הפתרון למשבר המשרדים: לתכנן בניינים היברידיים

מגפת הקורונה ותהליכים טכנולוגיים שינו את שגרת חיינו והציבו על סדר היום את הצורך לחשוב מחדש על פרוגרמות בתחום התכנון.

מאז פרוץ המגפה נכפתה על רובנו עבודה מרחוק. עסקים ועובדים הבינו שניתן לחלק את זמן העבודה בין המשרד והבית, לחסוך את פקקי התנועה, לצמצם שטחי משרדים, וכך להרוויח זמן וכסף. שוק המשרדים, שסבל מהיצע גדול מאוד גם לפני הקורונה, עם מיליוני מ"ר מתוכננים בכל עיר, נכנס למשבר אי־ודאות, לחשש שפרויקטים לא ימומשו ולאזורי תעסוקה שוממים. מצד שני, משבר הדיור מתעצם, המחירים עולים כל הזמן ומרחיקים את חלום הדירה מהצעירים.

• אם עובדים מהבית, מי צריך עוד 240 מיליון מ"ר משרדים?
• נטושים: כך ניצחה העבודה מהבית את מגדלי המשרדים המפוארים של גוש דן

הביקושים בעיר לשימושים השונים הם דינמיים לאורך זמן, לכן רשויות ויזמים חייבים לתכנן בצורה גמישה כדי להתאים להיצע וביקוש. את העודף הגדול בחללי המשרדים צריך עכשיו לאזן בהסבתם ליחידות מגורים קטנות ולתת מענה לחוסר בשוק המגורים.

לרוב, תוכניות ערים בישראל עדיין נעשות לפי הגישה השלטת של zoning - הקובעת אופי שימוש עיקרי לכל אזור, שכונת מגורים או אזור תעסוקה. אין ספק שהגישה הזו יוצרת אזורים חד־גוניים, ריקים חצי מהזמן ומרוחקים זה מזה. זה הזמן לשינוי. ניתן לשמור על אופי האזורים ואת המסה הקריטית של כל שימוש, בצד גילויי גמישות לעירוב שימושים מסוג מסוים ובשיעור מסוים - למשל שני שלישים למשרדים ושליש למגורים.

בנייני משרדים ומגורים המתוכננים כיום הם "טיפשים" - יודעים לשמש רק מטרה אחת, עם מעטפת ותשתיות מוגבלות. הסבה של בניין משרדים קיים למגורים היא כמעט בלתי אפשרית מבחינה כלכלית והנדסית. לכן יש להקים בניינים היברידיים שיכללו פרמטרים אדריכליים גמישים, למשל: מעטפת הבניין בבנייה ירוקה צריכה לכלול חלונות נפתחים, עם ניקוי פשוט, במקום קירות המסך האטומים; מרפסות ויציאה החוצה; מערך התנועה צריך להכיל כניסות, לובי ומעליות עם הפרדה נדרשת למשרדים ולמגורים.

הבעלות על קומות הדיור המיוחד להשכרה צריכה להיות אחת, משום שריבוי בעלים יהווה מכשול במימוש מהיר של ההסבה. הבניין כולו יישאר באיפיון של נכס מניב, והתחזוקה בידי חברת ניהול אחת. חשוב שמודל כזה לא יהווה נטל ציבורי עבור העיר. דירות קטנות שיתוכננו באזור התעסוקה ישמשו בעיקר עבור אוכלוסייה ללא ילדים - צעירים, גרושים וקשישים, שאינה דורשת שירותים ציבוריים רבים כמו בתי ספר וגנים.

השינוי הזה הוא אינטרס של כולנו - וזה הזמן לפעולה של הממשלה, הרשויות והיזמים. על הממשלה לחוקק תקנת שעה המאפשרת הסבת שיעור מסוים, למשל שליש מהשטח הבנוי לדיור מיוחד - דירות קטנות להשכרה, מעונות סטודנטים, מלונאות ודיור מוגן. מצד העיריות, אף שהארנונה למשרדים גבוהה פי ארבעה־חמישה מארנונה למגורים, אין ארנונה מתוכניות שנשארות על הנייר. אם העיריות יגלו גמישות מסוימת, תוכניות רבות יותר ימומשו בפועל ויכניסו כסף לקופת העיר.

הכותבים הם בעלי פיק אדריכלים, ומתמחים בתכנון מתחמי דיור מעורבי שימושים