פתרון משבר הדיור מחייב ציפוף של הבנייה הכפרית

במקום להגביל את התושבים במקסימום יחידות מגורים לנחלה, עלינו לשנות גישה ולעודד ציפוף של הנחלות במרחב הכפרי - בדיוק בדרך שבה מעודדים ציפוף בינוי בערים

דוד לפלר
דוד לפלר
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה
קיבוץ אפיקים
קיבוץ אפיקיםצילום: דרור ארצי

לקראת השינויים הצפויים בעולם התכנון, ראוי להתמקד בנושאים המרכזיים שיקבעו את פני המדינה בעשרות השנים הבאות. ראשית, עלינו להסכים שניצול יעיל של הקרקע הוא עיקרון העל במדינה צפופה כמו ישראל, הנהנית מצמיחה דמוגרפית חריגה בהשוואה למדינות המערב. לאור זאת, שני התחומים המרכזיים שבהם נדרש שינוי מדיניות מהותי הם ההתחדשות העירונית בפריפריה והבינוי למגורים במגזר הכפרי.

במחוזות הדרום והצפון במיוחד, נדרש ציפוף מושכל של הערים הוותיקות באמצעות התחדשות עירונית. מכיוון שאין צורך לשכנע ביתרונות העצומים של ההתחדשות העירונית, יש להתרכז בחסמים למימוש תהליך זה בערי הפריפריה, ובעיקר הערך הנמוך של הקרקע (לעומת ערי המרכז), המחייב הקצאת קרקע משלימה. קרקע משלימה היא פיצוי שניתן ליזם התחדשות עירונית כדי להשלים את מספר יחידות הדיור שיביאו את פרויקט ההתחדשות לסף כדאיות כלכלית. הדרך האפקטיבית היחידה היא הקצאת הקרקע המשלימה כחלק בלתי נפרד מכל תוכנית התחדשות.

הבעיה היא התנגדות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) להקצאה הנדרשת, תוך דרישה מצידה לקיום הליך נפרד ומנותק מתוכנית ההתחדשות. גישה זו מביאה לחוסר ודאות של היזמים לגבי התמורות שיקבלו עבור ביצוע ההתחדשות. חובה לפתור חסם זה בחוק או בתקנות, כך שכל יזם יוכל לתכנן התחדשות עירונית בידיעה מהן התמורות שיקבל. המציאות המרה היא שאין כמעט תוכניות התחדשות בפריפריה, וחובה על כל הגורמים לשנות מציאות זו.

במרחב הכפרי הדברים מסובכים יותר. כאן ברור שאין ניצול יעיל של הקרקע למגורים (בלי להתייחס לשטחים החקלאיים) ואין לי אלא לצטט את המשפט המפורסם מהסרט מציצים - "הפוך, גוטה, הפוך". במקום להגביל את התושבים במקסימום יחידות מגורים לנחלה, עלינו לשנות גישה ולעודד ציפוף של הנחלות, בדיוק בדרך שבה מעודדים ציפוף בינוי בערים.

דוד לפלר
דוד לפלרצילום: אילן אסייג

המדינה צריכה להציע תמריצים כלכליים לבעלי נחלות שיבנו 6–8 יחידות במקום 2–3 המותרות כיום. בדרך זו ניתן להוסיף עשרות אלפי יחידות דיור במגזר הכפרי, השקולות להקמת עיר נוספת בישראל. כל זאת, תוך שמירה על המרקם הכפרי ופשרה מסוימת לגבי הנוף הכפרי של בניינים קטנים עם גגות אדומים. בלא מעט קיבוצים קיימים זה עשרות שנים בתי קומות ואיש לא חושב שקיבוצים אלה, כמו יגור ואפיקים, איבדו את הייחוד הנופי שכולנו אוהבים.

שינוי מדיניות בשני תחומים אלה - התחדשות עירונית בפריפריה וציפוף הבינוי במרחב הכפרי - יניבו עשרות אלפי יחידות דיור, ימנעו את הצורך להתפשט לשטחים הפתוחים ויתנו פתרון תכנוני ראוי למצוקת הדיור בישראל.

הכותב הוא מנכ"ל משרד הכלכלה, לשעבר יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה דרום.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker