להוריד את מס רכישה כדי להציל את שוק הנדל"ן

אחד הכלים שבהם השתמש שר האוצר היוצא, משה כחלון, כדי להפחית את הביקושים בשוק הנדל"ן, היה העלאת מס הרכישה על דירה שנייה מ-5% ל-8%. המהלך גדע באבחת חרב את המוטיבציה לרכישת דירה, וגרם למשקיעים רבים לחשוב פעמיים בטרם ירכשו דירה נוספת להשקעה.

מנגד, היו גם מפסידים מהמהלך. הראשונים היו שוכרי הדירות, אלה שכלל לא מעוניינים ברכישת דירה, ומצאו עצמם מול היצע דירות מצטמצם והולך. כעת, כחודשיים מפרוץ משבר הקורונה, ניתן לראות ששוק הנדל"ן למגורים ומשרדים נפגע. הנתונים שכבר מתחילים לזרום מהשטח מצביעים על שינוי מהותי לרעה.

מינהל התכנון דיווח כי בעקבות משבר הקורונה נרשמה ירידה דרמטית במלאי הדירות שאושרו במינהל. על פי הנתונים, מאז מארס ועד אמצע אפריל אושרו 74 תוכניות בנייה בלבד, שמהוות 1,800 דירות, כמות הנמוכה ב-83% מהתקופה המקבילה אשתקד, שבה אושרו 10 אלף דירות. בנוסף, משרד האוצר דיווח שמארס היה החודש החלש ביותר ברכישת דירות יד שנייה במהלך 5 השנים האחרונות. הנתונים הם משמעותיים לנוכח העובדה שהקורונה הכתה במשק בצורה משמעותית רק במחצית השנייה של מארס, ולא בכולו.

המשמעות של ירידה בהיקף התכנון הוא כפולה: לא רק שמספר הדירות בשנים הקרובות צפוי לרדת בשל קיטון דרמטי במספר התחלות הבנייה, אלא שגם ענף היזמות והבנייה צפוי לספוג פגיעה כלכלית בהיקפים אדירים, שתחלחל גם לתעשיות אחרות.

כך למשל תעשיות נלוות לבנייה, כמו ייצור חומרי בנייה, מטבחים, ריצוף ועוד, יספגו נזק לא מבוטל. החשש הגדול הוא שהמצב יוביל לירידה במחירי הדירות ויפגע במערכת הבנקאות. בתרחיש כזה המוטיבציה של הבנקים להעניק מימון לשוק הדיור תיפגע, והמשבר יעמיק.

כדי למנוע זאת, אפשר לנצל את המשבר ולבטל באופן זמני את מס הרכישה על דירה שנייה. הסיבות לכך רבות:

1. משפרי דיור רבים שהתחייבו לרכישת דירה, ולא מכרו את שלהם, עומדים בפני מספר קונים יורד והולך. ביטול המס יאפשר למשקיעים להציע להם הצעות נדיבות יותר, ובכך המדינה תסייע בעקיפין לשמירה על הזוגות הצעירים.

2. בשוק הנדל"ן ייווצר מחסור בהון להשקעות וביצוע עסקות, לאור העובדה שמספר הקונים קטן ותנאי המשכנתאות יוקשחו.

3. הפחתת מס הרכישה תסייע לבלימת הירידה במספר העסקות ותקטין את עוצמת הירידה בפעילות הענף. פחות קבלנים יכנסו לקשיים וכך גם מספר המועסקים והסיכויים לקריסת חברות בענף יפחתו. כמו כן, משקיעים יוכלו לספוג דירות שנמצאות כמלאי לא מכור אצל קבלנים, ולא פחות חשוב, הון משקיעים ימנע קריסה במחירי הדירות, שעלולה לסכן את הבנקים והמשק כולו ממשבר חמור בהרבה.

מהלך בסגנון הורדת מס הרכישה בוודאי ייתקל בביקורות מקיר לקיר ותגובות פופוליסטיות, אבל בתקופה שכזו מקבלי ההחלטות צריכים להיות אמיצים ולקבל החלטות נכונות, על אף העובדה שהן לא פופולריות. ניתן לתחום את המהלך כצו שעה מוגבל לכמה חודשים, ואם יהיה צורך אז להאריך אותו. אך עדיף לתת כעת סוכרייה למשקיעים מאשר להתמודד עם משבר חמור בהרבה שיפגע בעתיד ברוכשי דירות.

הכותב הוא מנכ"ל ובעלים ב-Paz Group