"אסור שמגדלים יבואו על חשבון הולכי רגל": האשה שמתכננת את ניו יורק מנפצת מיתוסים

מנהטן מתמודדת עם מחסור בקרקע וצפיפות מתגברת, שמחייבים אותה לבחון כל בנייה חדשה ■ אניטה לרמונט, מנכ"לית מחלקת התכנון של עיריית ניו יורק, מסבירה איך עומדים באתגר: "אי-אפשר לשתק עיר גדולה ודינמית, אבל אם לא נבנה - השכבות החלשות ידחקו מחוץ לעיר"

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
ניו יורק. "גורדי שחקים הם הכרחיים לעיר, אבל הבינוי יהיה רק במתחמים ייעודיים"
ניו יורק. "גורדי שחקים הם הכרחיים לעיר, אבל הבינוי יהיה רק במתחמים ייעודיים"צילום: בלומברג
גילי מלניצקי
גילי מלניצקי

"התפישה הרווחת בקרב תושבי ניו יורק היתה שפיתוח והתחדשות בשכונות שלהם יעודדו ג'נטריפיקציה - שאנשים עם כסף ידחקו החוצה את השכבות החלשות, ויעלימו אותן מהעיר", מספרת אניטה לרמונט, 65, ראש מחלקת התכנון של עיריית ניו יורק. "התפישה הזאת לא מוכיחה את עצמה במבחן המציאות, אם מנהלים באחריות את משאב הקרקע ומבטיחים שהפיתוח יטיב גם עם האוכלוסיות החלשות. יש היום פי שניים דירות בנות-השגה משהיו לפני 15 שנה בניו יורק סיטי".

לרמונט תשתתף השבוע בכנס עיר הנדל"ן באילת, במושבים העוסקים בצפיפות אורבנית ובנייה לגובה, ותביא מניסיונה בתפקידה מאז אוגוסט 2018 כראש מחלקת התכנון של ניו יורק.

מהו האתגר הגדול ביותר שמתמודדת איתו מחלקת התכנון של ניו יורק?

"הביקושים הגדלים תמיד, הצפת הבקשות בנוגע להגדלת זכויות הבנייה והצורך ביצירת עוד ועוד פתרונות דיור ומיזמי פיתוח כלכליים לעיר הם האתגרים הכי גדולים שלנו כרגע. אנחנו עוסקים בניהול משאב הקרקע וביצירת נתיבי התפתחות לעיר מאוכלסת, דינמית וחיה - ואנחנו לא יכולים לשתק חלקים ממנה או לפגוע במרקם החיים הקיים כאן. יש פה מתח שנדרש לאיזון מתמיד בין הרצון לפתח ולחדש את העיר ומרכזיה, אל מול משאב הקרקע שנמצא תמיד במחסור. אנחנו מקבלים כיום 25% יותר בקשות להיתרי בנייה ממה שקיבלנו לפני עשר שנים.

המשמעות של הפיתוח היא בהכרח ג'נטריפיקציה ודחיקת אוכלוסיות חלשות?

"בדאון טאון ברוקלין, שם היתה תפישה שיש פגיעה במרקם השכונתי והדרה של משפחות חלשות, יצרנו בשנים האחרונות תכנון, שחלקו כבר התבצע, ל-14 אלף דירות חדשות - 2,000 מתוכן הן דירות בנות-השגה. מכאן שהנחות המוצא על ג'נטריפיקציה לא נכונות - אבל הן בהחלט מחייבות אותנו להיות כל הזמן עם היד על הדופק. אנחנו צריכים לוודא שאנחנו מייצרים מנגנוני תכנון ופיתוח שמאפשרים לאנשים להישאר בשכונות שלהם. בפיתוח של ברוקלין בשנים האחרונות הרווחנו הרבה משרות ובתי עסק מקומיים שמשגשגים עכשיו. מספר המשרות המוצעות באזור הזה במגזר הפרטי גדל ב-20%, ויש כיום מספר יחידות עם דיור במחיר מפוקח ובר השגה - כפול ממה שהיה לפני 15 שנה בברוקלין.

אניטה לרמונט
אניטה לרמונט

"זה הזמן להזכיר לאנשים שמה שהפך את ניו יורק לניו יורק היא הגדילה והצמיחה שלה מאז ומתמיד, לצד העובדה שהיא קלטה אליה מהגרים ואוכלוסיות מגוונות רבות לאורך השנים בזרועות פתוחות, וכך אנחנו רוצים שזה יישמר. לצמוח ולגדול - גם כמותית - זה נרטיב שעיריית ניו יורק מחזיקה בו זה שנים, ואנחנו מאמינים בו וביכולת שלו לשפר את איכות החיים של כלל האוכלוסייה".

ובכל זאת יש לא מעט ביקורת והתנגדויות.

"אנחנו מקבלים פניות מהתארגנויות תושבים ואקטיביסטים שאומרים לנו 'תפסיקו לבנות, אתם הורסים את האופי של השכונה'. אנחנו רואים את החששות שלהם מפני הפיתוח - שנתפש כמאיים על היכולת שלהם להמשיך ולממן את הדירות בעיר. אבל ההפך הוא הנכון - אם לא נבנה, האנשים החלשים ימצאו את עצמם נדחקים החוצה. דווקא בהגדלת היצע הדירות והגדלת מקומות התעסוקה, אנחנו נותנים לאוכלוסיות חלשות הזדמנות להישאר בעיר. אם נפסיק לחדש את המבנים ולהוסיף יחידות התחרות תגבר, מי שיהיה לו יותר כסף ינצח והשכבות המוחלשות יידחקו לפרברים שמחוץ לעיר.

"אחד היעדים והעקרונות שלי בתפקיד הוא לפתח מגוון רחב של יחידות דיור. התמהיל הוא לא סיסמה, אלא הדרך להבטיח שיהיו גם יחידות שנותנות מענה לדירות יוקרה וגם דירות בנות-השגה במחיר מפוקח. עשינו מחקר בעקבות השינוי שהתחולל בשכונת וויליאמסבורג בברוקלין (השכונה הצעירה והטרנדית כיום בעיר; ג"מ) וגילינו שההנחה שיותר ויותר בני מעמד ביניים לבנים עברו ודחקו את המהגרים ההיספנים - היא שגויה. המספרים הצביעו על עלייה וצמיחה בקרב שתי האוכלוסיות באופן זהה".

כלומר הגדלת ההיצע והצפיפות הן לא מגבלות, אלא פתרון.

"צריך להכיר בזה שיש לנו יכולת מוגבלת בוויסות הביקושים, ודווקא כשמגדילים את ההיצע כולם נהנים, בעוד שבהיצע מצומצם - הפערים מתרחבים. התהליכים חייבים להיות מנוהלים, ויש לנו תוכניות שונות להגדלת הצפיפויות עבור כלל קבוצות האוכלוסייה, וגם תוכניות סיוע לאוכלוסיות מוחלשות. לעיר יש מדיניות שמעניקה תמריצים בבנייה למי שמתחייב שחלק מיחידות הדיור יהיו דירות קטנות בשכירות בת-השגה, וכך מתאפשר יתרון לשכבות שונות ולרקעים כלכליים שונים".

ברוקלין, ניו יורק
ברוקלין, ניו יורקצילום: בלומברג

אז מערכת התכנון בניו יורק מגויסת לוויסות המחירים, לצד הפיקוח על שוק השכירות.

"בעיר יש כ-70% שוכרים דירות וזה מחייב אותנו לפעול למענם".

איך תשפיע הצפיפות הגדלה על קו הרקיע של ניו יורק? גורדי השחקים יתפשטו גם לברוקלין, למשל?

"אנחנו זהירים מאוד בבחירת המתחמים שבהם אנו מתירים בנייה לגובה, וגורדי השחקים הם חלק מאפיקי הפיתוח ההכרחיים לעיר, אבל הבינוי יהיה שלבי ורק במתחמים שנגדיר כמיועדים לכך. אנחנו סבורים שאי-אפשר להעמיס יתר על המידה בגורדי שחקים במקומות שבהם אין מערכת תחבורה שיכולה לשאת את ההגעה והעזיבה של האנשים. אזורים שבהם יש תשתיות קיימות בקרבת תחנות הרכבת התחתית - אלה הם אזורים שנאפשר בהם תנופת בנייה לגובה והגדלה משמעותית של הצפיפות.

"כמובן שב-30-20 השנים הבאות תהיה עלייה לגובה, היות שהקרקע היא משאב מוגבל. אבל נהיה זהירים מאוד בדרך שבה נקבע את יעדי הבנייה לגובה. לעולם לא נרשה בנייה מסיבית של מתחמים באופן שהחוויה של האנשים על הקרקע תפגע. המגדלים לא יכולים לבוא על חשבון הולכי הרגל והעוברים ברחוב. אנחנו שומרים על מרחק וסביבה שתבטיח את המרחב הציבורי. עוד טכניקה משמעותית היא שימוש בקומות הקרקע לטובת הציבור ויצירת מעברים בתוך המבנים".

שכונת וויליאמסבורג, רובע ברוקלין. ניו יורק
שכונת וויליאמסבורג, רובע ברוקלין. ניו יורקצילום: LWYang

אתם מחייבים יזמים ובעלי קרקעות פרטיות לבנות מבני ציבור?

"אנחנו לא תמיד יכולים, אבל אנחנו בהחלט יודעים לתת זכויות בנייה למי שיודע לחבור לבעלי הנכס שלידו, לאחד את המבנים ולתת לעיר תמורות ומבני ציבור או לגוון את קו הרקיע העירוני".

עד כמה תושבי ניו יורק משפיעים על נראות העיר?

"אין אצלנו מדיניות של 'להנחית מלמעלה', זה לא נכון ולא אפשרי, במיוחד בעיר שרוב התכנון בה הוא תכנון מחדש של אזורים שבהם כבר חיים אנשים. התחדשות עירונית מפריעה לאורח החיים, ולכן לא יכולה להיות מעל ראשיהם של האנשים, אלא חלק מתהליך ארוך טווח וממושך, שכולל את למידת הצרכים של השכונה. אנחנו מחויבים להגיע לכמות אנשים מספיק גדולה שתשקף את הרצונות של התושבים. עם זאת, כשאתה מבקש מעורבות אתה חייב להגדיר את השאלות המרכזיות ולהבין מי קהל היעד. תהליכי שיתוף שכונתיים מעלים לעתים את הצורך בחללים ציבוריים - מה שמחייב אותנו לעסוק במרחב הציבורי, בפארק ובשיפור הרחוב".

אי-אפשר להתעלם ממיליוני התיירים והעובדים שמגיעים למרכזי העסקים והתיירות ומעמיסים על העיר. איך זה משפיע על התכנון?

"כך היתה ניו יורק מאז ומתמיד - הרבה עובדים והמון תיירים שמגיעים, וזה לא קורה סתם. אנחנו משקיעים המון ביצירת מרכזי תיירות ועסקים שירכזו אליהם כמות גדולה של אנשים. אנחנו משקיעים הרבה בפיתוח הגישה לקו המים ולרצועה ציבורית שלא נוצלה מספיק, ומסייעת לפזר את הצפיפיות. באופן הזה אנחנו גם מצליחים להשקיע בפיתוח של מתחמים שאינם פארקים, אלא מקומות שאנשים עוברים בהם וחווים בהם סביבות פתוחות".

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ