שרי האוצר והשיכון מחריפים את משבר הדיור

אין כל היצע שנוצר באזור המרכז והביקוש, כך שמחירי הנדל"ן אולי ייעצרו, אך ירידה משמעותית לא נראית באופק

אלעד ביננפלד
אלעד ביננפלד
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
בנייה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן בקרית מוצקין
בנייה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן בקרית מוצקיןצילום: דורון גולן

בהפרש זמנים קצר יחסית פירסמו שני גופים ממשלתיים נתונים משמעותיים מאוד על שוק הדיור הישראלי. הראשון היה הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שהתגאה בצניחה של 17% ברכישת דירות ברבעון השלישי של 2017, כשבניכוי מחיר למשתכן הגיעה הירידה לשיעור של 21%. שאר הנתונים של הכלכלן הראשי מעידים על קיפאון בכל הפרמטרים. מעט מאוחר יותר פירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את נתון חשוב ביותר: התחלות וגמר הבנייה, ממנו עולה כי מספר התחלות הבנייה ירד בשנה האחרונה ב–6.3%. זהו ללא ספק נתון משמעותי, המעלה שאלה על יכולת ההשפעה על המחירים.

כדי לבנות דירה דרושים שני מרכיבים, קבלן ויזם — ומהעבר השני דרוש מי שירכוש את הדירה ויוכל להזרים את ההון הנדרש לבנייתה. השגיאה של האוצר היא בפגיעה בשני מרכיבי ייצור הדירות בו זמנית — בקבלנים וביזמים, ובעיקר במשקיעים, שהיוו בתקופות השיא 33% מרוכשי הדירות בפועל. כששני מרכיבי ייצור דירה נפגעים, התוצאה חייבת להיות בטווח הארוך ירידה בהתחלות הבנייה, ומכאן צמצום בהיצע העתידי.

כלל האצבע אומר כי בהנחה שקצב התחלות הבנייה הוא אופטימלי, עליו לגדול באופן פרופורציונלי לקצב גידול האוכלוסייה בישראל, שהוא כ–2% בשנה. בפועל, אם קצב התחלות הבנייה חזר לרמתו מ–2012, הרי שהפער בין הרצוי למצוי הולך ומחמיר.

די במפתיע, אנשי האוצר מתגאים בהמשך הירידה במספר העסקות. ממבט מהשטח, הקיפאון מביא את יצרני הדירות, שהם הקבלנים והיזמים, לבצע התאמות מיידיות שהשפיעו וימשיכו להשפיע על קצב התחלות הבנייה בצורה שלילית מאוד — ולטווחים ארוכים. כלומר, הקיטון בהיקף הפעילות מתבטא בקבלת החלטות לצמצם את ההשקעות בבנייה חדשה גם מצד הקבלנים והיזמים, והמצב חוזר חלילה ומנציח את הירידה בהיצע הדיור.

בטווח הארוך עלול להיווצר נזק כפול בשוק הדיור. ירידה בהיצע הדיור והמשך עליית המחירים — וחמור יותר, ירידה בהשקעות בדיור ופגיעה נוספת בשוק הדיור להשכרה. מצב שוק הדיור כיום גרוע מזה שהיה לפני תחילת כהונת שר האוצר, משה כחלון: רמת המחירים גבוהה לפחות ב–15%, מחירי השכירות עלו בחדות גם כן, קבלנים רבים נפגעו משיעור רווחיות נמוכים ויצאו מתחום הביצוע, ועוד בעיות מבניות.

בעוד כמה רבעונים עלולים משרדי האוצר והשיכון להבין שנכנסו לדרך ללא מוצא. מחד, אין כל היצע שנוצר באזור המרכז והביקוש, כך שמחירי הנדל"ן אולי ייעצרו, אך ירידה משמעותית לא נראית באופק. מהעבר השני, מספר התחלות הבנייה עלול להמשיך לרדת גם בשל ירידה בהיקף המשקיעים, שהרי באוצר בחרו לנטרל את אחד משני גורמי ייצור ההון הכי משמעותיים בענף הנדל"ן.

הכותב הוא מנכ"ל משותף במכללת זמן לנדל"ן

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

על סדר היום