לחייב נוטלי משכנתא בייעוץ פיננסי

טיוטת ההנחיות להגבלות על הלוואות לדיור שפירסם בנק ישראל בסוף אוגוסט נובעת מכשל משמעותי ומתמשך של הממשלה והכנסת. היא מעמידה את בנק ישראל במצב שבו עליו לפעול בלי סמכויות, כלים וכישורים מתאימים.

אין לי כוונה לבקר כאן את בנק ישראל, שפעל בחוסר ברירה ובדוחק זמן ובכיוון נכון. ביקורת זו מופנית לשר האוצר, יאיר לפיד, ולשרת המשפטים, ציפי לבני, שבאחריות משרדיהם ליזום מהלכי חקיקה ורגולציה בתחום המשכנתאות. תפקידה של הממשלה לוודא כי הציבור ייטול משכנתאות בצורה מושכלת, שתואמת את יעדי הממשלה ואת היכולות וההעדפות של הלווים. תפקידה להגן על הלווים מפיתויים קצרי מועד ומניצול לרעה על ידי הבנקים. תפקיד זה חיוני שבעתיים כשיש סכנה ללווים בשל התנפצות בועת נדל"ן או עליית ריבית.

החוק אינו מסמיך את בנק ישראל להגן על הציבור מפני סכנות וכשלים, שאין בהם כדי לערער את יציבות המערכת הפיננסית. האמצעי העיקרי של בנק ישראל להבטחת יציבות המערכת הפיננסית הוא דרישה ליחסי הלימות הון גבוהים יותר - אמצעי שאותו הבנק כמעט שמיצה בשלוש השנים האחרונות. עתה נאלץ הבנק לעבור לאיסור מוחלט על מתן הלוואות מסוגים מסוימים. טיוטת ההנחיה אוסרת על מתן הלוואה שההחזר החודשי עליה עולה על 50% מההכנסה החודשית של הלווה; על מתן הלוואה שבה רכיב הריבית המשתנה גבוה מ–66.66%; והלוואה לתקופה העולה על 30 שנה. זו מגבלה גורפת, שאינה מתחשבת בנתונים אישיים של הלווים, כמו ההוצאות והמצב המשפחתי שלהם, יכולת ההכנסה העתידית שלהם או גילם. כך למשל, הגבלת משך ההלוואה ל–30 שנה מוצדקת יותר ביחס ללווים בני 50 מאשר ביחס ללווים בני 25.

על הממשלה והכנסת לגבש מדיניות בתחום הדיור וההלוואות לדיור. לא ניתן לקבוע רגולציה ראויה של שוק המשכנתאות ללא הכרעה ערכית ופוליטית בשאלה עד כמה חשוב לעודד בעלות על דירות בישראל. לבעלות זו ערך רב בהיבטים של מחויבות למדינה וליישוב המגורים ושל ביטחון סוציאלי. ואולם, בעלות על דירת מגורים שממומנת בהלוואה גדולה יכולה להכביד על משפחה ביכולת לעמוד בהוצאות קיום מינימלי, חינוך ובריאות. את המדיניות ראוי שיקבעו פוליטיקאים שנבחרו על ידי הציבור, ושאלה יתייעצו לא רק עם כלכלנים, אלא גם עם משפטנים, עובדים סוציאליים, אנשי חינוך, סוציולוגים ופסיכולוגים.

לאור קביעת מדיניות הבעלות על דירות יש לגשת לרגולציה של שוק המשכנתאות. הניסיון העשיר שהתפתח בארה"ב ובאירופה בשנים האחרונות בתחום הרגולציה הצרכנית מאפשר שימוש בסל כלים גדול, כולל הקמת מערך אוריינות פיננסית, הטלת חובה של ייעוץ במומחה פיננסי עצמאי לפני נטילת הלוואה או הלוואה גדולה או מסוכנת במיוחד. ניתן להטיל על בנקים חובה לתת ללקוחות גילוי אפקטיבי על הסיכונים בהלוואות בריבית משתנה, לרבות הצגת נתונים על לווים שכשלו בהחזר הלוואה. ניתן ליצור איסורים ברמה מפורטת, בהתאם לגיל, מצב משפחתי וצפי הכנסה עתידית. אפשר להתיר הלוואות מסוכנות רק אם יירכש בצדן ביטוח חדלות פירעון.

לסיכום, הסדרת שוק המשכנתאות חורגת ממטרות בנק ישראל, מהכלים העומדים לרשותו, מכישוריו המקצועיים וממעמדו החוקתי. על שרי האוצר והמשפטים לגלות אחריות ואומץ ציבוריים, להיכנס לעובי הקורה של הסדרת השוק ולנקוט את כל האמצעים הנדרשים להבטחת התנהלותו של שוק משכנתאות שתואם את מדיניות הדיור של הממשלה ומגן על ציבור לווי המשכנתא בישראל מפני המשבר הכלכלי, מפני הבנקים ומפני עצמו.

הכותב הוא דקאן הפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב ומומחה לרגולציה של אשראי צרכני