אין חוק נגד טפשות: חקיקה לא תפתור את סיכוני קבוצות הרכישה - זירת הדעות - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אין חוק נגד טפשות: חקיקה לא תפתור את סיכוני קבוצות הרכישה

רבים מהקונים בקבוצות רכישה סומכים יותר מדי על אנשי שיווק זוהרים, עורכי דין ממולחים, ומנהלים כוכבים

תגובות
איילת שקד
אוליבייה פיטוסי

רבים חושבים שרכישת נדל"ן במסגרת קבוצת רכישה היא עסקה פלאית ומאוד משתלמת — קונים דירה במחיר נמוך, ושומרים בידינו את הרווח היזמי שהיה אמור להגיע לידי הקבלן. אלא שזה לא ממש נכון.

בקבוצת רכישה, הרוכשים מתנהלים מול מארגן הקבוצה, ולא מול קבלן. ייתכן שניתן לחסוך בצורה כזו חלק מהעלויות, אבל — וזה אבל גדול — הרוכשים נחשפים למערכת של סיכונים חדשים, ולחוסר ודאות מובנה בדבר החיסכון הכספי העתידי (אם בכלל). בין הסיכונים הבולטים ראוי לציין כי לעתים מארגני הקבוצה עסוקים בקבוצות רכישה מרובות, ואז יש חשש שפרויקט מוצלח יחפה על פרויקט כושל — או חלילה, פרויקט כושל שהורס גם פרויקט מוצלח יותר. כמו כן, המידע המוצג על ידי מארגן הקבוצה אינו תמיד מדויק ואמין, ואין עליו בקרה כלשהי. בעיה נוספת היא התלות במצב הכספי של יתר חברי הקבוצה, כך שאם הם לא ישלמו, הפרויקט לא יוכל להתקדם. ישנה גם תלות מסוימת ברשויות המס, שיכולות לבטל את הטבות המס אם יחשדו שמדובר בעסקה פיקטיבית, העדר ערבות חוק מכר (שקיים ברכישה רגילה מקבלן) וכו'.

לתוך הקלחת הזו נכנסה שרת המשפטים ובתזכיר החוק שהגישה לאחרונה היא מנסה להתמודד עם חלק מהסיכונים שבעסקת קבוצת רכישה. תזכיר החוק מנסה, בין השאר, ליצור הרבה יותר שקיפות ואחריות, הפרדת הכספים בין הפרויקטים השונים, מבנה נאמנות שמבטיח שהכספים משמשים לקבוצה והבהרות מפורשות ללקוחות אודות הסיכונים הכרוכים בעסקה זו. החוק המוצע הוא טוב והוא מקרה קלאסי שבו המחוקק נאלץ, שלא ברצונו, להיכנס למקומות של כשל שוק קיצוני (ע"ע ענבל אור) על מנת לעזור לאזרחים.

צריך לשים לב שתזכיר החוק של איילת שקד לא פותר את הסיכונים המהותיים של קבוצת רכישה: סכום הרכישה אינו סופי — בהרבה מקרים צריך להוסיף כספים על מנת לסיים את הפרויקט; לוח הזמנים אינו ברור — עמידה בזמנים מתוכננים אינו הצד החזק של שוק הנדל"ן בכלל ושל קבוצות רכישה בפרט; התלות ההדדית בין כל חברי הקבוצה והבעיות שנוצרות כשחלק מהם לא מקבלים אישור מהבנק למשכנתא; יש חוסר ודאות לגבי המצב התכנוני והאישורים שיתקבלו לבסוף ועוד.

החוק עוסק בצורה טובה בשקיפות הנדרשת, במניעת ניגוד אינטרסים בתוך הקבוצה וביחס למארגני הקבוצה, והוא גם מגדיר נקודות יציאה אפשריות בהעדר התקדמות של הפרויקט בפועל. תזכיר החוק המוצע הוא תחילתו של תהליך ההסדרה של התחום המאוד פרוץ הזה, שהצליח להוביל אנשים טובים להפסדים מרובים.

עם זאת, חשוב לזכור כי אין חוק נגד טיפשות, ורבים מהקונים בקבוצות רכישה סומכים הרבה יותר מדי על אנשי שיווק זוהרים, עורכי דין ממולחים, ומנהלי קבוצות כוכבים. חכמים לא יסתמכו רק על תזכיר החוק, שעדיין לא עבר בכנסת, וישימו עיניהם בראשם לברר בצורה מעמיקה את מכלול הסיכונים והסיכויים הכרוכים בכל עסקה משמעותית ובוודאי בתחום הנדל"ן.

הכותב הוא מרצה במרכז האקדמי לב ומנכ"ל חברת סמארט אופשנס בע"מ



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות