עדי כהן
עדי כהן

לאורך השנים התנגדו תושבים לחלקים מהתוכנית לשינוי פניה של שכונת יד אליהו בתל אביב, בטענה כי היא תגרום לצפיפות יתר ושינוי צביון האזור.ואולם התנגדויותיהם נדחו על ידי הערכאות התכנוניות, ובתחילת השנה התוכנית אושרה סופית על ידי ועדת הערר במחוז תל אביב. אלא שכעת החליטו המתנגדים להגביר את מאבקם — והגישו עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בדרישה לביטול התוכנית.

התוכנית, אותה מובילה בשנים האחרונות עיריית תל אביב יפו, כוללת מספר מהלכי פינוי בינוי במסגרתם ייהרסו כ–440 יחידות דיור ישנות במבני רכבת, לטובת כ–1,700 יחידות דיור חדשות בבניינים גבוהים. מדובר בהחלפתם של עשרות מבני רכבת הממוקמים משני צידיו של רחוב לה גווארדיה, בשטח של כ–63 דונם — מרחוב יגאל אלון עד פארק חורשת לה גווארדיה. בשטח זה ניצבים כיום כ–21 מבני רכבת בגובה 3–4 קומות.

תוכנית ההתחדשות נגזרת מהחלטת הקבינט החברתי־כלכלי שניתנה ב–2012, לעיבוי הבנייה לאורכו של לה גווארדיה, על מבני השיכונים הוותיקים שבו. החלטה זו נתמכה בתקציב של משרד הבינוי והשיכון, בסך של כ–2 מיליון שקל. בכפוף להחלטה תוכננה תחילה תוספת של כ–1,100 יחידות דיור למתחם במסלול של עיבוי, במסגרת תמ"א 38, בבנייה שתוגבל ל-5-7 קומות. אך עם אישורה של תוכנית המתאר העירונית לתל אביב (תא/5000) בהמשך, שינתה התוכנית את פנייה והוגדרה מחדש כך ששולב בה מסלול פינוי בינוי — ונפחה הוגדל משמעותית.

על פי תוכנית העירייה, מעבר לזכויות בנייה של 3.8 דירות חדשות על כל דירה ישנה שתיהרס במתחם, ניתנו גם זכויות בנייה לכ–200 אלף מ"ר שטחי מסחר, שייבנו בקומות הקרקע של מבני המגורים לאורכו של הציר. גובה הבניינים, שעומד כיום על 3–4 קומות בלבד — עתיד לזנק לכ–15 בממוצע.

בניה בשכונת יד אליהו
בנייה בשכונת יד אליהוצילום: עופר וקנין

התושבים: העירייה מעודדת ג'נטריפיקציה

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בעתירה, שהוגשה באמצעות עו"ד קרן נדולני כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב וכנגד ועדת הערר המחוזית — טוענים התושבים כי "החדרת מסלול הפינוי־בינוי לתוכנית העיבוי, משמעו שינוי דרסטי העולה לכדי הרס צביון השכונה, הן ביצירת חומת בטון אחידה במקום שטחים ירוקים והן בג'נטריפיקציה (דחיקת האוכלוסייה המקורית) צפויה". מי שהגישו את העתירה בשם התושבים הן סטלה אבידן ושרה מילוא, תושבות פעילות בשכונה, ומנהלות מטה המאבק על הבית של שכונת יד אליהו.

אחת מטענות העותרים נוגעת להליך אישורה של התוכנית במוסדות התכנון. לטענתם, דווקא התושבים שאמורים היו ליהנות מפירות התוכנית ומחידוש תנאי מגוריהם — הודרו מהתהליך ולא היו שותפים בגיבוש התוכנית, באופן שמהווה "קיפוח ורמיסה של זכויותיהם על פי דין", לשון העתירה.

"התוכנית של העירייה הינה תוכנית עוקפת — הן בהיבט הטכני, והן במהותי", אומרת עו"ד נדולני, "העיבוי המאוזן שאישרה הממשלה הפך על ידי העירייה לתוכנית מאסיבית שכוללת בינוי בלתי פרופורציונלי ושינוי דרמטי של אופי השכונה, מעל גבם של 'התושבים השקופים'. בתוך כך, התוכנית המאושרת מקודמת לאורך כל הדרך מבלי לערב או לשתף את התושבים שיושפעו ממנה. בעוד שברור לכולם כי נכון לקדם את חידושם של הבניינים הקיימים בשכונה — התוכנית של העירייה מוחקת לחלוטין את הקיים".

בהקשר זה טוענים העותרים כי הוספת מסלול הפינוי בינוי לתכנית המקורית עומדת בסתירה להחלטת הקבינט שייעודה חידוש וחיזוק של המבנים הקיימים, תוך שמירה על הצביון השכונתי הקיים. לטענתם, בין שני המסלולים קיימים הבדלים מהותיים בכל הנוגע למדדי הצפיפות שיתאפשרו בתוכנית.

מעבר לחשש משינוי הצביון השכונתי, ביטאו התושבים בעתירה דאגה גם מפני המשמעויות הכלכליות של התוכנית. לטענתם, בשונה ממסלול העיבוי של תמ"א 38, עליו חל פטור מלא מהיטלי השבחה — מסלול הפינוי־ובינוי המאושר עתה אינו מעניק פטור אוטומטי מהיטל השבחה, אלא בתנאים מסוימים ומחמירים יותר, ובשיעור מופחת.

שכונת יד אליהו
שכונת יד אליהוצילום: מוטי מילרוד

עוד טוענים העותרים כי עצם הגדרתה של התוכנית ככזו שמכוחה ניתן להוציא היתרים, עלול להביא לכך שהיטל השבחה ייגבה גם טרם מימוש התוכנית — אם יבקשו בעלי דירות במתחם למכור נכסיהם. "העמימות בהגדרת התוכנית תאפשר לוועדה המקומית לגבות היטל השבחה בתחום התוכנית, כאשר על פי החלטת הממשלה זו אמורה להיות תוכנית עיבוי הפטורה לחלוטין מהיטל השבחה בהוצאת היתרים", נכתב בעתירה.

איל רונן, מנהל מחלקת תכנון עיר מזרח בעיריית תל אביב יפו, התייחס לטענות ואמר כי "שינוי המסלול מעיבוי לפינוי־בינוי מאפשר לשמר את מהות שכונת יד אליהו — ולא רק את המבנים עצמם. באופן של ריכוז הזכויות בבניינים שייצרו דופן בנויה רחבה ורציפה יותר לרחוב — יישמרו השטחים הפתוחים והירוקים ביניהם, הבנייה תהיה גבוהה אך לא מגדלית, ועלויות התחזוקה יוותרו נמוכות יחסית. זאת, בשונה מהבנייה הקיימת, בה ממוקמים המבנים בניצב לרחוב.

"בחנו את היקף הזכויות הנדרש, ראשית מבחינה אורבנית ואדריכלית, ולאחר מכן מבחינה כלכלית — ולפי זה קבענו את מסלול הפינוי בינוי. למעשה, היקף הזכויות שמאושר בתוכנית הנוכחית היום אף נמוך מזה שביקשנו". לטענות העתירה על אי תקינותו של ההליך העדיף רונן שלא להתייחס בשלב זה, טרם ניתנה החלטת בית המשפט, אך הוא ציין כי "זה טוב וחשוב שתושבים שחלה בשכונתם תוכנית בנייה ימצו כל הליך שהם מוצאים לנכון".

בעירייה מסבירים כי "תכניות הפינוי־בינוי המקודמות לאורך רחוב לה גוורדיה תואמות את תוכנית המתאר במסגרתה הוא יהפוך לרחוב המרכזי של מזרח העיר. כבר בשנת 2010, נקבעה התייחסות לרחוב כמרחב להתחדשות עירונית במסמך מדיניות שבמסגרת הכנתו בוצעו הליכי שיתוף רבים. מסקנות המדיניות הוטמעו בתוכנית המתאר שגם במהלכה בוצעו הליכים נרחבים של שיתוף ציבור. במסגרת הכנת שתי תכניות התחדשות נקודתיות בלה גווארדיה ביוזמה עירונית נערכו הליכי שיתוף ציבור נרחבים — במסגרתם התקבלו חלק מהתנגדויות התושבים".

מסכת של התנגדויות, ערעורים ודחיות

העתירה הנוכחית מהווה שלב נוסף במאבקם של תושבי האזור בתוכנית. במהלך קידומה של התוכנית התאגדו כ–350 בתי אב משכונת יד אליהו — עשרות מתוכם בעלי זכויות במתחם המדובר — וחתמו על התנגדויות לתוכנית. מסכת הדיונים בהתנגדויות התושבים החלה במרץ 2017 ונמשכה עד אפריל 2018 — אז קבעה הוועדה המקומית כי היא דוחה את מרבית ההתנגדויות — ואישרה את התוכנית.

על ההחלטה ערערו המתנגדים לוועדת הערר במחוז תל אביב —שדחתה אף היא את הרוב המכריע של טיעוניהם. משסירבו לקבל את הגזירה, שניתנה בסוף ינואר, שבו התושבים לוועדת הערר ימים ספורים לאחר מכן, בבקשה לערער על החלטתה. לטענת התושבים, כפי שמופיעה בעתירה שהוגשה, הבקשה כלל לא נדונה והתיק סגור — מבלי שניתנה התייחסות כלשהי לבקשת הרשות לערור.

עיריית תל אביב יפו מסרה: "העתירה טרם התקבלה בעירייה. לכשתתקבל נלמד אותה ונגיב עליה בבית המשפט".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker