המדינה צריכה לממן התחדשות עירונית בפריפריה

החוק שעתיד להחליף את תמ"א 38 יתקן כמה מהעיוותים בהתחדשות עירונית, אך יותיר את האחריות על התחום בידי יזמים פרטיים - מהלך הצפוי לשמר את הפערים שבין מרכז לפריפריה החדשות הטובות הן שתזכיר החוק כולל מספר שינויים מהותיים, ביניהם צמצום

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
הפזורה הבדואית בנגב
הפזורה הבדואית בנגבצילום: אליהו הרשקוביץ

באחרונה פורסם כי מינהל התכנון מקדם חוק חדש שעתיד להחליף את תמ"א 38. החוק אמנם מבורך במובן זה שהוא מתקן כמה מהעיוותים בשיטה הקיימת להתחדשות עירונית, אך למרבה האכזבה הוא מותיר את האחריות על התחום בידי יזמים פרטיים — מהלך הצפוי לשמר את הפערים שבין מרכז לפריפריה.

החדשות הטובות הן שתזכיר החוק כולל כמה שינויים מהותיים, ביניהם צמצום התמורות לדיירים וצמצום הקלות הבנייה ליזמים. אך השינוי העקרוני ביותר הוא הרחבת מעורבות הרשות המקומית ופתיחת האפשרות לדרוש מהיזם להקדיש 10%–15% מכל פרויקט לשטח עבור הציבור.

שינוי זה נעוץ בהבנה שיחידות דיור לא עומדות עצמאיות בוואקום ושתכנונן מחייב התייחסות לתשתיות, שירותי חינוך ובריאות, מסחר, תעסוקה ועוד. אחת מנקודות התורפה של תמ"א 38, בניגוד לפרויקטים של פינוי־בינוי, היא שתוספת הדירות באה מבלי שניתנה כל התייחסות לצרכים הציבוריים ולתשתיות.

הגדלת הכוח של הרשויות המקומיות, אשר באה עם החוק החדש, מנצלת לטובה את אופיה הייחודי של הרשות המקומית, ההיכרות האינטימית והמעמיקה שלה עם תושביה, עם אופי השכונות, צורכי התושבים ואופי השימוש במרחב. כל רשות ותושביה וכל מקום והפתרונות הייחודיים לו. האפשרות להוסיף שטחי ציבור מחזקת את שיקול הדעת של הרשות המקומית, מאפשרת לה לבחון לעומק את צורכי השכונה הקיימת והמתוכננת, ולהיענות להם.

ואולם לצערנו, השינוי עדיין לא מבטא תפישה חדשנית, כי החוק החדש שיחליף את תמ"א 38 משאיר את לב התכנון בידיהם הפרטיות של יזמים. הם אלה שיחליטו להוציא פרויקט לפועל אם ישתלם להם, והם אלה שיחליטו, בעקיפין, אילו ערים יישארו מוזנחות, מכיוון שלא משתלם רווחית לחדש אותן. גם אחרי שינוי החקיקה, רק שכונות בעלות ערכי קרקע גבוהים, יתחדשו. ערים, שכבר עכשיו מתקשות למשוך אליהן יזמים, בעיקר בפריפריה הגיאוגרפית והחברתית, לא יקבלו דירות חדשות, ובוודאי שלא מבני ציבור נוספים ומחודשים. הפערים, אם כך, רק ילכו ויעמיקו.

הפתרון לנושא אינו פשוט ומתחיל בלקיחת אחריות של המדינה על התחדשות השכונות והערים. האחריות על נושא כה חשוב, אשר משפיע וקובע כיצד יראו החיים של כולנו בעתיד, לא יכולה להיות מגולגלת ליזמים. השוק הפרטי לא יכול ולא אמור לדאוג לכך, והצגת שיטות ההתחדשות כשיטות שאין בהן מפסידים (win–win) היא מטעה. על אף השינויים המבורכים והנכונים שמינהל התכנון מציג בתזכיר החוק, אלה עדיין רק תזוזות עדינות של כלי המשחק, בתוך שיטה בעייתית במהותה.

כדי לקדם התחדשות עירונית ראויה — להגדיל את היצע הדיור ולדאוג לרווחת התושבים — יש להגדיל את הכוח של הרשויות המקומיות. המדינה צריכה להעביר תקציבים שמיועדים להתחדשות עירונית ולכלכלה עירונית ולוודא שעובדי הרשות המקומית יכולים לתרגם את ההיכרות האינטימית עם השכונות לכלים תכנוניים; לתת להם את מרחב העבודה להחליט איפה צריכים שירותים ציבוריים, איפה ניתן להגדיל את מספר יחידות הדיור, איפה נדרשת התערבות חברתית ואיפה צריך רק חידוש וחיזוק; להכשיר וללוות את ועדות התכנון המקומיות בהכנת תוכניות־אב לשכונות שכוללות התייחסות עתידית גם לדיור ציבורי, דיור בהישג יד, דיור בשכירות ועוד.

אם בתוך המערך התכנוני הכולל הזה יהיה ניתן להשתמש גם בכלי היזמות הפרטית, מה טוב — אך חשוב לזכור כי זהו כלי אחד בתוך מערכת מורכבת ועדינה, ולא המנוע המפעיל שלה.

לכן, הרפורמה בתמ"א 38 היא הזדמנות לחזק את אחריות המדינה ואת תפקידן של הרשויות המקומיות. כך, נבטיח שההתחדשות העירונית תשרת גם את הפריפריה ואת האוכלוסיות המוחלשות בישראל.

הכותבות הן אדריכליות. כהן־בר היא סמנכ"לית עמותת במקום — מתכננים למען זכויות תכנון; עתידיה מנהלת את תחום העירוניות בעמותה

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

על סדר היום