הזכויות של בעלי הקרקעות ברשויות המקומיות חייבות להישמר - זירת הדעות - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הזכויות של בעלי הקרקעות ברשויות המקומיות חייבות להישמר

דיירים ויזמים עומדים מול שוקת שבורה - לאחר שלא קיבלו היתרי בנייה בגלל תנאים שלא ידעו עליהם מלכתחילה

תגובות
בניין ברעננה בהליך תמ"א 38
עזרא לוי

אין זה סוד שענף הנדל"ן סובל בשנים האחרונות מחוסר ודאות ומחוסר יציבות, ושהרגולציה בענף רק הולכת ונעשית מורכבת מיום ליום. אם כל אלה לא מספיקים, בשנה הקרובה אנו ניצבים בפני אתגר משמעותי נוסף: הבחירות לרשויות המקומיות הצפויות להיערך באוקטובר, שהשפעתן על קבלת ההחלטות, על הליכי התכנון ועל חיי התושבים ברורה מאליה.

כמה חודשים לפני הבחירות, הוועדות המקומיות נוטות להימנע מקבלת החלטות בנושאי תכנון ובנייה, ולאחר הבחירות נדרשים עוד כמה חודשים עד שהוועדות החדשות יכולות לשוב לעסוק בענייני התכנון והבנייה ברשות המקומית. כך, צפויה 2018 להפוך לשנת "פקק" ברשויות המקומיות בכל הקשור לאישור פרויקטים. ב–2017, התנופה הגדולה של תחום ההתחדשות העירונית, המעבר של חברות הבנייה והיזמות לפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי־בינוי, והמודעות הגוברת של דיירים לנושא — יצרו תגובת נגד של הרשויות המקומיות.

מתוך חשש שהקופה הציבורית תקרוס עקב חוסר יכולת תקציבית לספק תשתיות ושירותים למאות אלפי דירות פוטנציאליות נוספות, רוב הרשויות המקומיות באזורי הביקוש הקשיחו את המדיניות התכנונית שלהן: צימצמו את היקפי הבנייה שהיו מוכנות לאשר בפרויקטים מסוג זה, הגבילו את אפשרויות המימוש מכוח תמ"א 38, ובאחרונה גם הגבילו את היקף התמורות שיזם רשאי לתת לדיירים. מדובר בהתערבות ביחסים חוזיים שבין יזם לדיירים, שלכאורה אינה בסמכות הרשות המקומית.

מבחינה משפטית, הרשויות המקומיות עושות שימוש בשני כלים שהמחוקק ובתי המשפט העמידו לרשותן: הראשון, פרסום תנאים המגבילים הוצאת היתרי בנייה לחוק התכנון והבנייה. ועדות התכנון מוסמכות לפרסם תנאים כאלה ולמנוע הוצאת היתרי בנייה בכלל או להטיל עליהם מגבלות, ללא שמיעת התנגדויות או תשלום פיצוי ולתקופה של שלוש שנים, הניתנת להארכה. בדרך זו, דיירים ויזמים יכולים למצוא את עצמם מול שוקת שבורה לאחר שהתחילו בקידום פרויקט, ובסופו של דבר לא קיבלו היתרי בנייה בגלל תנאים שלא ידעו עליהם מלכתחילה.

הכלי השני הוא קביעת מדיניות. ועדות הערר ובתי המשפט הכירו בסמכותו של מוסד התכנון לקבוע החלטות ולפעול לפיהן. בשונה מתוכניות מתאר, החלטות מדיניות אינן טעונות הליכי התנגדויות, והן אינן מטילות על הוועדות המקומיות חובה לשלם פיצויים בגין ירידת ערך.

סמכויות דרקוניות אלה חייבות לעבור הליך של רגולציה מתאימה שתשמור על זכויות בעלי המקרקעין — הן במישור של שמירת זכות הטיעון וההתנגדות והן במישור הפיצוי. המצב הקיים יוצר מציאות בלתי־נסבלת שקשה מאוד להתנהל בה. מציאות זו גורמת לנזקים מיותרים ולריבוי סכסוכים כספיים.

במקביל, רשויות רבות מקדמות תוכניות מתאר מקומיות כוללות, שאמורות להגדיר את היקפי הבנייה המתוכננים בכל רשות ל–20–30 השנים הקרובות. תוכניות אלה מאפשרות הגשת התנגדויות, אף שהיכולת של התושב הבודד להשפיע קלושה, ויש חשיבות להתארגנויות תושבים כפי שקרה באחרונה בכמה ערים.

יש להניח כי במוקד הבחירות בכל רשות מקומית יעמדו תוכנית המתאר הכוללת שלה, יחד עם חזונו של כל מועמד לגבי תוכניות תמ"א ופינוי־בינוי בטווח הקצר, וחזונו לגבי היקפי הפיתוח העתידי של היישוב בטווח הארוך.

הכותבת היא עורכת דין ומרצה בלהב פיתוח מנהלים



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות