אשליית הפינוי-בינוי: תחליף בעייתי ואטי לתמ"א 38 - זירת הדעות - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אשליית הפינוי-בינוי: תחליף בעייתי ואטי לתמ"א 38

כ-80% ויותר מהפרויקטים שהיו מתוכננים לפינוי-בינוי כלל לא יצאו לפועל, או שעודם מתעכבים - והכל בגלל הביורוקרטיה

10תגובות
פינוי-בינוי בקרית אונו
תמר מצפי

כמו יזמים וקבלנים רבים אחרים, קיבלתי בהפתעה רבה, שלא לומר תדהמה, את החלטת מינהל התכנון לתקוע מסמר בגלגלים של תמ"א 38 ולתעדף את הפינוי־בינוי. ואולם כעת, כשכל הנראה נסתם הגולל על התמ"א, אני פונה, הן כנשיא לשכת הקבלנים החדשה והן כבעלים של קבוצת נדל"ן ותיקה, אל מקבלי ההחלטות ושואל אותם בשיא הרצינות: איך אתם מתכוונים ליישם את הפינוי־בינוי?

שלא יהיה מקום לספק. איני נגד פינוי־בינוי והקבוצה שלי נטלה חלק בפרויקטים כאלה, אך המספרים והנתונים מטרידים. מחישוב שערכנו, פרויקט פינוי־בינוי ממוצע אורך 15–20 שנה מהשלבים ההתחלתיים של החתמת הדיירים ועד יישומו בפועל. יתרה מכך, כ–80% ויותר מהפרויקטים שהיו מתוכננים לפינוי־בינוי כלל לא יצאו לפועל, או שעודם מתעכבים עד עצם היום הזה.

דוגמה מובהקת לכך, ולא יחידה, הוא פרויקט הפינוי־בינוי בשכונת רמת אליהו במערב ראשון לציון, שם קיים פוטנציאל לאלפי יחידות דיור. דוגמה נוספת לפרויקט שספק אם אי־פעם ייצא לדרך הוא שכונת יד התשעה (לשעבר שביב), הממוקמת במיקום אסטרטגי נפלא בצפון הרצליה, על גבול רעננה וסמוך לכביש האסטרטגי 531 — שם ניתן בנקל לסלול כביש באורך של חוצה ישראל מהניירת והתכתובות שמלוות זה עשרות שנים את הפרויקט.

אם נבדוק עיר־עיר — החל ברמת הנשיא בבת ים דרך ג'סי כהן בחולון, יפו ג' ויפו ד', קרית שלום בתל אביב, רמת השקמה ברמת גן, אלי כהן ברעננה, שיכון שרת בהוד השרון, תקומה בכפר סבא, קרית היובל בירושלים, שיכונים בחיפה והקריות, שכונת ד' צפון בבאר שבע והיריעה עוד ארוכה — נמצא כי פוטנציאלית, המדינה מפסידה מדי שנה עשרות מיליארדי שקלים על העובדה ששיכונים מתפוררים אלה עודם עומדים על תלם. זאת, מכיוון שבמקומם, לפי הערכה מדויקת למדי שביצענו בלשכת הקבלנים החדשה, ניתן היה בנקל לבנות תוך 20 שנה כמיליון דירות חדשות, מול כרבע מיליון דירות ישנות שיילכו לעולם שכולו טוב.

הסיבה היחידה לכך שהפינוי־בינוי נכשל פעם אחר פעם היא הביורוקרטיה. בכל מדינה מתוקנת, בין אם מדובר בחצי דיקטטורה כמו סין או דמוקרטיה מערבית לעילא ולעילא כמו ארה"ב, תהליכים אלה מוסדרים כחוק ברגולציה ברורה. הדיירים הוותיקים מקבלים פיצוי נדיב מוסכם, הבא לידי ביטוי בדירה חדשה חלופית או סכום כסף זהה — מה שמאפשר להם לקבל דירה חדשה באותו מתחם, או לקנות דירה בשכונה אחרת. ובמלים אחרות, הסיבה העיקרית לעיכוב, התנגדות דיירים, מוסרת אוטומטית מעל סדר היום.

גם היזמים והקבלנים שניגשים למכרזים של פינוי־בינוי נהנים ממסלול ירוק מקוצר ביותר, הכולל בתוכו גם תהליך אישורים מהיר לאין שיעור לעומת מה קורה כיום, וכולל בתוכו גם זכויות בנייה משמעותיות הרבה יותר. מדובר, אם כן במצב של win–win — למדינה, שנהנית משוק דיור חדש ודינמי ומממשת את ערך הקרקע המבוזבז על השיכונים הוותיקים; לעיריות, שנהנות משדרוג דרמטי של השיכונים; לתושבים הוותיקים, שנהנים מדירה חדישה או סכום כסף זהה לה; וכמובן לאותם זוגות צעירים ומשפרי דיור, שלפתע נוצר עבורם היצע דיור משמעותי ביותר, שלא היה קיים כלל קודם לכן.

דווקא כיום — כשהיצע הדיור מתנדנד סביב 45 אלף התחלות לשנה בלבד, וכששוק הדיור מקרטע סביב תוכנית מחיר למשתכן, שעלתה עד כה למדינה ולמשלם המסים כ–7 מיליארד שקל ולא פתרה דבר וחצי דבר — זה המקום לשקול רגולציה כזאת, שתביא ללא ספק למהפכה חיובית רבתי בשוק הדיור.

נושא חשוב נוסף שיש לקדם הוא עיגון בחוק של חוות דעת מטעם כלכלן בעת תכנון תוכנית פינוי־בינוי. זאת, כדי לבחון שהתוכנית המוצעת לבינוי (במקום הפינוי) כלכלית ליזם. שאם לא כן, מה שווות כל התוכניות?

הכותב הוא נשיא לשכת הקבלנים החדשה ובעלי קבוצת מזרחי ובניו



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות