מחיר למשתכן בצפון ת"א: המתנה שיקבלו מאות משפחות עשירות

מטה הדיור התחיל בחיסול חשאי של תוכנית הנפל להפחתת מחיר הדיור באמצעות מתן הטבות לזוגות צעירים שרוכשים דירה ראשונה ■ אבל בדרך פורסמה הודעה על מכרז למגרשים שעליהם ניתן לבנות 458 דירות בדרום רמת השרון - כנראה הקרקע היקרה בהיסטוריה של מחיר למשתכן

הדר חורש
הדר חורש
שתפו בפייסבוק
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה
פרויקט מחיר למשתכן בגליל ים
פרויקט מחיר למשתכן בגליל יםצילום: הדמייה: סלע בינוי

תוכנית מחיר למשתכן נועדה לאפשר בעיקר לצעירים בעלי אמצעים מוגבלים לרכוש דירה חדשה במחיר סביר, נמוך ממחיר השוק. ואולם במכרז הקרוב של התוכנית, המדינה צפויה להציע סבסוד לדירות יוקרה באחד האזורים המבוקשים בישראל: דרום רמת השרון, בסמוך לשכונת תל ברוך צפון, אחת משכונות היוקרה של צפון תל אביב.

באתר רשות מקרקעי ישראל פורסמה בשבוע שעבר הודעה ראשונית על מכרז למגרשים שעליהם ניתן לבנות 458 דירות. הקרקע במקום היא כנראה היקרה בהיסטוריה של תוכניות מחיר למשתכן, שהושקה ביוני 2015. מחיר השטח לבניית דירה בשוק החופשי באזור זה נאמד ב–1.5 מיליון שקל.

רמת המחירים במכרזי מחיר למשתכן נמוכים ב–20%–30%, ולכן יש להניח כי מחירי המגרשים יהיו בסביבות 1.2 מיליון שקל לדירה ומחירי דירות ארבעה חדרים יהיו 2.5–3 מיליון שקל. המחירים המשוערים יהיו נמוכים יחסית לאזור היוקרתי, שבו מטפסים מחירי הדירות ל–3–4 מיליון שקל — אבל עדיין לא מדובר בדיור בר השגה.

רשות מקרקעי ישראל צפויה למסור פרטים נוספים בחוברת המכרז, שמתפרסמת לרוב כמה שבועות לאחר ההודעה באתר של רשות המקרקעין. במכרזים שנערכו באחרונה באזורים מבוקשים, המדינה הצליחה להוריד מעט את מחירי הדירות במחיר למשתכן באמצעות הקצאת חלק מהבנייה המיועדת למכירה בשוק החופשי.

תוצאות הגרלת מחיר למשתכן האחרונה שהתקיימה בספטמבר,
הערים המובילות

מכירת חלק מהדירות במחירי שוק מאפשרת ליזמים להציע מחיר נמוך מעט יותר תמורת המגרשים. התקווה היא שהמכירות בשוק החופשי יסבסדו את ההנחה שיציעו על הדירות במחיר למשתכן.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הביקוש לדירות שיוגרלו צפוי להיות עצום, למרות המחיר הגבוה והסיכוי הנמוך לזכות בדירה. עם זאת, ניתן להניח כי כש"הזוכים" יידרשו לחתום על חוזה המיליונים, יחזרו המראות שנצפו בהגרלות קודמות של דירות יוקרה: הדירות שיוגרלו הן מעבר להישג ידם של רוב הרשומים להגרלות, ואף שההנחה תגיע למאות אלפי שקלים לדירה — רק זוכים בעלי אמצעים יוכלו ליהנות מההטבה. זוכים שאינם יכולים לשלם תמורת דירת היוקרה מוותרים לרוב על זכותם לטובת הבאים בתור אחריהם.

מחיר למשתפר: וילות מוזלות באילת

שיווק דירות יוקרה בתוכניות מחיר למשתכן אינו דבר חדש, ונובע מהמדיניות של משרד האוצר, שלפיה יימכרו כמעט כל קרקעות המדינה שנועדו למגורים בשיטת מחיר למשתכן — במטרה לבלום את התייקרות הדירות. התוכנית היתה אפקטיבית בעיקר במקומות שבהם מחירי הקרקע בינוניים ולמדינה היה היצע קרקעות גדול. כך למשל, התוכנית הצליחה להשפיע על מחירי קרקעות ברחובות, ראשון לציון, יבנה והקריות.

במקומות שבהם הקרקע היתה זולה יחסית, התוכנית לא הציעה הנחה משמעותית, ובמקרים אחדים הציעו קבלנים מחירים זהים ואף נמוכים ממחירי תוכנית למשתכן. במקומות שבהם הקרקע יקרה, התוכניות לא השפיעו כמעט על מחירי השוק. בהגרלת מחיר למשתכן בשכונת גליל ים לפני כשנה נמכרו דירות ארבעה חדרים בכ–1.9 מיליון שקל — לעומת מחיר של 2.3–2.5 מיליון שקל, שבו נמכרו דירות דומות בשוק.

למרות ההנחה הגדולה יחסית, גם בהגרלות מחיר למשתכן בגליל ים ויתרו רבים על הזכייה משום שלא יכלו לעמוד במחיר הדירות. יזמית הפרויקט, חברת אפריקה ישראל, לא נותרה כמובן עם דירות ריקות — וזכות הרכישה הועברה לידי זוכים מבוססים יותר, שגייסו את ההון העצמי וההלוואות הנדרשות להשלמת הרכישה.

הגרלה נוספת של דירות יוקרה במסגרת מחיר למשתכן נערכה באחרונה בדרום. באילת הוגרלו וילות מוזלות במסגרת תוכניות "מחיר למשתפר", שהיו פתוחות גם למשפרי דיור ולא רק למי שאין בבעלותם דירה.

שיא בלוד: רוב המכרז במכירה חופשית

עלויות יישומה של תוכנית מחיר למשתכן נאמדות ביותר מ–7 מיליארד שקל, אבל משרד האוצר לא ערך עד כה כל בדיקה אם התוכנית השיגה את מטרותיה: הורדת מחירי הדיור. עם זאת, שר האוצר משה כחלון נוטה לייחס לתוכנית שיזם את ההאטה שניכרה בשנה האחרונה בקצב עליית המחירים בשוק הדיור המקומי.

התוכנית לא הציעה סיוע לשכבות החלשות, שהתקשו לגייס את ההון העצמי הנדרש כדי לקבל הלוואה לרכישת דירה. עלויות ההמתנה לדירות, שלחלקן לא היו היתרי בנייה במועד ההגרלה, שחקו את ההנחה שקיבלו רוכשים רבים — שלעתים אף הפסידו מהעסקה.

לאור התחושה שהטבת התוכנית זרמה בעיקר לרוכשי דירות באזור המרכז, נמתחה ביקורת על התוכנית, ועם תום כהונת הממשלה התרבו הערכות כי הגרלות מחיר למשתכן יוחלפו בתוכנית דיור אפקטיבית יותר. הערכות אלה גובו בהצהרות השר כחלון שאמר כי התוכנית היתה רק "פלסטר" בדרך למדיניות אפקטיבית יותר וארוכת טווח.

ואולם ברשות מקרקעי ישראל, המשווקת את הקרקעות בתנאי התוכנית, אומרים שהיא נמשכת ללא שינוי. מועצת רשות המקרקעין, שבראשה עומד שר האוצר כחלון, לא שינתה את המדיניות הכללית, שעל פיה נמכרות כל אדמות המדינה למגורים בבנייה רוויה באמצעות מכרזי תוכנית למשתכן. בפועל וללא הודעה רשמית, התוכנית גווועת. המדינה ממשיכה למכור מגרשים לדירות במסגרת התוכנית — אבל רוב הקרקעות חוזרות לשוק במכירה חופשית.

כבר בשנה שעברה שילב מטה הדיור במכרזים מכירה חופשית של דירות, במטרה לשפר את הכדאיות לקבלנים ולסבסד בדרך זו את מחירי הדירות לזכאים. ואולם באחרונה זינקו שיעורי המכירות לשוק החופשי, במה שנראה כמו נסיגה שקטה ממחיר למשתכן.

השבוע נשבר שיא מאז הושקה התוכנית, ורשות מקרקעי ישראל פירסמה מכרז ל–297 דירות בבנייה רווייה בשכונה המבוקשת גני אביב בלוד, שרק מיעוטן מיועדות לשיווק במסגרת תוכנית למשתכן. 185 דירות, שהן 62% מהמכרז, מיועדות למכירה חופשית.

מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "הרשות מחויבת למאמץ הלאומי לשווק עוד ועוד קרקעות לדיור, כדי לענות על צורכי ההתפתחות של החברה הישראלית — הן ביישובי הפריפריה והן בלב אזורי הביקוש. בהתאם לכך, פורסמו מכרזים בהרצליה, קריית אונו ורמת גן. רמת השרון אינה שונה מהן בהקשר זה ותמהיל הדירות שישווקו שם ישקף את כלכליות הפרויקט ואת התנאים הרלוונטיים לו, כפי שהדבר נעשה בכל שיווק קרקע".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker