הפתרון שאיש לא מקדם למשבר הדיור - זירת הדעות - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הפתרון שאיש לא מקדם למשבר הדיור

יש לשנות את החוק הנוגע להיטל ההשבחה, ולהצמיד את מועד חישוב ההשבחה למועד המכירה או למועד הוצאת ההיתר, במקום למועד אישור התוכנית. בכך נוכל להשיג הפחתת התמריץ לספקולציה בקרקעות פרטיות והגדלת היצע הדיור באיזורי הביקוש, יצירת צדק חלוקתי ושיפור הפיתוח העירוני

21תגובות
קרקעות
אלון רון

מנגנון היטל ההשבחה נחשב לדרך יעילה ופרוגרסיבית יחסית להשבת ערך מבעלי קרקע לציבור הרחב, כתוצאה מאישור תכניות בנייה. הרעיון הוא פשוט למדי: אם תוכנית בנייה חדשה העלתה את שוויה של קרקע בסכום מסוים, בעת הוצאת ההיתר מכוח התוכנית או בעת מכירת הקרקע, ישלם בעל הקרקע לרשות המקומית מחצית מהעלייה בשווי.

דוגמה מספרית תעזור להמחיש את מהות ההיטל: נניח שיזמת רכשה קרקע בשווי מיליון שקל. לאחר מכן, היא שינתה את היקף הזכויות המותרות לבנייה בקרקע, כך שהשווי החדש של הקרקע הוא 5 מיליון שקל. כשהיזמת תרצה להוציא היתר בנייה, היא תשלם לרשות המקומית היטל השבחה בסך 2 מיליון שקל — 50% מההפרש בין השווי המקורי של הקרקע לשווי החדש.

אולם ישנה לקונה בעייתית בגביית היטל ההשבחה. כיום, תשלום ההשבחה נקבע לפי שווי הקרקע במועד עריכת התוכנית החדשה (התב"ע) ולא במועד הוצאת ההיתר, לקראת הבנייה. לקונה זו יוצרת את מצבים כמו זה: נניח שבשנת 2000 יזמת רכשה קרקע במיליון שקל, ונניח כי בהמשך היא קידמה תוכנית בנייה, שאושרה לבסוף ב–2005, ושהעלתה את שווי הקרקע ל-5 מיליון שקל. נניח שאותה יזמת לא מיהרה להוציא היתרי בנייה מכוח התוכנית החדשה, אלא המתינה. מחירי הקרקע עלו, וב–2015 הקרקע היתה שווה כבר 10 מיליון שקל. ב-2015 בחרה היזמת לממש את התוכנית ולהוציא היתר בנייה. אולם ההיטל שתשלם יהיה 2 מיליון שקל בלבד. משמע, עליית ערך הקרקע לאחר אישור התוכנית לא נכללת לצורך חישוב היטל ההשבחה.

למצב עניינים זה כמה השלכות שליליות: ראשית, הוא מחזק ספקולצית קרקעות ומצמצם את היצע הדיור. העובדה ששעון היטל ההשבחה מפסיק לתקתק לאחר אישור התוכנית, מתמרץ בעלי קרקעות "לדגור" על קרקעות ולתת לערכן לתפוח. כך, תוכניות רווחיות מאוד ונחוצות מבחינת שוק הדיור, מונחות על המדף לזמן רב.

הלקונה בחוק היא גם לא צודקת בהיבט חלוקתי — מדוע שהרנטה של בעלת הקרקע מאישור תוכנית הבנייה, אקט שלטוני וציבורי מובהק, תעלה על מחצית מסכום ההשבחה? הרי גם החצי שמגיע לידי בעלת הקרקע כתוצאה מההשבחה ראוי לסימן שאלה מנקודת מבט נורמטיבית. דבר שלישי, השגיאה הזו מקטינה את הכנסות הרשות המקומית, שמשתמשת בהיטל ההשבחה כדי לפתח את התשתיות העירוניות.

בנוסף, קיימת גם סכנה הפוכה, שנראית כיום כמו מדע בדיוני — במצב של ירידה בערך הקרקעות, היטל השבחה גבוה ביחס לשווי הקרקע בעת הוצאת ההיתר, עלול למוסס את רווחיות הפרויקט ולהכניס פרויקטים למגירה לשנים ארוכות.

יש לשנות את החוק הנוגע להיטל ההשבחה, ולהצמיד את מועד חישוב ההשבחה למועד המכירה או למועד הוצאת ההיתר, במקום למועד אישור התוכנית. בכך נוכל להשיג שלוש מטרות חשובות: הפחתת התמריץ לספקולציה בקרקעות פרטיות והגדלת היצע הדיור באיזורי הביקוש, יצירת צדק חלוקתי ושיפור הפיתוח העירוני. כדי להתמודד עם השגות של בעלי קרקע, ניתן לקבוע כי היתר שיוצא מכוח תוכניות שיאושרו בשלושת השנים, לאחר תיקון החוק, ייהנה מפטור מהערכה מחודשת של שווי הקרקע. הדבר עשוי אף להאיץ את המטרה הראשונה — הגדלת היצע הדיור — כי אם אכן מדובר בכמות משמעותית של קרקעות, בעלי קרקע יזדרזו להוציא היתרים ולבנות כבר בשנים הקרובות.

בתקופה בה רעיונות גרועים כמו סבסוד משכנתאות של 90% נידונים ברצינות במסדרונות הממשלה, מפליא שהממשלה הנוכחית לא מקדמת פתרון פשוט וטבעי זה, שיכול להאיץ את הבנייה באזורי ביקוש בהם ממוקמות רוב הקרקעות הפרטיות. הפתרון לא ייצור אפליה או קנס כלפי בעלי קרקע המתמהמהים לבנות, אלא פשוט מאזן את מבנה התמריצים ביחס ליזמים הבונים מיד לאחר אישור התוכנית. בניגוד ליוזמות שונות המתרוצצות בכנסת, לא יהיה כל קושי נורמטיבי להגן על יוזמה הוגנת זו. נותר רק לתהות מדוע לאחר שלוש שנים של טורנדו פוליטי סביב נושא הדיור, לא נותר פנאי לקדם תיקון מתבקש זה.

הכותב הוא מתכנן עירוני ודוקטורנט למדע המדינה באוניברסיטה העברית



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות