיקים בדירה אחת ירד בין שתי התקופות מ-69.5% לשיעור של 62.4%.

שווי דירות בבעלות, לפי הערכה עצמית, לפי עשירוני הכנסה

מאז מינויו של כחלון לשר האוצר ננקטו מהלכים להצרת צעדי המשקיעים, ובראשם העלאת מס הרכישה על דירה שנייה ב-2015. מהלך נוסף שגובש היה להטיל מס מיוחד על בעלי שלוש דירות ויותר ב-2016 - אבל חוק זה נפסל בבג"ץ בשל פגמים שנפלו במהלך חקיקתו. מאז לא ניסה כחלון לחוקק מחדש את החוק, אבל תפישת העולם שלו הרחיקה את אספני הדירות מהשוק.

מחיר למשתכן הוא פרויקט הדגל של כחלון. הופנו אליו משאבים אדירים - כ-7 מיליארד שקל - לצד מיקוד של שיווק הקרקעות שבבעלות המדינה. זה גרם לכך שמעט מאוד קרקעות הופנו לבנייה פרטית ולבנייה להשכרה, פרטית או ציבורית.

המסר שהעביר כחלון לזוגות הצעירים דומה למסר של הוריהם: הכי טוב לקנות דירה. וזה לא רק מסר מילולי, אלא גם כלכלי, משום שרוכשי הדירות בפרויקט מחיר למשתכן נהנו מהנחה ממוצעת של כ-285 אלף שקל לדירה. במקומות מסוימים ההנחה היתה גבוהה יותר - ואף הגיעה בשיא למיליון שקל.

שלט לפרויקט מחיר למשתכן בבאר שבע
שלט לפרויקט מחיר למשתכן בבאר שבעצילום: אילן אסייג

מסר כזה קשה לפספס, אלא שהוא לא בא לידי ביטוי בשיעור הגרים בדירות בבעלותם. ראשית, מספר הדירות שאוכלסו נמוך מאוד ומסתכם בכמה אלפים. שנית, רבים מרוכשי הדירות בפרויקט לא בהכרח יגורו בדירות שרכשו. ושלישית, למרות המאמצים הגדולים שהושקעו בפרויקט, הוא מהווה חלק זעיר משוק הדירות.

מחיר הדירות ירד לרגע

מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי מאז 1997 חלה ירידה בשיעור הגרים בדירות בבעלותם מ-70.2% לשיעור של 66.5% ב-2018. הירידה משקפת בעיקר את עליית המחירים בעשור האחרון - שהרחיקה צעירים רבים מהאפשרות לרכוש דירה ולכן הם העדיפו לשכור; וכן את העלייה בשיעור בעלי שתי דירות ויותר שיצרו לעצמם אפיק השקעה והכנסה שוטפת, לאחר שנגדעה האופציה לחיסכון סולידי בבנק.

זה מלמד על כוחה העצום של הריבית הנמוכה ביחס לכוחות אחרים שהופעלו בעוצמה - כמו מחיר למשתכן. לריבית יש יותר כוח. נכון שלמשרד האוצר יש כוח רב באמצעות מערכת המס ורשויות התכנון והשיווק של הקרקעות - והכוח הזה אכן הופעל - אבל השימוש בו לא הניב תוצאות מהפכניות. מחירי הדירות אמנם ירדו לרגע, אבל מיד התחדשה עלייתם; שיעור בעלי שתי דירות ויותר גדל; ושיעור שוכרי הדירות גדל.

המטרה: היצע גדול ומגוון פתרונות דיור

התוצאות האלה מעוררות הרבה שאלות על מידת ההשפעה של הממשלה על שוק הדירות, דווקא בשנים שבהן רמת המעורבות של האוצר היתה גבוהה מאוד. כוונת כחלון לפרוש מהחיים הפוליטיים, כמו גם העובדה שמחיר למשתכן לא מניב תוצאות טובות, תחייב את הממשלה הבאה לעצב מדיניות דיור חדשה ולהגדיר את יעדיה.

אצל כחלון היעד הראשוני היה להוריד את מחירי הדירות. אלא שהיעד הזה בוצע באמצעות סבסוד ממשלתי למספר מצומצם של דירות - ולא יצר שוק עם היצע גדול ומגוון פתרונות דיור.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker