האמת המדאיגה מאחורי בלימת העלייה במחירי הדיור

בכל פעם שמחירי הדירות עלו, קבוצה נוספת של מחפשי דירות נתקלה ב"תקרת הזכוכית" ויצאה ממאגר המבקשים. ואולם, העובדה שהיקף הביקוש הצטמצם אינה מעידה על ירידה בהיקף הצרכים

עמיקם אורן
עמיקם אורן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
בנייה בנתניה
בנייה בנתניהצילום: ניר קידר

ב-2018, לאחר כמה שנים במהלכן נכשל כל ניסיון לפתרון משבר הדיור, נבלמה העלייה המתמשכת במחירי הדירות. הפוליטיקאים מיהרו ליחס את ה"הצלחה" לעצמם. גם בסוגיה זו, כמו במקרים רבים אחרים, הפוליטיקאים טועים ומטעים.

כידוע, שינויי המחירים בשוק הדיור נובעים בעיקר מתוך האיזון (או לחלופין חוסר האיזון) המתקיים בין היקף הביקוש להיקף ההיצע. אחרי שנים רבות שבהן התקיים עודף ביקוש על היצע וחלה עלייה מתמשכת במחירי הדירות – הבלימה היתה בלתי נמנעת.

בכל פעם שמחירי הדירות עלו, קבוצה נוספת של מחפשי דירות נתקלה ב"תקרת הזכוכית" ויצאה ממאגר המבקשים. ההפחתה המצטברת בהיקף הביקוש הביאה לנקודת שיווי משקל חדשה ו"לאיזון מחדש" בין היקף הביקוש להיצע. כך למעשה, האיזון שנוצר הוא שבלם את התופעה המתמשכת של עליית מחירי הדיור.

ברם, "האיזון מחדש" הוא מלאכותי ומסוכן. במצב הנוכחי, נדרשת אבחנה בין רמת הביקוש לבין צורכי האוכלוסייה. העובדה שהיקף הביקוש הצטמצם, בין אם בשל אפקט "תקרת הזכוכית" או בשל פעילות מיסוי יזומה של משרד האוצר, אינה מעידה על ירידה בהיקף הצרכים.

נהפוך הוא, התהליכים הדמוגרפיים יוצאי הדופן, כמו עלייה בשיעור הגרושין המשכיות העלייה ארצה והתפתחויות בתחום ההתחדשות העירונית, הובילו להרחבת והעמקת היקף הצרכים בתחום פתרונות הדיור באופן אקספוננציאלי. הפער ההולך וגדל בין היקף הביקוש לצרכים יוצר כמובן את תופעת הביקושים הכבושים, אשר מהווה פצצת מתקתקת המאיימת לפרוץ כל כרגע.

בינתיים, דיכוי הביקושים הוליד את התופעות החברתיות הבאות: דחיית מועד הנישואין, דחיית מועד עזיבת בית ההורים, מעבר מבעלות על בית לשכירות ולכל הפחות העצמת השיח על ירידה מהארץ. בשלב זה הפער הגדל והולך בין הצרכים להיצע מהווה כבר איום ממשי על המפעל הציוני.

השגיאה העיקרית של מקבלי ההחלטות בשנים האחרונות נעוצה בהגדרת מהותו של "משבר הדיור" וניסוח פונקציית המטרה. פונקציית המטרה של הורדת מחירי הדיור, כפי שנוסחה על ידי הפוליטיקאים ומקבלי ההחלטות היא טעות אסטרטגית.

קל להוכיח ששמירה על מחירי הדירות, גם כשהם גבוהים, היא אינטרס עליון המשרת בו זמנית בעלי עניין רבים.

יתרה מזאת, הורדת מחירי הדיור כתוצאה מצמצום היקף הביקוש היא בעלת השלכות הרסניות על היכולת להמשיך וליצר היצע. לפיכך, מקסום היצע הדירות הוא פונקציית המטרה הראויה.

השינוי שחל בסביבת העבודה הפך את העמידה ביעדי ההיצע למשימה כמעט בלתי אפשרית. למעשה, שינוי דרמטי זה הוא ההסבר המרכזי לכישלון בהגדלת ההיצע של השנים האחרונות. אך זו אינה גזרת גורל, אם ישנו הרצון ישנה גם הדרך.

בשלב ראשון, יש להגדיר את הצורך בהגדלת ההיצע של פתרונות הדיור כ"מגה פרויקט לאומי" על כל המשתמע מכך. בדיוק כמו שהוגדר פרויקט המוביל הארצי בשנות ה-60 או קליטת העלייה מחבר העמים בשנות ה-90.

בשלב שני, יש לגבש תוכנית רבולוציונית ולא אבולוציונית. בשנים האחרונות, ננקטת גישה שלפיה מתקיימת שמירה על "עסקים כרגיל" לצד שיפורים הדרגתיים בכל המערכות הקיימות. מדובר בגישה שבה התכנון האסטרטגי לוקה בחסר והיא אינה אלא דרך ללא מוצא.

הסיכוי לפתרון בידינו, מקבלי ההחלטות חייבים להתעשת וטובה שעה אחת קודם.

הכותב הוא ו"ר ובעל השליטה בקבוצת CPM, והיה מנכ"ל משרד השיכון ב-1991-1990

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker