ההחלטה שבילבלה את בעלי הדירות: מתי הכנסה מדמי שכירות חייבת במס מלא?

מהו אותו רף של דירות מושכרות שממנו תקום חזקה ל"עסקיות" ההכנסה? בית המשפט מודה כי קשה לתת מספר מדויק

שי עינת
שי עינת
בניין דירות בתל אביב
בניין דירות בתל אביבצילום: תומר אפלבאום

לפני מספר ימים נפל דבר בתחום המס בישראל עם מתן הכרעת בית המשפט העליון בפרשת שרגא בירן והאחים לשם. השאלה המרכזית בשני פסקי הדין הללו היתה אימתי השכרת דירות מגורים היא "עסק" החייב במס מלא, ומתי היא פסיבית ונהנית ממס מופחת בשיעור של 10%, בהתאם להוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה. עיניהם של בעלי דירות מגורים היו נשואות לבית המשפט העליון לאחר שבית המשפט המחוזי - הן במקרה של בירן והן במקרה של לשם - החליט כי מדובר בהכנסה פסיבית.

יש לשים לב לכך שהכרעת בית המשפט העליון דנה בהשכרה של יותר מ-20 נכסים - כך במקרה של בירן וכך לכאורה במקרה של האחים לשם. אני מציין לכאורה במקרה של האחים לשם שכן מנקודת זמן מסוימת, לאחר שנות המס שבערעור (2007-2002), האחים פיצלו את האחזקות ביניהם, חילקו את הדירות והחזיקו כל אחד ב-7 דירות המושכרות למגורים.

בית המשפט ציין כי בשלב מסוים "כמות הופכת לאיכות". לשון אחרת, ככל שגדלה כמות הנכסים קשה לתאר כיצד ניתן להפיק את ההכנסה הבסיסית מהשכרת הנכסים בהיעדר תשומה משמעותית של הון אנושי ונגיעה אישית. בית המשפט ציין באופן מפורש כי השכרתן של דירות בודדות אפשר שתיעשה "אגב אורחא" ומבלי שייפגע זרם ההכנסות הצפוי מהן.

עולה השאלה אפוא, מהו אותו רף כמותי של דירות מושכרות שממנו תקום חזקה ל"עסקיות" ההכנסה? בית המשפט מודה כי קשה למתוח את הקו על מספר מדויק. הוא מצביע למעשה על השכרה של 20 דירות ויותר כהשכרה עסקית, וכן קובע כי השכרה של דירות בודדות אינה עולה כדי עסק. כדוגמה לדירות בודדות מביא בית המשפט מקרה של פרשה אחרת (פרשת מרדכי) שבה נקבע כי השכרה של 3 דירות אינה עולה כדי "עסק". כלומר התחום של 19-4 דירות נותר לוט בערפל גם לאחר מתן פסק הדין.

מקריאת פסק הדין עולה כי על מנת להכריע במקרים בטווח זה יהיה עלינו לבחון כל מקרה לגופו, ולנסות לזהות סממנים עסקיים להשכרה: חוזי שכירות קצרי טווח הדורשים עדכון וחיפוש שוכרים, דירות שותפים (דירות המושכרות לכמה שוכרים), היקף דמי השכירות הנגבים, העסקת עובדים קבועים, התעסקות של בעל הנכס (משלוח מכתבי התראה, שימוש ביועצים, גביית כספים, התקשרות עם בעלי מקצוע) ואחזקה של בעלי מקצוע קבועים העומדים לרשות בעל הנכסים. ברי כי פעולות לשם השבחת הנכסים המושכרים או רכישה במינוף של הנכסים - צובעת את הדברים בפן עסקי.

לדעתי, לאור פסק הדין, רשות המסים תפעל להוצאת שומות מס ל"מרובי דירות" המשכירים אותן. אני מניח כי תעשה סריקה על ידי המחשב לאתר "משכירים כבדים". רשות המסים תחפש את בעלי 20 הדירות ותוציא שומות ביחס ל-4 שנות מס עבר. השאלה היא מה יקרה לאלו שמחזיקים 19-4 דירות? מספר בעלי 10 דירות ויותר בישראל עומד על מאות. להערכתי, רשות המסים תפעל להוריד את רף "ההכנסה העסקית" שנקבע בפסק הדין גם ביחס לבעלי דירות בודדות ויותר. במסגרת זו תבקש הרשות לאתר ולטפל בבעלים של 19-4 דירות - ולהוכיח סממנים עסקיים גם בהשכרת מספר דירות זה.

להערכתי, בעלי דירות הנמצאים ברמת סיכון לשינוי סיווג הכנסתם, יעלו את דמי השכירות לאור הכבדת המס הצפויה. לבעלי דירות שלהם 20 דירות ויותר מוצע לשקול שינוי של מסלול ההשכרה, ממסלול של 10% ללא ניכוי פחת והוצאות למסלול מס מלא תוך ניכוי הוצאות בדגש על הוצאות פחת ומימון. במקרים בהם עסקינן בדירות שנרכשו להשכרה אחרי ה-1 בינואר 2014 הייתי שוקל להעבירן למסגרת של חברה, תוך הנאת מס בשיעור מופחת של 23%. לאלו שמשכירים 19-4 דירות מוצע לבחון היטב האם קיימים סממנים עסקיים בפעולתם ולהיערך בהתאם.

הכותב הוא עו"ד ורו"ח המתמחה במיסוי מקרקעין, ועובד רשות המסים לשעבר

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker