שלא תבנה על התמ"א: ההחלטה שמונעת עשרות מיליוני שקלים מעיריית תל אביב - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

שלא תבנה על התמ"א: ההחלטה שמונעת עשרות מיליוני שקלים מעיריית תל אביב

עיריית תל אביב קיוותה לגרוף היטל השבחה של 3 מיליון שקל מפרויקט תמ"א 38 בצפון העיר ■ ואולם שמאי מכריע הפחית לאפס את ההיטל - וקבע שפרשנותה לחוק מוטעית ■ בענף מעריכים כי ההחלטה תשפיע על עשרות פרויקטים אחרים באזור

5תגובות
כיכר המדינה בתל אביב
אייל טואג

התיקון האחרון לתמ"א 38, שנכנס לתוקפו בשלהי 2016, אמור היה להגביר את הוודאות בשוק הדיור ולפשט את נוסחת החישוב של זכויות הבנייה מכוח התמ"א - עבור פרויקטי הריסה ובנייה (תמ"א 38/2). הגדלת הוודאות עבור פרויקטים אלה נועדה להגדיל את התמריצים למימוש פרויקטי הריסה ובנייה, תוך התייחסות להיקפי הבנייה הקיימים במבנה המיועד להריסה.

אלא שבשנתיים שחלפו מאז נכנס התיקון לתוקפו, הוודאות לא גברה ובמקומה גובשו בשטח כמה פרשנויות לאופן החישוב, ובראשן פרשנותה של עיריית תל אביב־יפו. זו, מבקשת בחודשים האחרונים לגבות היטלי השבחה, בהיקפים של מיליונים, מיזמים המקדמים פרויקטי תמ"א 38/2 - בעיקר ברובע 4 - המשתרע מרחוב אבן גבירול במערב ועד לנתיבי איילון במזרח, ומשדרות שאול המלך בדרום ועד לנחל הירקון בצפון.

עתה הגיע הנושא להכרעתו של שמאי מכריע הממונה מטעם משרד המשפטים, שדחה את עמדת עיריית תל אביב וקבע כי פרשנותה לתיקון שגויה. בתוך כך, הפחית השמאי לאפס את היטל ההשבחה על סך 3 מיליון שקל שאותו ביקשה העירייה לגבות מהיזם עבור פרויקט תמ"א ברובע זה.

הפסיקה צפויה להשפיע לא רק על הפרויקט שבגינו ניתנה ההחלטה, אלא על עשרות היטלי השבחה נוספים שהטילה העירייה באחרונה על יזמים שביקשו לקדם פרויקט תמ"א 38/2 ברובע זה. היקף ההיטלים שדרשה העירייה נאמד בעשרות מיליוני שקלים. להערכת מקורות בענף, ההכרעה צפויה להשפיע גם על פרשנויות שניתנו ברשויות מקומיות אחרות בנושא.

מפת הרובעים של תל אביב
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

מעט מאוד מרחב תמרון ליזמים

המקרה המדובר הוא של מבנה מגורים ותיק בן ארבע קומות, הממוקם ברובע 4 בעיר, שבו מקודם פרויקט הריסה ובנייה מחדש. במקומו של הבניין הקיים ביקשו היזמים להקים מבנה מגורים חדש בן שמונה קומות, על שטח בנוי בהיקף כ-1,500 מ"ר - שיכלול 5 קומות מגורים, 2 קומות חלקיות (שלא נפרשות על כל השטח), קומת קרקע חלקית, וכן שלוש קומות מרתף.

נכון להיום, בבניין הישן המיועד להריסה, הכולל 12 יחידות דיור בשטח בנוי של כ-600 מ"ר - זכאי היזם על פי חישוב הזכויות בתמ"א (תיקון 3א') לתוספת שטחי בנייה של עד 3.5 קומות. תוספת זו אמורה להתחלק בין 2.5 קומות - שבגינן יש פטור מלא מהיטל השבחה - לבין קומה נוספת שבגינה ניתן לגבות היטל השבחה מופחת בשיעור של 25%.

אלא שמעבר לחישוב הקומות, התיקון האחרון בת"א 38 לחישוב הזכויות במסלול זה קובע גם פרמטרים הנוגעים לחישוב השטחים בפרויקט - במסגרתם נקבע כי ניתן לקבל פטור מלא מהיטל השבחה עבור תוספת שטח של כ-1,800 מ"ר. במלים אחרות, התיקון לתמ"א מאפשר ליזמים מרחב תמרון בין זכויות הבנייה המחושבות על פי גובה המבנה, לבין חישוב הזכויות המחושב על פי שטחי הבנייה שלו.

אלא שבעיריית תל אביב מחזיקים בפרשנות אחרת. ברובע 4 ביקשה העירייה לכרוך את סל הזכויות שמגדיר תיקון 3א', בזכויות ובמגבלות הבנייה הקיימות בתוכנית הרובעים. המשמעות היא שפרשנותה של העירייה עבור רובע 4 מכתיבה מעט מאוד מרחב תמרון ליזמים בפרויקטי הריסה ובנייה, ולשיטת העירייה - הסעיף הקובע לשאלת ההשבחה נוגע לגובה המבנה החדש בלבד, המוגבל מכוח תוכנית הרבעים החלה באזור זה. מכוח פרשנות זו, נשלחו בחודשים האחרונים דרישות רבות מצד העירייה לתשלום היטלי השבחה, המסתכמות במיליוני שקלים לכל פרויקט.

אלא שפרשנות העירייה נתקלה בשבוע שעבר בדחייה נחרצת - שצפויה להשליך כעת על עשרות פרויקטים אחרים המצויים בשלב הוצאת היתרי בנייה ברובע 4. הכרעה תקדימית שניתנה על ידי השמאי המכריע אמנון נזרי, קבעה כי זכויות הבנייה שאושרו במסגרת בקשת ההיתר לפרויקט זה לא רק שלא חרגו מהיקף הזכויות המותר, אלא אף מצומצמות ביחס למסגרת הזכויות שמאפשר תיקון 3 א'. נזרי קבע כי יש להתייחס לזכויות מכוח התיקון בלבד ואין לכרוך בינו לבין ההגבלות שמטילה תוכנית הרבעים - ופסק כי לא ניתן לגבות השבחה בגין הזכויות שהתבקשו בפרויקט לאור העובדה כי אלה לא חורגות ממסגרת הפטור.

תל אביב
תומר אפלבאום

״משאושרה תמ"א 38 ב-2005 עברה התוכנית כמה תיקונים, שבבסיסם עמדה הגשמת מטרתה של התמ"א - חיזוק מבני מגורים ותיקים באמצעות יצירת כדאיות כלכלית ובהירות באשר לזכויות הנובעות ממנה", אומר שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל, שייצג את יזמי הפרויקט בעניין.

לדבריו, "עד לתיקון, שמגדיר כיום את סל הזכויות המוקנה מכוח התמ"א, היה חוסר בהירות בנוגע לאופן חישוב הזכויות ואופן מימושן. במסגרת התמריצים שמגדיר תיקון 3א' מוגדרות זכויות הבנייה מכוח התמ"א הפטורות מתשלום - הן באמצעות מספר הקומות, הן באמצעות גובה המבנה והן בקווי הבניין ושטחי הבנייה. עם זאת, על אף הגדרת הזכויות המדויקת - התמ"א מאפשרת ליזמים יכולת תמרון וגמישות של הזכויות הללו על פי הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. זאת, באמצעות אבחנה בין שטחי הבנייה שהיא מתירה ואופן מימושן, ובדרך שמתירה צבירת זכויות. למעשה, העירייה באה ועיוותה את הפטור שמוקנה מכוח תמ"א 38 וייצרה מסלול עוקף לפטור, בדרך של שיטת חישוב שטחים יצירתית שמתעלמת מהגמישות שמגדיר החוק".

"ויכוח משפטי ולא ויכוח שמאי"

באחרונה התייחסה לנושא פזית ברץ שלמון, מנהלת האגף להכנסות מבנייה ופיתוח בעיריית תל אביב, ואמרה כי "התוכניות לרובעים 3 ו-4 נולדו מכוח סעיף 23 לתמ"א. הסעיף הזה מאפשר לכל מרחב תכנון לקבע את התוכנית הרלוונטית לחיזוק מבנים עבורו. תמ"א 38 היא תוכנית ארצית, וההוראות שלה לא מתאימות לכל מקום באותה צורה, ולכן תוכניות הרובעים מעגנות את המדיניות התכנונית של תל אביב לאזורים אלה".

ברץ שלמון, שאמרה את הדברים עוד לפני שהתקבלה ההכרעה השמאית בסוגיה, הוסיפה כי "בהיתר בנייה מכוח תוכנית הרובעים לא מחייבים בהיטל השבחה - אלא רק על זכויות 'אקסטרות' שיזמים מבקשים. כל זכות בהיתר שנובעת מתוכנית הרובעים והיתה קיימת גם קודם בתמ"א - אנו לא מחייבים בגינה. אך יש לכך פרשנויות שונות, ולטעמנו זה ויכוח משפטי ולא ויכוח שמאי - שיש להכריע בבתי המשפט".

לפי נתוני העירייה, אוכלוסיית רובע 4 מונה כיום כ-46 אלף תושבים. הרובע ברובו מיועד למגורים, אך כולל אזורים של תעסוקה ושירותים המהווים חלק מאזור העסקים הראשי של העיר. השטח הציבורי לנפש ברובע הוא 28.2 מ"ר, שטח גדול בהשוואה לרובעים אחרים במרכז העיר, בעיקר בשל ריבוי השטחים הירוקים והציבוריים בו - הקשורים לקרבתו של הרובע לפארק הירקון. גודל משק הבית הממוצע ברובע 4 דומה לממוצע העירוני - 2 נפשות, ושטח הדירה הממוצע הוא כיום כ-88 מ"ר - גבוה מהממוצע העירוני - 80 מ"ר. מנתוני העירייה לגבי רובע זה, עולה עוד כי כ-51% ממשקי הבית המתגוררים ברובע מחזיקים בדירה בבעלותם, לעומת 44.8% בכל העיר.

מנתונים שאספה פלטפורמת ההתחדשות העירונית CitySquare, עולה כי 119 פרויקטי בנייה למגורים ברובע 4 ממתינים כיום בקנה - מתוכם 13 פרויקטים קיבלו היתר בנייה.

מעיריית תל אביב־יפו נמסר: "השומה המכרעת התקבלה השבוע. היא תיבחן על ידי הגורמים המקצועיים ויוחלט בהמשך על אופן הטיפול בתיק".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#