האם מי שמשכיר מספר דירות יחויב במס גבוה יותר? - זירת הדעות - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האם מי שמשכיר מספר דירות יחויב במס גבוה יותר?

רשות המסים פירסמה טיוטת חוזר שלפיה השכרה של עד 5 דירות תיחשב להכנסה פסיבית, אך השכרה של 10 דירות ויותר תיחשב להכנסה מעסק, ולא תאפשר תשלום מס בשיעור מופחת. מדובר בטיוטה אגרסיבית ובעייתית

21תגובות
בניין דירות בתל אביב
תומר אפלבאום

השבוע פירסמה רשות המסים טיוטת חוזר מקצועי, העוסקת בסיווגן של הכנסות מהשכרת דירות למגורים. במסגרת טיוטת החוזר, דנה רשות המסים בפסיקה האחרונה של בית המשפט העליון בפרשות לשם ובירן, תוך שהיא מפרסמת את עמדתה (אם כי כרגע רק כטיוטה) בנוגע לסיווג של הכנסות מהשכרת דירות למגורים – כהכנסה פסיבית (המאפשרת מיסוי בשיעור מופחת) או כהכנסה מעסק.

על ההבדל שבין סיווג כהכנסה פסיבית להכנסה אקטיבית מעסק

בעוד שהכנסה פסיבית שמקורה מהשכרת דירה למגורים עשויה להיות חייבת במס מוגבל בשיעור של 10% ממחזור ההכנסות (וללא הכרה בהוצאות), הכנסה מעסק חייבת במס שולי אשר עשוי להגיע לשיעור של עד ל-50%.

עמדת הרשות כפי שבאה לידי ביטוי בטיוטת החוזר

רשות המסים מאמצת בטיוטת החוזר את העמדה שלפיה יש לתת משקל משמעותי לשאלת כמות הנכסים של הנישום. בתוך כך נקבע בטיוטת החוזר כי רשות המסים תסכים לראות בהשכרה של עד 5 דירות למגורים כהכנסה פסיבית, בעוד הכנסה שמקורה מ-9-6 דירות מגורים תיבחן בהתאם למבחני עזר שונים, והכנסה מ-10 דירות או יותר תסווג לעמדת רשות המסים כהכנסה מעסק.

רשות המסים אמנם מציינת בטיוטת החוזר שהמבחן הכמותי אינו מהווה מבחן בלעדי, והיא דנה אף במבחני עזר נוספים, אך נראה שמטרתה העיקרית של טיוטת החוזר היא אכן קביעת רף מספרי מוצק שינחה את כלל המערכת והעוסקים במלאכה.

הביקורת על עמדת הרשות

ניתן להציג מספר ביקורות ביחס לטיוטת החוזר. ראשית, בעוד שהפסיקה בבית המשפט העליון עסקה במקרים בהם הושכרו 30-30 נכסים, רשות המסים מציבה רף נמוך בהרבה (פי 2 עד פי 3 יותר נמוך), שלא לגמרי ברור על מה הוא מתבסס. בהקשר זה יש להזכיר שבבתי המשפט המחוזיים נקבעה פסיקה הפוכה לזו שנקבעה בבית המשפט העליון, ולפיה השכרת אותן 30-20 דירות דווקא לא נחשבה כהכנסה מעסק. כלומר, מעצם העובדה שבבתי המשפט נקבעו הלכות סותרות ביחס להכנסות מ-20 דירות ויותר, ניתן להבין שהרף הנמוך אותו מבקשת לקבוע רשות המסים אינו מתבקש כלל ועיקר.

ביקורת נוספת על טיוטת החוזר הנה שמדובר בטיוטה אגרסיבית במובנים רבים, ולא רק מבחינת הרף הכמותי שנקבע. כך למשל, רשות המסים נוקטת בעמדה אגרסיבית כשהיא מפרטת אודות המבחנים הנוספים לבחינת קיום עסק מלבד המבחן הכמותי, ובפרט בקשר למבחן תקופת ההשכרה (העוסק בתקופה של כל חוזה שכירות). בתוך כך נקבע כי על-פי עמדת הרשות, השכרה לתקופה של שנה נחשבת ל'השכרה לתקופה קצרה המחייבת את חידוש השכירות לעיתים תכופות' – באופן שמצביע על סממן לקיום עסק. זאת בעוד שמרביתו המוחלט של שוק השכירות למגורים מתנהל כיום על-פי חוזים המתחדשים מדי שנה.

לסיכום, יש לקוות כי רשות המסים תחזור בה מהרף הנמוך שקבעה בטיוטת החוזר ומהעמדות הנוקשות האחרות שנקבעו בטיוטה.

הכותב הוא רו"ח (עו"ד) במשרד עמוס כץ ושות' - רואי חשבון



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות