המפסידים הגדולים מהתחדשות עירונית

מכיוון שבאזורים רבים הכדאיות הכלכלית להתחדשות עירונית גבולית, יש ליצור תמריצים לשילוב של דיור בהישג יד

אורי אטינגר
בנייה עירונית
צילום: Dreamstime.com

אחת ההשלכות הפחות מדוברות של התחדשות עירונית היא הקטנה של היצע השכירות הזולה בשכונות ותיקות, בעיקר במרכז הארץ.

בהתחדשות עירונית לרוב הורסים שיכונים ישנים ובונים במקומם דירות חדשות, שהשווי שלהן עולה משמעותית בהשוואה לדירות הישנות. לצד היתרונות הרבים שטמונים בחידוש של מבנים ישנים, להתחדשות עירונית יש השפעה שלילית על מלאי השכירות ועל שוכרי הדירות, מכיוון שבתהליך נגרעות דירות בשכירות זולה. כתוצאה מכך השכירות העממית, שניתן למצוא בשכונות ותיקות, גם באזורי ביקוש, תיעלם ככל שיתקדמו בשכונות אלה תהליכי התחדשות עירונית.

שוכרי דירות הם המפסידים הגדולים מהתחדשות עירונית, אך גם לערים יש לא מעט מה להפסיד מהתייקרות של אזורים שבהם צעירים ומשפחות ממעמד הביניים וממעמדות נמוכים יותר יכולים להתגורר בשכירות. נכון להיום אף גורם ממשלתי או עירוני לא נותן את הדעת על ההשלכות החברתיות שיהיו לצמצום אפשרויות השכירות הזולה בערים, ולא מציע פתרונות לעידוד שכירות בהישג יד כחלופה למלאי השכירות שנגרע בהתחדשות עירונית.

כרבע ממשקי הבית בישראל מתגוררים בדירות שכורות ומספרם נמצא במגמת עלייה. במתחמים שמיועדים להתחדשות עירונית שיעור השוכרים לעתים קרובות אף גבוה יותר. בשכונת נוה שרת בתל אביב, למשל, שעוברת תהליכים אינטנסיביים של פינוי־בינוי, כ–40% מהדירות הן דירות שכורות. שיעור גבוה מתוכן דירות שלושה חדרים שמושכרות בשכירות נמוכה באופן משמעותי מהממוצע העירוני — כ–4,000 שקל לעומת כ–6,000 שקל, בהתאמה. בשכונת קרית יובל בירושלים, שגם בה מתוכננים פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, כ–40% מהדירות מאכלסות שוכרים, רבים מהם זוגות צעירים ממעמד הביניים, שמעוניינים להתגורר בירושלים ולא יכולים לרכוש דירה בבירה.

ולמרות זאת, שוכרי דירות הם עדיין קבוצה "שקופה" בעיני מקבלי ההחלטות, שמתקשים או לא מעוניינים להציע פתרון לצמצום הדרמטי במלאי השכירות הזולה בשכונות שבהן מתקיימת התחדשות עירונית. שוכרי דירות נתפשים כמי שיצטרכו להסתדר איכשהו, ולמצוא שכירות חלופית בהתאם להיצע בשוק החופשי. תפישה זו מתעלמת מהחשיבות שיש לסביבת המגורים עבור האדם, ומכך שחלק ניכר מהשוכרים הם משפחות או קשישים המתגוררים באותו אזור במשך שנים ארוכות.

לדחיקה של שוכרים משכונות מתחדשות עלולות להיות השלכות שליליות רחבות יותר. כך למשל, מעבר של שוכרים מעוטי אמצעים לשכונות מוחלשות עלולה להביא לריכוז של עוני, שעלותו החברתית גבוהה. גם ברמה העירונית, לצמצום של מלאי השכירות העממית יש השלכות שליליות, בעיקר בערים מבוקשות שמתאפיינות ממילא במגמה כללית של התייקרות. לתמהיל של מחירי שכירות שכולל שכירות זולה יש ערך עירוני, מכיוון שהוא מאפשר מגוון של תושבים בעיר ומעודד עירוניות חיונית ואיתנה.

פתרון אפשרי למיתון ההשפעות השליליות של התחדשות עירונית על מלאי השכירות טמון בשילוב של דיור בהישג יד להשכרה ארוכת טווח בפרויקטים של התחדשות עירונית. מכיוון שבאזורים רבים הכדאיות הכלכלית להתחדשות עירונית גבולית ממילא, יש ליצור תמריצים ייעודיים לשילוב של דיור בהישג יד. דוגמה להזדמנות שמונחת לפתח מקבלי ההחלטות בימים אלה היא היוזמה הממשלתית לתיקון החוק לעידוד השקעות הון, שמגדילה משמעותית את התמריצים לבנייה של דיור להשכרה. אלא שהצעת החוק מתמרצת בניית דיור להשכרה בבנייה חדשה בלבד, ובכך מתעלמת מסוגיית השכירות בהתחדשות עירונית.

ההצעה עברה אמנם את שלב הקריאה הראשונה, אבל למקבלי ההחלטות יש עדיין הזדמנות לפעול לקידום פתרון לבעיית השוכרים והשכירות בהתחדשות עירונית במסגרת תיקון החוק לעידוד השקעות הון.

הכותבת היא עורכת דין במרכז הגר בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב

תגיות:

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

על סדר היום