לבדוק את הקרקע - לא רק את הזכויות

בדיקת מומחה באשר להימצאות חומרים מזהמים בקרקע היא קריטית, אך גם ביקור לילי קצר בשטח שאותו אתם מעוניינים לרכוש יכולה ללמד אתכם דברים שלא נמצאים במסמכים

גידי פרישטיק ויפעת אילוק
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
גידי פרישטיק ויפעת אילוק

רוכשי נדל"ן מתמקדים בבחינת הזכויות הקרקע. הם ועורכי דינם, שמאים ומתווכים — כולם אמונים על בחינת שעבודים, הערות אזהרה, זכויות בנייה ותוכניות בנייה. כל אלה זוכים לבדיקה מעמיקה בטרם כל עסקה, אך לעתים נשכחת בדיקה חשובה לא פחות - בדיקת הקרקע עצמה.

שנים רבות של חוסר מודעות לסיכוני סביבה וזיהומים אפשריים, כמו גם היעדר אכיפה לעתים מצד הרשויות, הותירו את חותמם על חלק גדול מהקרקעות במדינת ישראל — מדינה קטנה וצפופה אך בעלת פעילות תעשייתית ענפה.

צילום: אליהו הרשקוביץ

זיהומי קרקע, זיהום אוויר, מטרדי ריח, מטרדי רעש וחשש מקרינה — ספק אם שמץ מכל אלה מופיעים בנסחי הטאבו. בחלק מהמקרים, בדיקת מומחה באשר להימצאות חומרים מזהמים בקרקע היא קריטית, אך גם ביקור לילי קצר בשטח שאותו אתם מעוניינים לרכוש יכולה ללמד אתכם דברים שלא נמצאים במסמכים: רעש מטריד מאולם חתונות או טרנספורמטור, מטרד אור ממרכז קניות ועוד.

ישנם מקרקעין הסמוכים למקורות פליטת אוויר מזוהם, במיוחד ליד אזורי תעשייה. במקרקעין אחרים יש סכנת קרינה (קווי חשמל, במיוחד מתח עליון ומתח גבוה, וכן מתקני טרנספורמציה ואנטנות סלולריות), ויש אתרים עם פסולת אסבסט כמו גגות למחסנים וחניונים ישנים. ייתכנו גם מטרדי ריח, למשל ממפעלים סמוכים או מחומרי הדברה המרוססים בשדות. בנוסף, ישנן קרקעות הממוקמות על שבר גיאולוגי בעל פוטנציאל תזוזה ורעידה משמעותי, ואחרות הסובלות "רק" מתנודות וסחף קרקע הגורמים לסדקים במבנים.

זיהום בעל חשיבות מכרעת הוא זיהום קרקע במזהמים תעשייתיים. אזורי מפעלים כימיים, תעשיות ביטחוניות, בסיסי צבא ותחנות דלק הם החשודים המיידיים, אך ישנם רבים נוספים. קרקע מזוהמת עלולה לטמון בחובה סכנות סביבתיות, וביניהן אף זיהום מי התהום לשתייה, וכן סכנות בריאותיות כמו נשימת אדי גזים שעלולים לחדור לחללים תת־קרקעיים כמו מרתפים, חניונים ומקלטים, להצטבר בהם ואף לעלות למבנים שנמצאים על הקרקע. השפעות אלה הן מפחיתות ערך משמעותיות לשווי הקרקע.

כיום ישנם בישראל מאות ואולי אף אלפי אתרים מזוהמים ידועים, ומספר גדול אף יותר של אתרים שעדיין לא נחקרו כראוי. סביר כי חלק מהקרקעות שינו ייעוד עם השנים ואף החליפו בעלויות, לעתים מבלי שנבחנו מצב הקרקע וההיסטוריה שלה. רוכשים רבים אינם מודעים לכך שקרקע מזוהמת עשויה להיות בעיה של ממש בעת מימוש נכס או בניה עליו, וכי היעדר בדיקות לקרקע מהווה סיכון לקונה, אשר רכש או עלול לרכוש קרקע מזוהמת בדרגה כזו או אחרת.

היום ברור כי ישנם מגוון סיכונים משפטיים ופיננסיים הטמונים בקרקעות מזוהמות או הסובלות ממטרדים, ויזמים רבים נרתעים ממעורבות בפרויקטים לפיתוח נדל"ן באתרים חשודים. חוסר הוודאות לגבי היקף הזיהום, עלות שיקומו והאחריות המשפטית הנובעת ממנו מרחיק כמובן גם את הגורמים המממנים. חשוב ללמוד, לחוש ולחוות את הקרקע. עצה זו יפה לא רק לרוכשי נדל"ן למפעלים — אלא גם לרכישת נדל"ן למגורים, למסחר ולכל מטרה אחרת.

הכותבים הם עורכי דין ממשרד מיתר ליקוורניק גבע ושות', המתמחים בדיני הגנת הסביבה, תשתיות ומים

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

שיעור באוניברסיטה. באקדמיה מצופה מהסטודנטים להתמודד עם בעיות שלא ראו קודם

הסטודנטים באקדמיה נדרשים לראשונה לחשיבה מעמיקה - והתוצאות עגומות

דירה בהנחה

6,269 משקי בית זכו בהגרלה. אבל האם בכלל כדאי לקנות דירה בהנחה?

לחוסכים הסולידיים יש אלטרנטיבה

שעתו היפה של החוסך הסולידי: יש חלופה טובה יותר לפיקדון בבנק

טסלה, מודל S. המחיר למי שיזמין את המודל היום ייקבע בהמשך

אחרי כמעט שנתיים: הדגמים הגדולים של טסלה מגיעים לישראל

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

אלעד כהן (מימין), ניצן רנגיני בוצר ודניאל בוצר

ממשכורת של 30 שקל בשעה – לווילה בת שלוש קומות במושב מבוסס בשרון

מסיבה בבריכה, אילוסטרציה

בעל הבית מרוויח 15 אלף שקל ללילה - החיים של השכנים נהפכו לסיוט