שוק יועצי המשכנתאות פרוץ

באחרונה פירסמה המפקחת על הבנקים בבנק ישראל הנחיה לפיה על הבנקים לפסול יועצי משכנתאות חיצוניים רק במקרה של הונאה, ואוסרת עליהם לדרג את היועצים בהתאם לתרומתם לפעילות העסקית של הבנק. ההנחיה גובשה יחד עם רשות ההגבלים העסקיים, בעקבות בדיקה שביצעה הרשות, שממנה עלה כי הבנקים הצרו בשנים האחרונות באופן שיטתי ומכוון את צעדיהם של יועצי המשכנתאות החיצוניים.

כוונותיהם של בנק ישראל ורשות ההגבלים העסקיים בנושא זה חיוביות ונכונות, ואולם ההנחיות שפורסמו מתייחסות לבעיה נקודתית, ואינן מתייחסות לכשל הכולל הקיים כיום בשוק יועצי המשכנתאות על כל רבדיו.

החשיבות והרגישות הכרוכות בתפקידו של יועץ משכנתא ברורות: רכישת דירה היא העסקה המשמעותית ביותר בחייהם של מרבית אזרחי ישראל. ללקיחת משכנתא לא מתאימה יכולות להיות השלכות מרחיקות לכת — אי־עמידה בתשלומים, הוצאה מהבית, ובמקרים ה"קלים" פשוט תשלומים גבוהים מאוד לבנק. יועץ המשכנתאות נחשף לפרטים הפיננסיים הרגישים ביותר של הלקוחות.

כיום, שוק יועצי המשכנתאות בישראל פרוץ לחלוטין. על יועצי המשכנתאות (כ–1,000 איש עוסקים בתחום בישראל) לא חלה רגולציה מדינתית כלשהי.

לעתים קרובות, יועצי המשכנתאות הפועלים בשוק הם בוגרי קורסים במכללות פרטיות, שנמשכים בין 10 ל–13 מפגשים בלבד, ועולים כמה אלפי שקלים. אין תנאי סף כלשהם לעיסוק בייעוץ משכנתאות, לא חלים על היועצים כללי אתיקה מחייבים כלשהם והמדינה אפילו לא בודקת אם מדובר באנשים שיש להם רקע פלילי .

במצב שבו אין כללים ואין הסדרה — לא מפתיע שהבנקים החליטו שהם מוכנים לעבוד רק עם יועצי משכנתאות חיצוניים מסוימים המשתפים עמם פעולה, והתחילו לנהל "רשימות שחורות" ביחס ליועצים אחרים, כפי שעולה מבדיקת רשות ההגבלים.

בניגוד לעולה מהנחיות בנק ישראל, הרי שהבעיה בשוק יועצי המשכנתאות אינה נוגעת רק ליועצים חיצוניים. יועצי המשכנתאות שהבנקים מעסיקים הם חלק גדול מהבעיה, בהיותם עובדי הבנק המשועבדים לאינטרסים המוכתבים להם.

הבנק מקצה ללקוח פגישה של שעה (בחינם) עם יועצי המשכנתאות. מטבע הדברים, האינטרסים של היועצים האלה הם האינטרסים של הבנק, ולא האינטרסים של הלקוחות. לעתים קרובות הם ממליצים ללקוחות על מוצרי מדף ועל מסלולים שהבנק רוצה להיפטר מהם, ולאו דווקא על מתווה המשכנתא הטוב ביותר בעבור הלקוח הספציפי.

עד כה, ניסיונות להסדרת העיסוק במקצוע לא התקדמו. בניגוד למקצועות אחרים שהוסדרו בחקיקה בשנים האחרונות, כמו למשל הנדסה וטכנאות, מקצועות פרא־רפואיים ועוד — העיסוק בייעוץ המשכנתאות נותר ללא פיקוח והסדרה הולמת בחוק.

מה צריכה המדינה לעשות כדי לפתור את הבעיה? ראשית, עליה לקבוע תנאי סף לעיסוק במקצוע — תואר ראשון בתחום רלוונטי או לימודי תעודה בהיקף ניכר, שעליהם תתווסף תקופת סטאז' של כמה חודשים. כמו כן, על המדינה לשקול עריכת בחינות לצורך קבלת הסמכה כיועץ משכנתאות. בחינות אלה צריכות לכלול הבנה במימון, בדיני חוזים, בדיני מקרקעין ועוד.

כמו כן, יש לנסח כללי אתיקה ליועצי משכנתאות — כללים אלה יקבעו אילו מגבלות יש להטיל על אופן לקיחת שכר הטרחה, על ניגוד עניינים בין היועץ לבין הבנק ועוד.

בנוסף, יש לקבוע שכל מי שיקבל רישיון מהמדינה יוכל לייצג באופן מלא את הלקוחות בפני הבנקים, מבלי שהבנקים יוכלו לנהל רשימות סודיות במחשכים של היועצים האהובים עליהם.

הכותבת עומדת בראש משרד עוה"ד הדס ברוה, המתמחה במשפט מינהלי