משכירים את הדירה שלכם ושוכרים אחרת? ייתכן שמדובר בתאונת מס - זירת הדעות - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

משכירים את הדירה שלכם ושוכרים אחרת? ייתכן שמדובר בתאונת מס

חוקי המס בישראל מביאים לחסרון משמעותי בהשכרת דירת מגורים ובשכירות של דירה אחרת בו זמנית, לעומת מגורים בדירת הבעלות

13תגובות
בתים להשכרה בלונדון

במציאות חיינו, פעמים רבות האדם נדרש לשינוי מקום מגוריו, אם לצורכי פרנסה ואם כתוצאה של צורך אחר כגון לימודים, זוגיות וכדומה. לדוגמה, בעונה זו של הקיץ חלה עלייה במעברי דירה אצל אנשים הנאלצים לשכור דירה סמוך למקום העבודה, ולהשכיר את הדירה שבבעלותם.

עיון בחיקוקי המס בישראל מעלה שבמקרים רבים, אדם שבוחר להשכיר דירת מגורים בבעלותו, ובמקביל לשכור דירת מגורים אחרת, עשוי לגלות שגרם לעצמו לתאונת מס, ובפרט ביחס לסיטואציה שבה היה בוחר להמשיך להתגורר בדירה בבעלותו.

תאונת המס הראשונה – חבות במס בגין הכנסות השכירות השוטפות

בעיה ראשונה נוגעת לטיפול המיסוי בשוטף. מכיוון שהכנסות השכירות חייבות במס (תוך אפשרות לבחור באחד משלושה מסלולים: מסלול פטור, מסלול 10%, ומסלול "רגיל"), בעוד הוצאות השכירות נחשבות להוצאה פרטית, לא ניתן לקזז בין הכנסות השכירות להוצאות השכירות, כך שהאדם עשוי לגלות שהוא מחויב במס, אף אם לא חלה כל התעשרות במישור הכלכלי.

לדוגמה: אדם שמשכיר דירה ב-10 אלף שקל, ובמקביל שוכר דירת מגורים אחרת ב-10 אלף שקל. מבחינה כלכלית ברור כי אותו אדם לא התעשר, אך מבחינת רשות המסים -  תקום לאדם זה חבות מס בגין השכרת הדירה (כהכנסה), ללא אפשרות (בדרך כלל) לנכות את הוצאות השכירות בדירת המגורים ששכר מההכנסה שהתקבלה מהדירה שהשכיר. בעיה זו מתקיימת גם אם אותו אדם משכיר את דירתו עקב מעבר לחוץ לארץ.

לעומת זאת, אם אותו אדם היה מתגורר בדירה בבעלותו, ברור כי הוא לא היה מחויב בתשלום מס הכנסה בשל כך.

הפתרון (החלקי) לתאונת המס בגין הכנסות השכירות השוטפות

סעיף 17(12) לפקודת מס הכנסה מאפשר לנכות את הוצאות השכירות ששולמו בשל דירה שאליה עבר האדם לרגל עבודתו או עיסוקו, במשך 5 שנים מהיום שעבר לגור באותה הדירה, מתוך דמי השכירות שהוא מקבל בגין דירת הקבע שלו. כלומר, הסעיף מאפשר קיזוז זמני בין ההוצאה מהשכרת הדירה לבין ההכנסה משכירות הדירה.

ניתן לראות כי אמנם הסעיף מציע פתרון לבעיה, אולם מדובר בפתרון חלקי בלבד, שכן ניתן להשתמש בסעיף רק כשהמעבר בוצע לצורך עבודה או עיסוק (ולכן, למשל, במקרים רבים השכרה ושכירות באותה עיר לא יאפשרו שימוש בסעיף), וכן שהסעיף מוגבל ל-5 שנות מס בלבד.

תאונת המס השנייה – חבות המס בעת מכירת הנכס

כיום, לאחר התיקונים שבוצעו בחוק מיסוי מקרקעין, צפוי כי כמעט כל אדם המחזיק שתי דירות מגורים או יותר בישראל, לא יהיה זכאי לפטור מלא ממס שבח בעת מכירת אחת הדירות.

מכאן עולה שאף אם אפקטיבית לא ישולם מס בגין השכרת הדירות בשוטף, או שישולם מס נמוך בגינן (בין אם בשל בחירה במסלול הפטור במקרים המתאימים, בין אם בשל בחירה במסלול 10% ובין אם בשל ניצול הוצאות הפחת במסלול ה"רגיל"), צפוי שבעת מכירת הדירה הנישום יחויב בכל מקרה במס שבח מוגדל, שכן על פי עמדת הרשויות, גם כאשר נישום בוחר במסלול הפטור או במסלול 10%, ולא דורש את הוצאות הפחת בפועל, רואים אותו "רעיונית" כמי שדרש את הוצאות הפחת, דבר שמגדיל את השבח (עקב הקטנת העלות לצורכי מס) וכתוצאה ישירה נוצרת הגדלה בחבות המס.

במלים אחרות – מכיוון שבעת השכרת דירת מגורים רואים את הנישום בכל מקרה כמי שדרש את הוצאות הפחת בגין הדירה, ביום בו הדירה תימכר הרי שמס השבח שיחושב בגינה יהיה גבוה יותר, דבר שיוביל לתשלום מס בשיעור גבוה יותר (אלא אם הנישום זכאי לפטור מלא ממס שבח, דוגמת מצב בו מדובר בדירת המגורים היחידה שלו בישראל).

לדוגמה: נניח שנכס נרכש במיליון שקל. הנכס הושכר לאורך שנים, ולכן נזקף פחת (בפועל, או פחת "רעיוני") בגובה 200 אלף שקל, צורך הדוגמה, כך שהעלות המופחתת של הנכס הנה 800 אלף שקל. כשהנכס יימכר ב-1.5 מיליון שקל, השבח שיחושב ועליו ישולם המס יהיה 700,000 (ולא 500,000 ), וזאת בשל הקטנת העלות לצורכי מס עקב ההכרה בהוצאות הפחת.

לעומת זאת, ככל שהנישום היה מתגורר בדירה שבבעלותו, ברור שבגין דירה זו לא היו נזקפות הוצאות פחת רעיוניות – כך שלא היה משולם מס שבח בשיעור מוגבר.

לסיכום, מצב שבו אדם שוכר ומשכיר דירות מגורים במקביל, מביא לשתי תאונות מס חמורות – תשלום מס גבוה יותר בשוטף בגין הכנסות השכירות, ותשלום מס שבח מקרקעין גבוה יותר בעת מכירת הדירה. לכן, מומלץ מאוד לשקול האם ניתן להימנע מתאונות מס אלו, בעזרת תכנון מתאים. כמו כן, ראוי כי המחוקק יידרש לסוגיות אלו, שמביאות למערכת מיסוי בלתי שוויונית.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות