הפתרון למשבר המשרדים: לתכנן בניינים היברידיים

בנייני משרדים ומגורים המתוכננים כיום הם "טיפשים" - יודעים לשמש רק מטרה אחת, וקשה לנצל את עודפי החללים שנוצרו בהם ■ לכן יש להקים בניינים היברידיים עם מאפיינים אדריכליים גמישים

ניצה פיק
יונתן פיק
משרדים ריקים
משרדים ריקים עקב הקורונהצילום: אייל טואג
ניצה פיק
יונתן פיק

מגפת הקורונה ותהליכים טכנולוגיים שינו את שגרת חיינו והציבו על סדר היום את הצורך לחשוב מחדש על פרוגרמות בתחום התכנון.

מאז פרוץ המגפה נכפתה על רובנו עבודה מרחוק. עסקים ועובדים הבינו שניתן לחלק את זמן העבודה בין המשרד והבית, לחסוך את פקקי התנועה, לצמצם שטחי משרדים, וכך להרוויח זמן וכסף. שוק המשרדים, שסבל מהיצע גדול מאוד גם לפני הקורונה, עם מיליוני מ"ר מתוכננים בכל עיר, נכנס למשבר אי־ודאות, לחשש שפרויקטים לא ימומשו ולאזורי תעסוקה שוממים. מצד שני, משבר הדיור מתעצם, המחירים עולים כל הזמן ומרחיקים את חלום הדירה מהצעירים.

הביקושים בעיר לשימושים השונים הם דינמיים לאורך זמן, לכן רשויות ויזמים חייבים לתכנן בצורה גמישה כדי להתאים להיצע וביקוש. את העודף הגדול בחללי המשרדים צריך עכשיו לאזן בהסבתם ליחידות מגורים קטנות ולתת מענה לחוסר בשוק המגורים.

לרוב, תוכניות ערים בישראל עדיין נעשות לפי הגישה השלטת של zoning - הקובעת אופי שימוש עיקרי לכל אזור, שכונת מגורים או אזור תעסוקה. אין ספק שהגישה הזו יוצרת אזורים חד־גוניים, ריקים חצי מהזמן ומרוחקים זה מזה. זה הזמן לשינוי. ניתן לשמור על אופי האזורים ואת המסה הקריטית של כל שימוש, בצד גילויי גמישות לעירוב שימושים מסוג מסוים ובשיעור מסוים - למשל שני שלישים למשרדים ושליש למגורים.

בנייני משרדים ומגורים המתוכננים כיום הם "טיפשים" - יודעים לשמש רק מטרה אחת, עם מעטפת ותשתיות מוגבלות. הסבה של בניין משרדים קיים למגורים היא כמעט בלתי אפשרית מבחינה כלכלית והנדסית. לכן יש להקים בניינים היברידיים שיכללו פרמטרים אדריכליים גמישים, למשל: מעטפת הבניין בבנייה ירוקה צריכה לכלול חלונות נפתחים, עם ניקוי פשוט, במקום קירות המסך האטומים; מרפסות ויציאה החוצה; מערך התנועה צריך להכיל כניסות, לובי ומעליות עם הפרדה נדרשת למשרדים ולמגורים.

הבעלות על קומות הדיור המיוחד להשכרה צריכה להיות אחת, משום שריבוי בעלים יהווה מכשול במימוש מהיר של ההסבה. הבניין כולו יישאר באיפיון של נכס מניב, והתחזוקה בידי חברת ניהול אחת. חשוב שמודל כזה לא יהווה נטל ציבורי עבור העיר. דירות קטנות שיתוכננו באזור התעסוקה ישמשו בעיקר עבור אוכלוסייה ללא ילדים - צעירים, גרושים וקשישים, שאינה דורשת שירותים ציבוריים רבים כמו בתי ספר וגנים.

השינוי הזה הוא אינטרס של כולנו - וזה הזמן לפעולה של הממשלה, הרשויות והיזמים. על הממשלה לחוקק תקנת שעה המאפשרת הסבת שיעור מסוים, למשל שליש מהשטח הבנוי לדיור מיוחד - דירות קטנות להשכרה, מעונות סטודנטים, מלונאות ודיור מוגן. מצד העיריות, אף שהארנונה למשרדים גבוהה פי ארבעה־חמישה מארנונה למגורים, אין ארנונה מתוכניות שנשארות על הנייר. אם העיריות יגלו גמישות מסוימת, תוכניות רבות יותר ימומשו בפועל ויכניסו כסף לקופת העיר.

הכותבים הם בעלי פיק אדריכלים, ומתמחים בתכנון מתחמי דיור מעורבי שימושים

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

בנייני דירות בסין. המחירים יצאו משליטה - הגיע זמן לתיקון?

האוויר מתחיל לצאת משוק הדיור ברחבי העולם. להלן חמש דוגמאות

קומת המסחר בבורסת ניו יורק. נדרש אומץ לב גדול כדי לקנות כשהשווקים נופלים

אחרי נפילה של יותר מ-20%, הגיע הזמן לקנות מניות? זה המדד שצריך לבדוק

מטוס של וויז אייר. החברה הציעה פיצוי של 600 יורו

אל על מובילה בביטולים, המטוס של וויז אייר "קיבל מכת ברק": קיץ כאוטי בנתב"ג

רכבת תחתית בספרד. הקמת המטרו בישראל מוערכת בעלות של 150 מיליארד שקל

מיליארדים מהפקעות קרקע, סמכויות אגרסיביות, ופוליטיקה קטנה: המלחמה על חוק המטרו

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

סטודנטים באוניברסיטה העברית בירושלים. שיעורי התעסוקה עולים בהתמדה עם העלייה ברמת ההשכלה

איך מטפסים לעשירון השכר העליון — ומי מצא דרך עקיפה כדי להגיע אליו

גמר אקס פקטור. הוחלט שלא תשמש יותר לבחירת הנציג לאירוויזיון

"הכל זה הוא": שורת עזיבות ורייטינג צונח - למה רשת מובסת בקרב מול קשת?