מציצים וסרבנים: שמונה דיירים מעכבים פרויקט ענק באזור המבוקש במדינה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מציצים וסרבנים: שמונה דיירים מעכבים פרויקט ענק באזור המבוקש במדינה

באחרונה אושרה תוכנית עדכנית במתחם חוף מציצים היוקרתי בתל אביב, המיועד לפינוי־בינוי מאז שנות ה–70, אך המו"מ לפינוי התושבים תקוע בגלל בניין אחד שלא כל תושביו הסכימו להתפנות ■ ליזמים הבריטים אין כל כוונה להמשיך להשקיע בישראל

45תגובות
רוחצים בחוף מציצים
דניאל צ'צ'יק

46 שנה חלפו מאז שהחל תכנונו של פרויקט חוף מציצים, או בשם הזמני שניתן לו, "מתחם סיירובן", אז נרכשה אחת מפיסות הקרקע היקרות במדינה — המתחם הצמוד לנמל תל אביב, על שטח שכונה שהיתה מוקד של פעילות עבריינית וזנות. באחרונה אושרה תוכנית עדכנית לבנייה בשטח — אך פרויקט פינוי־הבינוי נשאר עד היום על הנייר. הסיבה המרכזית לעיכוב: הקושי לפנות בניין בן שמונה יחידות דיור, הממוקם ברחוב הושע 23, בלבו של המתחם.

בקיץ 1973 הגיעו לתל אביב האחים סיימון ודייוויד רובן (במקור, ראובן), יהודים ממוצא עיראקי־איראני שמשפחתם עשתה את הונה בסחר בינלאומי, שהחליטו להשקיע כמעט את כל הונם בארץ ישראל. הם נפגשו עם ראש עיריית תל אביב דאז, יהושע רבינוביץ', שהגיש להם המלצת השקעה רבת חזון: שכונה מתפוררת על חוף הים בתל אביב, שהיה באותה עת מוקד של פעילות עבריינית וזנות, צמוד לחוף שנודע לימים כחוף מציצים.

האחים רובן זיהו את הפוטנציאל ואימצו את החזון, כשהם הולכים ומרחיבים את השטח בבעלותם בהדרגה. בסוף שנות ה–70 כבר היתה ברשותם חלקה נאה בשטח של כ–4 דונם, שעליה כבר אפשר היה לקדם תוכנית להתחדשות עירונית — הריסת הבתים הישנים ובנייה חדשה של מגורים, נופש ומלונאות. היתה זו אחת התכניות הראשונות לפינוי־בינוי בתולדות העיר והמדינה, ויחס זכויות הבנייה שקיבלו האחים רובין נחשב טוב למדי, בוודאי לאותה תקופה. תחת כל דירה שתפונה ותיהרס קיבלו בעלי הקרקע זכות להקים שתי דירות חדשות, כלומר כ–100 יחידות דיור.

אזור המתחם המיועד של האחים רובן בחוף מציצים

המתחם החדש והיוקרתי שתוכנן, כולל מגדל שישמש בית מלון, אמור היה לקום כבר לפני שנים רבות — אבל אז נתקלו היזמים בכאוס הניהולי המאפיין את מתכנני ישראל לדורותיהם. הקרבה של התוכנית לחוף הים ולאזור הנמל עוררה מחלוקות בין המתכננים, והפכה את תוכנית סיירובן לרגישה ביותר. בעוד היזמים ביקשו להגדיל ככל האפשר את שיעורי הבנייה, העירייה חתרה לשלב את האזור כנתיב גישה חופשית למתחמי הבילויים והתיירות לאורך החוף.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

גם התוכנית החדשה שנויה במחלוקת

לכאורה, התוכנית להקמת מתחם סיירובן הייתה אמורה לשרת את כולם. תושבי האזור היו אמורים לקבל פיצויים; היזמים היו אמורים להקים מאות יחידות דיור, שטחי מלונאות ומסחר; והציבור היה יכול להרוויח שדרה מטופחת, גנים ומתחם בילוי במקום אזור שממה, פשע ועבירות קלות.

אלא שבשנים שחלפו, תוכניות אושרו, פקידי עירייה התחלפו ומהנדס העיר ברוך יוסקוביץ ביטל את התכניות שאישר קודמו שמאי אסיף. לאחר שינויים רבים, גם התכנית שאושרה בשבועות האחרונים על ידי הוועדה המחוזית תל אביב נותרה שנויה במחלוקת. התוכנית כוללת מגדל מלונאות ומגורים בן 21 קומות, ובו 110 חדרי מלון ו–65 דירות, בנייני מגורים ובהם 113 דירות נוספות שחלקן מיועדות לדיירים המפונים, חניון תת־קרקעי גדול על שטח שהופקע לצורכי ציבור, ומעליו כיכר רחבת ידיים.

במינהל ההנדסה של עיריית תל אביב קיוו לבנייה נמוכה יותר בשל הקרבה לחוף, וגם כיום חוששים שם שהמגדל הגבוה בן 21 הקומות, לצד בנייני המגורים שתוכננו למתחם, אינם מותאמים לאזור החוף. למרות המחלוקות, התוכנית צלחה כאמור את הוועדה המחוזית וכן את הוועדה לשמירה על הסביבה החופית (ולחו"ף).

השנים חלפו, והאחים רובן התעשרו בהשקעות נדל"ן במקומות אחרים. הם נחשבים כיום לאחת המשפחות העשירות בבריטניה, עם הון מוערך של 10–15 מיליארד דולר. כשהמדינה הפריטה את הבנקים הם עוד שקלו להתמודד על רכישת בנק דיסקונט. כיום, אומרים מקורביהם, אין להם כל עניין לחזור ולהתנסות בהשקעות בישראל. לפני חמש שנים הצליחו האחים להשלים את פאזל רכישות הקרקע לאחר שקנו במחיר של 5 מיליון דולר שטח שרכש היזם יגאל אהובי מהתושבים המקוריים בפינת רחוב הושע.

"הכדור בידי היזם"

האם אחרי 46 שנים האחים רובן יכולים לראות את סוף הדרך? "עדיין לא" אומר המתכנן, האדריכל קובי יסקי, ממשרד יסקי סיון, המופקד על תכנון המתחם. "התוכנית אמנם אושרה, אך המשא ומתן לפינוי התושבים עדיין לא הסתיים. נשארנו עם בניין אחד בן שמונה דירות ברחוב הושע 23, שלא כל תושביו הסכימו להתפנות. הוא לא יעכב את הקמת כלל המתחם, אך ללא פינויו אי־אפשר יהיה לבנות את המגדל".

דיירי הבניין מיוצגים על ידי משרדה של עו"ד ענת בירן. הם אמורים לקבל בתמורה לדירותיהם דירות יוקרה מרווחות במגדל המגורים, אבל הם לא ממהרים לשום מקום. שווי דירת ארבעה חדרים באזור הוא כ–6 מיליון שקל. "אם לא נגיע לפשרה עם היזמים לא יקרה שום אסון. לדיירים טוב ונוח להמשיך להתגורר גם במבנה הקיים", אומר מקורב למגעים.

תומר אפלבאום

"הכדור נמצא במגרשם של היזמים" נמסר ממשרדה של בירן. "המשא ומתן בין הצדדים תקוע, בין היתר, לאור העובדה שבעבר העבירו היזמים תכנון ראשוני ולא מפורט של הדירות המיועדות לבעלים, אך הוא לא מקובל עליהם. לפני כתשעה חודשים בא כוחו של היזם מסר כי התכנון המפורט של הבניין והדירות העתידיות עדיין לא מוכן. רק כאשר יהיה תכנון מפורט, ניתן יהיה לתאם פגישות עם הבעלים ולקדם את המשא ומתן."

"חלק מבעיות התחבורה נובעות מכך שהערים אינן צפופות מספיק" 

האדריכל קובי יסקי — שותף במשרד יסקי מור סיוון, שעוסק זה שנים רבות בתכנונו של מתחם סיירובן — לא מתרגש מהעיכוב הממושך בתוכנית, ומציין כי תוכניות רבות עוברות שינויים, לעתים גם לאחר שאושרו. 

בכל הנוגע לבנייה לגובה, אחת הסוגיות שמטרידות את העירייה בתכנון מתחם סיירובן, מבהיר יסקי כי "לא בטוח שבניינים צפופים בני שמונה קומות הם הפיתרון לעיר כמו תל אביב. אירופה אינה תל אביב — סגנון המגורים שונה, זרימת האוויר בעיר שונה והאקלים חם יותר. הבנייה המתאימה יותר היא בנייה מרקמית של מגדלים משולבים בבתי קומות נמוכים יותר. אין סיבה שמסי ועד הבית יהיו גבוהים כל כך במגדלי המגורים. לא צריכים להציב שומר ולבנות מועדון ספא בכל בית מגורים. סכומים של 400–500 שקל לחודש צריכים להספיק לתחזוקת בניין מגורים גבוה". 

באשר לטענה כי הקשר בין מגדלים לציפוף הבנייה הוא בעיקר אשליה אופטית, יסקי אומר כי "בלי מגדלים אי־אפשר להגיע לציפוף הנדרש. רק בצפיפות של עיר בבנייה גבוהה אפשר לספק שירותים יעילים כמו שירותי תחבורה. חלק מבעיות התחבורה שלנו עד כה נבעו מכך שהערים אינן צפופות מספיק".

לדבריו, טעות נוספת של הרשויות היא בניית יתר של אזורי מסחר. "באזור התעשייה של בת ים החליט היזם רוני מזרחי להקים קניון מסחרי. אף שהאזור נועד לתעשייה, החליטו בעירייה ללכת עם הבקשה, ולשנות את ייעוד האזור — בתקווה שבנייני מסחר ומשרדים יחליפו את מפעלי התעשייה שנסגרים באזור. סייענו לעירייה בתכנון החדש, ערכנו תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה — אבל מה לעשות? המשרדים והמסחר לא הגיעו בהמוניהם. היום אנחנו שוב מתכננים מחדש, והפעם בשימושים מעורבים — בניית מגורים לצד מסחר ומשרדים, תוך הגדלת זכויות הבנייה בניסיון למשוך את היזמים".

יסקי מציין כי הביקוש לפרויקטים מסחריים מושך כיום את מרב תשומת הלב, גם בערי הפריפריה, אך בנייה בלתי־מחושבת של אזורים מסחריים אינה יכולה להיות פתרון למחסור בהכנסות של הרשויות המקומות. "יש גבול לביקוש לאזורי מסחר, ואלה תמיד יתמקדו באזורי המרכז. באזורי הפריפריה אין מספיק ביקוש והעיריות יצטרכו לפתור את הבעיה בדרכים אחרות". לדבריו, "העיקרון הוא שצריך להתאים את הבנייה והתכנון לצורכי המקום ולתנאים. תכנון אזורי תעסוקה מעבר לצורך אינו מועיל. הפתרון המציע לכל עיר להקים אזור תעסוקה משלה הוא טעות".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#