משכנתא לזכאים - טרטור במקום הטבה

בנק שתפקידו למכור הלוואות לא רוצה שהמדינה תמכור דרכו הלוואות מוזלות. לכן הבנקים מסרבלים את מנגנון הזכאות

רימון חייט
רימון חייט
יריד דירות
שיווק משכנתאות. אין תמריץ אמיתי לטפל בזכאים. למצולמים אין קשר למאמר
רימון חייט
רימון חייט

הלוואת הזכאות שמעניקה המדינה בתנאים מועדפים לרוכשי דירות שעמדו בפרמטרים שונים, היא לכאורה דבר מצוין. המדינה דואגת למשפחות צעירות בתחילת דרכן ומסייעת להן להתבסס ולרכוש דירה ראשונה.

אלא שמנגנון הזכאות נקבע לפני 25 שנה, ב–1992, אז היו מחירי הדיור נמוכים לאין שיעור מרמתם כיום, ולאותה הלוואה מטעם המדינה היה משקל רב במימון רכישת הדירה. בתקופה שבה נקבע המנגנון הגיעה מרבית הכסף לרכישת הדירה מהלוואת זכאות, וההלוואה מהבנק, שכונתה "הלוואה משלימה", היתה רק חלק קטן מהמשכנתא.

כיום, במקום שהזכאות תהיה חלק מרכזי מהמשכנתא לזוגות צעירים, היא פעמים רבות 10% ממנה בלבד, וגם זאת בריבית שמגלמת הטבה קטנה באופן משמעותי מזאת שאליה התכוון המחוקק מלכתחילה — בעקבות תיקון שבוצע ב–2016.

לשם השוואה, ב–1998 הריבית הממוצעת להלוואה צמודה היתה יותר מ–6%, בשעה שהזכאות ניתנה ב–4%–5% (בכפוף לניקוד). כיום הלוואת הזכאות ניתנת בריבית שהחוק עצמו מגדיר כ–0.5% בלבד מתחת לריבית הממוצעת, או 3% — כלומר, הטבה של 0.5%–1%. במונחים כספיים, בהלוואה של 200 אלף שקל ל–30 שנה מגלמת ההטבה הנוכחית כ–40 אלף שקל נומינליים — לעומת 87 אלף שקל נומינליים ב–1998 (שווה ערך ל–120 אלף שקל כיום).

בהלוואות הזכאות, הבנקים הם הצינור של המדינה לאספקת ההלוואה לזכאים ולגביית הכספים. עבור שירות זה מקבלים הבנקים תשלום או פיצוי מהמדינה. אך לא רק התנאים הכלכליים ומחירי הדיור השתנו מאז 1992, אלא גם הבנקים והסביבה העסקית השתנו. ב–1992 היו הבנקים לאומי, מזרחי והפועלים בבעלות המדינה, מערכת המחשוב היתה מיושנת וניהול ההלוואה היה מסובך. לכן גם היה היגיון בכך שהמדינה תשתמש בבנקים כצינור לאספקת כספיה לזוגות הצעירים.

כיום הבנקים הם חברות פרטיות וממוקדים בשורת הרווח, ופחות במניעים לאומיים (למרות שמו של אחד מהם). מעבר לעובדה בסיסית זו, השירות שהבנקים נותנים לנו בשם המדינה לקוי, מכמה סיבות: קבלת הלוואת הזכאות דורשת מפקיד הבנק להנפיק תעודת זכאות בהליך שנראה כאילו נלקח מ–1992. בין היתר, הזכאים חייבים ללכת פיזית לשער של בסיס הקריה בתל אביב ולבקש אישור על שירותם הצבאי, הם צריכים לספק מספרי תעודות זהות של בני משפחה אחרים, ועוד. הבנק אוסף את המסמכים ואז מנפיק תעודת זכאות. אם לא די בטרטור שבאיסוף כל המסמכים להנפקת תעודת הזכאות, התעודה נשארת בידי הבנק, והלקוח — שאולי רוצה לקחת הלוואה מבנק אחר שהציע תנאים עדיפים — מוצא עצמו נדרש להליך ביורוקרטי נוסף כדי לקבלה.

לפקיד הבנק אין עניין לעשות עבודה נוספת בשם המדינה, ולכן גם הוא לא "מעודד" שימוש בזכאות. הזכאים להלוואה מטורטרים ואינם יכולים לנהל משא ומתן יעיל עם הבנקים.

הבנק לא רוצה להרוויח פחות. אם אני מוכר נעליים, למשל, לא ארצה שהמדינה תתחיל למכור נעליים בהנחה בדוכן ממול. אם אני בנק שתפקידו למכור הלוואות, לא אשמח שהמדינה תמכור הלוואות מוזלות דרכי, אפילו תמורת תשלום. בעבר אף אירע מקרה אבסורדי שבו אחד משלושת הבנקים גדולים לא היה יכול לתת הלוואות זכאות עם מענק במשך חודשים, משום שאנשיו לא עידכנו את מערכת המחשוב.

חלק מהפתרונות לבעיות בקבלת הזכאות פשוטים למדי. למשל, הפקת תעודת הזכאות יכולה להתבצע באינטרנט, בדיוק כמו תעודת הזכאות להשתתפות בתוכנית מחיר למשתכן. כך יידע הלווה מהו סכום הזכאות שלו ויוכל להחליט עם יועץ המימון אם להשתמש בהלוואה זו.

כמו כן, ניהול ההלוואה יבוצע בידי המדינה, ולחלופין ייקבע כי ההסבר על ההלוואה ויתרונותיה יינתן על ידי גורם בלתי־תלוי, ולא על ידי הבנקים — שכאמור יש להם אינטרס לא לתת הלוואות זכאות כלל. כיום, למרבה האבסורד, אתר משרד השיכון מפנה אנשים לייעוץ משכנתא בבנקים, במקום להפנותם אל התאחדות יועצי המשכנתאות או לכל גוף עצמאי אחר.

החשוב מכל, סכום הלוואת הזכאות חייב להתעדכן כך שיתאים למחירי הדירות הנוכחיים, מפני שכיום היא מאבדת רלוונטיות ומחמיצה את כוונתה המקורית.

הכותב הוא חבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ