הכתובת החדשה לערעורים על שומות המינהל: ועדת ערר

הוועדה הוקמה על מנת לדון בערעורים על שומות לחוכרים

עדי צביקל ויצחק שפיגל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
עדי צביקל ויצחק שפיגל

<<לאחר שנים של מאבקים ותלונות, הוקמה ועדת ערר שתדון בעררים על חיובים שמינהל מקרקעי ישראל מגיש לחוכרי קרקע. הנוהג הישן והנפסד, שאיפשר ליד שמאל לבדוק את יד ימין, נפסק. כן, זו אינה טעות דפוס - לעתים הגוף שביצע את השומה היה גם הגוף שבודק אותה, בין אם באמצעות הממונה הישיר על השמאי שערך את השומה ובין כאשר הבודק היה שמאי הכפוף מקצועית לעורך השומה עליה מערערים.

ועדת הערר החדשה מהווה למעשה ערכאת ערעור שנייה, שכן ערעור ראשון נבחן על ידי השמאי הממשלתי. הוועדה כוללת שלושה חברים: יו"ר הוועדה - עובד מדינה הכשיר להיות שופט שלום, שממנה שר המשפטים; השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים או סגנו; שמאי נוסף שימונה על ידי יו"ר מועצת השמאים במשרד המשפטים, מרשימת השמאים המכריעים, לפי תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה.

אמת - גם על הרכב הוועדה החדשה קיימות לא מעט ביקורות, שכן רוב חבריה קשורים לממסד שעליו מערערים. ואולם לאחר חבלי לידה קשים, בשעה טובה פורסמה החלטה ראשונה של הוועדה, בהשגה שעניינה שוויה של קרקע ברחוב התאנה 17 ב"שיכון הקצינים" בתל אביב.

חשיבות ההחלטה היא בדיון הענייני שנערך בנושא משפטי הכולל פרשנות של חוזי החכירה ושל נוהלי המינהל. עד כה נמנעו השמאים שבפניהם הוגשו הערעורים לדון בנושאים אלו, והדיונים הופנו ישירות לבית המשפט, ללא אפשרות הליכי ערעור מוקדמים.

השומה בוצעה בשל העובדה שייעוד הנכס השתנה. על החלקה נבנתה בשנות ה-60 צרכנייה. לימים שונה ייעוד החלקה למגורים, ונבנה עליה בית מגורים בן שתי קומות בשטח כ-400 מ"ר. חוכרי הקרקע מחויבים במקרה כזה לשלם למינהל חלק מהפרשי שווי הקרקע.

שווי הקרקע החדש לפי השומה שקבע בהשגה הראשונה השמאי הממשלתי הוא 7.1 מיליון שקל, שווי הקרקע בייעודה הקודם היה 2.45 מיליון שקל - כך שהפרש השווי הוא 4.65 מיליון שקל.

החוכרים עירערו בפני ועדת הערר על ההחלטה. הם טענו ששווי הקרקע בייעודה החדש הוא 6.1 מיליון שקל ושבייעודה הקודם שוויה היה 4 מיליון שקל, כך שההפרש הוא 2.1 מיליון שקל בלבד.

ועדת הערר דנה בטענה עקרונית לפיה חוזה החכירה המקורי, כמו גם התכנון, איפשרו לעשות בנכס שימוש למגורים ומשכך אין מקום לגבות דמי היתר על שינוי הייעוד. בנקודה זו, דחתה הוועדה את הערר.

הדיון בוועדת הערר התמקד איפה בהערכת השווי של השמאים. הוועדה ערכה ניתוח פרטני של מרכיבי השווי והשיקולים. שמאי הבעלים ביסס את שומתו על הייעוד המסחרי של הנכס ועל דמי שכירות מקובלים בנכסים מסחריים ברחוב דיזנגוף בעיר. בנקודה זו, לא קיבלה הוועדה את עמדתו וציינה כי הנכס נמצא באזור מגורים מובהק, שמאפייניו שונים מרחוב דיזנגוף, ולפיכך אישרה את שומת השמאי הממשלתי.

לעניין שווי הנכס בייעודו למגורים, בחנה הוועדה עסקות שהוצגו בפניה וערכה תחשיבים משלה. הוועדה הגיעה לשווי קרוב לזה שנקבע על ידי השמאי הממשלתי שבדק את הערר בערכאה הראשונה. הוועדה קבעה כי שווי הקרקע בייעודה החדש הוא 7.025 מיליון שקל, שהשווי הקודם שלה היה 2.45 מיליון שקל - כך שההפרש הוא 4.575 מיליון שקל.

לסיכום, הוועדה קיבלה את מרבית טיעוני המינהל, והפחיתה כ-1.5% מהחיוב. אנו תקוה, כי זו התחלה של עידן חדש ומאחלים הצלחה ודיונים פוריים.

הכותבים הם חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker