מקסם השווא של אורלי לוי־אבקסיס - זירת הדעות - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מקסם השווא של אורלי לוי־אבקסיס

הגדלת שוק המשכנתאות באופן מלאכותי אינה פתרון למשבר הדיור, ועלולה להוביל לקריסה בנוסח משבר הסאבפריים

13תגובות
אורלי לוי-אבוקסיס
אוליבייה פיטוסי

הצעת חוק שמקדמת ח"כ אורלי לוי־אבקסיס נועדה לאפשר לזוגות צעירים שאין בבעלותם דירה ליטול משכנתא בשיעור של 90% משווי הדירה, לעומת שיעורי מימון של 70%–75% הנהוגים כיום. על פי ההצעה, זוג צעיר המשתכר לפחות 10,000 שקל בחודש, יוכל לקבל הלוואות בערבות המדינה בשיעור של עד 90% משווי הדירה הנרכשת.

לכאורה, זהו מהלך מבורך שתכליתו לאפשר ליותר זוגות צעירים לרכוש את דירתם הראשונה בסיוע המדינה. אבל למעשה, זה מהלך פופוליסטי העלול להיות מסוכן למשק, ולגרום למשבר הדומה למשבר הסאבפריים שהתרחש בארה"ב לפני כעשור.

שוק המשכנתאות האמריקאי בתחילת שנות ה–2000 איפשר ללווים ליטול הלוואות לרכישת דירה בסכום המתקרב למחיר הדירה. כדי להבטיח החזר ההלוואה נרשמה משכנתא על הדירה לטובת הבנק שמימן את רכישתה. כל עוד הריבית היתה נמוכה ומחירי הדירות עלו, השוק התנהל, לכאורה, כשורה. אלא שבעקבות עליית הריבית התחיל להתגלגל כדור שלג. הלווים, שמלכתחילה היו בעלי כושר החזר נמוך, התקשו לעמוד בהחזרי ההלוואות. חלק גדול מהם נאלצו להיפרד מדירותיהם. במקביל, התחילו מחירי הדירות לצנוח, בין היתר מאחר שדירות רבות עמדו למכירה בעת ובעונה אחת. התוצאה היתה ששווי הדירות היה בהרבה מקרים נמוך מגובה המשכנתא, ובכך נקלעו הבנקים למשכנתאות בארה"ב למשבר חסר תקדים שהפך בתוך זמן קצר למשבר עולמי.

ישראל אמנם לא סבלה במישרין מתוצאות המשבר, אך הלקח הופנם, והפיקוח על הבנקים הוציא הנחיות המטילות הגבלות על שיעורי המימון שרשאים הבנקים להעמיד לרוכשי דירות. ההנחיות מבחינות בין רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור ורוכשי דירות להשקעה. ככלל, שיעור המימון המרבי שיכולים ליטול חסרי דירה הוא 75%, משדרגי דיור — 70%, ומשקיעים — 50%.

הגבלות אלה נועדו למנוע פגיעה ביציבות הבנקים על רקע ירידה אפשרית בכושר ההחזר של הלווים. הן נועדו גם לצנן במעט את העלייה המסחררת במחירי הדירות, שמקורה בין היתר באשראי הזול במשק, שכן ההנחה הרווחת היא שסביבה שבה שיעורי המימון גבוהים והריבית נמוכה מגדילה את הביקושים ועמם נגרמת עליית מחירים.

ההצעה להעלות את שיעורי המשכנתאות ל–90% מוכיחה כי לקחי משבר הסאבפריים נשכחו במהרה. זוגות צעירים יתפתו לרכוש דירות, אף שהם נעדרי יכולת כלכלית לעמוד בכך. הדבר עשוי לגרור בטווח הקצר עלייה נוספת במחירי הדירות, אפילו שנדמה שאלה שברו כל שיא אפשרי. בטווח הארוך, עלייה בריבית או פגיעה אפשרית אחרת ביכולת ההחזר עלולים לגרום לכך שאותם לווים לא יוכלו לעמוד בתשלומי ההלוואות, ומכאן קצר המרחק לקריסת שוק הדירות ולפגיעה אפשרית ביציבות הבנקים.

את משבר הדיור בישראל לא צריך לפתור במהלכים המתייחסים למציאות בראייה קצרת טווח, אלא במהלכים ארוכי טווח שיובילו להגדלה מסיבית של היצע הדירות, וממילא לירידה מבוקרת ואחראית במחירי הדירות. הגדלת שוק המשכנתאות באופן מלאכותי היא מקסם שווא שעלול להוביל לקריסה הבאה.

הכותבים הם עורכי דין במשרד שיפמן, ספיר, שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות שאולי פיספסתם