קצת סבלנות: לפחות עשור יחלוף עד שנראה שינוי בשוק הנדל"ן

כדי ליצור שינוי בשוק הנדל"ן צריך שר אוצר שחושב לטווח ארוך, ושמירה על רגולציה הגיונית וראויה, שמאפשרת חופש פעולה ■ וגם במצב הזה, הדברים ייראו אחרת רק עוד שנים רבות

עדי גזית
עדי גזית
פינוי בינוי בעיר רמלה
פינוי-בינוי ברמלהצילום: אייל טואג
עדי גזית
עדי גזית

שוק הנדל"ן למגורים נמצא בנקודת רתיחה. בחודשים האחרונים אנו עדים לכמה אירועים דרמטיים בשוק שעלו לכותרות: בחינה מחודשת של תחום ההתחדשות העירונית; שינויים בסקטור היזמי-הפרטי ומעורבות הממונה על חוק המכר; מדיניות שר האוצר הבא באשר לתוכנית מחיר למשתכן; וטיפול במשבר הדיור.

בחודשים האחרונים ניתן לראות כי הרבה יותר עסקות מתבצעות בשוק, ובאזורים מסוימים אף ניכרת עלית מחירים, שאת סופה לא ניתן לראות בשלב זה. בין אם שר האוצר הבא יהיה משה כחלון או לא, על דבר אחד אין עוררין - תוכנית מחיר למשתכן שאותה יזם היא נחלת העבר. מעבר לעובדה שהתוכנית לא צלחה משום בחינה, במקומות רבים פורסם באחרונה כי חלק מהמשתתפים בהגרלות אף שוקלים צעדים משפטיים נגד המדינה, בטענה כי ההגרלות בוצעו לכאורה ללא היתר מתאים.

בנוסף, במבחן המקרו המהותי באשר לטיפול בביקוש הכללי לדירות מגורים, כשלון המדינה חמור בהרבה. התוכנית יצרה אי-ודאות בקרב יזמים פרטיים שמצאו עצמם מחוץ לתוכניות העסקיות של משרד האוצר מצד אחד, ורוכשים פוטנציאלים רבים שהמתינו זמן רב על הגדר מהצד השני. המצב הוביל לביקוש יתר שרק גדל והלך, למשבר אמון, לאי-ודאות וללחץ אדיר בקרב הציבור ויזמים בשוק.

בלי קבוצות הרכישה - אין שוק

הבחינה המחודשת של שוק ההתחדשות העירונית, רק סייעה בהצתת הבערה. אם מניעה מיזמים פרטיים מהשתתפות במכרזי המדינה לא הספיקה, עתה שוררת עלטה גם על תחום זה, שנהפך למשמעותי ביותר בקרב יזמים פרטיים בשנים האחרונות, ותרם רבות לפתרון וגיוון מקורות הדיור, בעיקר באזורי הביקוש.

משה כחלון
משה כחלוןצילום: מוטי מילרוד

יש היגיון רב בבחינה מחודשת של ענף ההתחדשות העירונית, בדגש על תמ"א 38/1, ועדיפה חשיבה שמגיעה מאוחר מלעולם לא. ואולם, צריך לזכור שעיריות רבות - מעבר להיעדר אינטרס כלכלי עקב פטור מהיטל השבחה למשל - צריכות לדאוג לתשתיות, מוסדות חינוך, חניות, גינות וכדומה, כתוצאה מצמיחת הערים לגובה. האוכלוסייה החדשה שמביאה ההתחדשות יצרה צפיפות יתר והביאה למחסור במקומות חניה ותשתיות, ללא פתרונות אלמנטריים מצופים ומתבקשים.

אנו עדים גם להתעוררות הממונה על חוק המכר בחידוד נהלים למנהלי קבוצות רכישה וההבחנה בין פרויקט שהוא במהותו "קבוצת רכישה" - לפרויקט "יזמי", שחייב לעמוד בהוראות חוק מכר. אין בכוונת הממונה להקשות, כי אם לחדד דגשים בלבד בקרב העוסקים בתחום, ולשמור על שוק חופשי. יש לזכור - יזמים ומנהלי קבוצות רכישה הם רכיב אינהרנטי מסקטור הנדל"ן. בלעדיהם, אין שוק. כיום יש עוד ועוד קבוצות רכישה, אשר פעילות תחת הוראות תמ"א 38 ופינוי בינוי.

אולם, ייקח לפחות עשור עד שיורגש שינוי אמיתי בשוק הנדל"ן, וכדי שזה יקרה צריך לשמור על רגולציה הגיונית וראויה ששומרת על מהלך עסקים תקין ויציב, ומאפשרת ליזמים לעבוד ביצירתיות וחופש פעולה. נוסף על כך, וחשוב לא פחות, שר האוצר הבא חייב ליישם רפורמה אמיתית ומושתתת לטווח ארוך, ולא כזאת הרלוונטית לתקופת הקדנציה שלו בלבד, תוך הענקת הזדמנויות שוות ליזמים, שחרור קרקעות מרשות מקרקעי ישראל ודאגה מובהקת אך ורק להיצע. כל מניפולציה אחרת על השוק אינה טבעית, ומעוותת את המציאות ואת המחירים בהתאמה. הביקושים עולים באופן טבעי - שמירה על שוק חופשי, הפשרה ושחרור קרקעות בבעלות המדינה יתנו את המענה. 

הכותב הוא מנכ"ל ברקת, חברת מימון העוסקת במתן הלוואות בתחום הנדל"ן

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ