תמ"א 38 כבר "חגגה בת מצווה" - הגיע הזמן לעשות סדר

על מנת להקטין את אי הוודאות ואי היציבות למינימום ההכרחי, ועל מנת לקצר באפן מהותי את לוחות הזמנים ולצמצם בעלויות ומשאבים - על המדינה לתקן את הוראות התמ"א, כך שברשויות יהיו תוכניות מפורטות בכל פרויקט

 אילנה בראף-שניר
אילנה בראף-שניר
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
בניין בהליך תמ"א 38 ברעננה
בניין בהליך תמ"א 38 ברעננהצילום: עופר וקנין
 אילנה בראף-שניר
אילנה בראף-שניר

תמ"א 38 נולדה ב-2005, כ"תוכנית חירום לאומית", שבאמצעותה ביקשה המדינה לערוך מהפך בתחום חיזוק מבני המגורים מפני רעידות אדמה. זאת על ידי מתן הטבות נדל"ניות משמעותיות ליזמים במבנים ישנים, בתמורה לחיזוקם.

תוכנית המתאר הארצית, שחלה בכל רחבי המדינה ובכל הרשויות, העניקה סל של זכויות בנייה נוספות, שהלכו והתעצמו מתיקון לתיקון במרוצת השנים, בצד הטבות מס, לרבות פטור מתשלום היטל השבחה.

מאחר שתוכנית מתאר ארצית, מעצם טיבה ומהותה, אינה יכולה להתייחס לנסיבות התכנוניות, אורבניות וחברתיות בכל ישוב, ובוודאי שלא בכל שכונה ורחוב, כמו גם לצרכים הציבוריים ולתשתיות של כל עירייה ושכונה, הותירה התוכנית את שיקול הדעת, האם ובאיזה שיעור יש לתת את סל הזכויות הנוספות שקבעה התוכנית כמסגרת, לשיקול דעתן של הוועדות המקומיות.

בנוסף - מחייבת התמ"א, בכל מקרה של בקשה לבנות על פיה, לפרסם הודעות על כך לציבור הרחב, על מנת לאפשר לו להגיש התנגדויות, כמו בכל הליך של הקלה. כך מצאו עצמם היזמים, בעלי הדירות בצד השכנים הגובלים והוועדות המקומיות מתדיינים ארוכות, לעיתים קרובות במשך שנים, בכל פרויקט של תמ"א 38, עד להוצאת היתר הבנייה המיוחל (ככל שהוא אושר).

בכל הפורומים וההתדיינויות, מתעוררות שלל שאלות ובעיות - האם בכלל לאשר הבנייה מכוח תמ"א 38? מהם שיעורי הבנייה הנוספת, מספר הקומות, מספר יחידות הדיור, קווי הבנייה, מספר ואופי החניות, היכן ימוקמו תוספות הבנייה, הממ"דים, המחסנים וכן הלאה.

בכל אלה אמורות הוועדות המקומיות להכריע, על פי שיקול דעתן, ובהתחשב בשלל משתנים: מיקום, מצוקת חניה ותנועה, מצב התשתיות הסמוכות, עוצמת הפגיעה בשכנים ובשכונה, כושר הנשיאה התקציבי שלהן ועוד. למשתנים אלה מתווספים כמובן שיקולים נוספים, והם מושפעים גם מהלך הרוח של הציבור אותו הם מייצגים, קל וחומר בתקופת של חוסר יציבות פוליטית.

העובדה שסל הזכויות תלוי בשיקול דעתן של הוועדות המקומיות, והעובדה ששיקול דעתן של אלה תלוי בשורה ארוכה של גורמים ונסיבות משתנים, גורם מובהק לחוסר וודאות ולחוסר יציבות, הגורמים לנזקים לכולם - יזמים, ציבור ורשויות כאחד.

יש רשויות מקומיות שניצלו את הסמכות שקבעה התמ"א (ס' 23) ואישרו בתחומן תוכניות ברורות לכל אזור או שכונה, הכוללות הוראות ברורות יותר בקשר לסל הזכויות שניתן לקבל במסגרת פרויקט חיזוק או הריסה ובנייה. רבות לא עשו זאת או רק באופן חלקי.

תמ"א 38 כבר חגגה בת מצווה, והגיעה העת לעבור לשלב הבגרות.

על מנת להקטין את אי הוודאות ואי היציבות למינימום ההכרחי, ועל מנת לקצר באפן מהותי את לוחות הזמנים ולצמצם בעלויות ומשאבים - על המדינה לתקן את הוראות התמ"א ולחייב את כל הרשויות להכין, להפקיד ולאשר (תוך פרק זמן קצר ומוגבל) תוכניות מפורטות, עם סל זכויות ותנאים ברורים, בכל פרויקט של תמ"א.

הציבור יישמע בשלב הכנת התוכנית (שלב ההפקדה), אך מרגע שהתוכנית תיכנס לתוקף, כל בעלי הדירות, השכנים, היזמים, וכן הגורמים המקצועיים והציבוריים ברשות, ידעו בבירור ובוודאות מהן הזכויות והתנאים לכל הפרויקטים, והציבור לא יוכל עוד להשמיע התנגדויות. מרחב שיקול הדעת של נבחרי הציבור יצטמצם למינימום, כמו בכל תוכנית אחרת, והיציבות הנחוצה בכל שוק נדל"ן, תגיע סוף סוף.

הכותבת היא עורכת דין המתמחה בדיני תכנון ובנייה והתחדשות עירונית

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

לימור סוקניק. "המעבר מחיים כשכירה לעצמאית היה מטורף"

"הייתי בכלוב של זהב. איך ששמעו שאני עוזבת – מיליון איש קפצו על התפקיד"

אחרי שהריבית עלתה, הפיקדונות הבנקאיים נעשו אטרקטיביים יותר

הטבלה המלאה | מהבנק הנדיב ועד הקמצן ביותר: פערי הריביות העצומים נחשפים

מ-2008 ועד היום: איך הגענו לאינפלציה הנוכחית

יוני ומיכל רכשו דירה במחיר דמיוני. כך הם איבדו שליטה על המשכנתא אחרי פחות משנה

ריחאניה. "מרגישים אירופה"

"יש שני יישובים בישראל שבהם הכל נקי, הולכים ברחובות ומרגישים אירופה"

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

גיף הסכם ממון 2

״הייתי בהלם, עורך הדין אמר לי: ׳חתמת על הסכם של כלה מאוקראינה׳"

עבודות על הרכבת הקלה בכיכר רבין, ביולי. "הולכי הרגל, ובמיוחד ילדים או אנשים מבוגרים, נתונים בסיכון יומיומי, סכנת חיים בעיר"

"אני מפחדת על חיי כשאני יוצאת לרחוב": המלחמה של תושבי תל אביב