חנות קטנה ומטריפה - זירת הדעות - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

חנות קטנה ומטריפה

הוגי תמ"א 38 לא התייחסו לבעלי נכסים מסחריים, אף שהם עלולים לספוג הפסדים אדירים במהלך ביצוע הפרויקט

תגובות
מערכון ארץ נהדרת על תמ"א 38
ערוץ 2 / קשת

הדינמיקה בין בעלי דירות בבניינים המועמדים להריסה ושדרוג, במסגרת תמ"א 38, סוקרה בהרחבה בשנים האחרונות בכלי התקשורת השונים, ואף כיכבה בסדרת מערכונים בתוכנית ארץ נהדרת. אלא שדינמיקה אחרת, הנוצרת לעתים קרובות בבניינים המיועדים לפרויקט, זכתה לחשיפה מועטה יותר, אף שהיא מעניינת לא פחות: הכוונה היא לבניינים שבהם מעורבים בעלי נכסים מסחריים — חנויות, משרדים או קליניקות פרטיות — הממוקמים בדרך כלל בחזיתות בניינים באזורי מסחר בעיר.

השאלות המתעוררות בהקשרים אלה מגוונות, אבל מתמקדות בדרך כלל באותו היבט: מהי התמורה הראויה שיש להעניק לבעלים של נכס מסחרי־עסקי בבניין המועמד לביצוע פרויקט של תמ"א 38, וכן האם הרוב החוקי של בעלי הדירות הפרטיים בבניין כזה יכול לחייב בעל נכס מסחרי להשתתף בפרויקט תמ"א בבניין שלהם, אף שהפגיעה בבעל הנכס במהלך הפרויקט גדולה לאין שיעור מהפגיעה האפשרית בבעלי הדירות.

הוגי תמ"א 38 לא הקדישו התייחסות מיוחדת לבעלי נכסים מסחריים, והם נתפשים כשווי זכויות לכל אחד מהבעלים האחרים בבניין. לא קיימת התייחסות שונה למעמדם הייחודי, ובעיקר אין התייחסות בתוכנית המתאר לפיצוי שיש לשלם לאותם בעלי נכסים, או להקלות שראוי להעניק להם במהלך תקופת ביצוע העבודות או פינוי הבניין (תמ"א 38/2). זאת אף שברור כי בעל נכס מסחרי עלול לספוג הפסד הכנסות אדיר במהלך ביצועו של פרויקט תמ"א 38, בשונה מבעל דירה פרטית, שהפסדו מתמצה באובדן דמי שכירות — דבר שרוב היזמים ערים לו ומוכנים לפצות את בעלי הדירות בגינו.

בתקופת עבודות הבנייה של הפרויקט צפויים בעלי הנכסים המסחריים לספוג הפסדי הכנסות ניכרים: גם אם הבניין נותר על תלו, דרכי הגישה אל העסק נחסמות כמעט לחלוטין, השילוט מוסתר, החניות הסמוכות נתפסות על ידי משאיות וכלי רכב המובילים יום וליל חומרי בנייה לאתר, וחוויית הקנייה של הלקוחות הנאמנים נהרסת כליל.

כאשר מדובר בפרויקט הכולל הריסה של הבניין, מצבו של בעל הנכס המסחרי חמור עוד יותר. עליו לפנות את הבניין כליל, בדיוק כמו יתר הדיירים. בעוד בעלי הדירות עוברים להתגורר בדירה אחרת, על בעלי הנכס המסחרי נגזר למצוא לעצמם מיקום חדש. מעבר כזה יכול להיות מכת מוות לעסק.

פגיעה אנושה עלולה להיגרם לבעלי נכסים שכונתיים ותיקים, שמיקומם הייחודי מהווה שיקול מכריע עבור לקוחותיהם. מעבר לאזור אחר, לפעמים אפילו לרחוב סמוך, הוא גזירה קשה עבורם.

הפער בין האינטרסים של הצדדים מובהק. בעוד לדיירים המתגוררים בו חשובים מאוד מצב התחזוקה של הבניין והנראות שלו, המשפיעים על איכות חייהם — לבעלי נכסים מסחריים מצבו הפיזי של הבניין חשוב פחות. הם באים בבוקר לבניין כדי לעבוד, ובסוף היום הם עוזבים אותו, בשונה מבעלי הדירות שחוזרים מדי יום.

פער נוסף בין הצדדים בא לידי ביטוי בתמורות שהיזמים יכולים להציע לבעלי הנכסים. בשונה מהתמורה לבעל דירה, שמתמצה בהרחבת הדירה הקיימת, בעלים של חנות או של מעדנייה לא תמיד יכולים ליהנות מהרחבה, וממילא אין להם עניין בתוספת של מחסן או ממ"ד, כך שהרחבה כזו רלוונטית פחות בעבורם.

בחלק גדול מהמקרים שבהם בניינים הכוללים נכסים מסחריים מועמדים לפרויקט תמ"א, מתעוררות דרישות מסחריות בעלות משמעויות כלכליות כבדות מצד אותם בעלי נכסים, עד שהיזם פשוט לא מצליח לעמוד בהן. לאחר חודשים רבים של משא ומתן וחוסר יכולת להגיע לעמק השווה, היזם מפסיק את בדיקת ההיתכנות של הפרויקט, ומושך ידיו מן המשא ומתן לאכזבת בעלי הדירות.

לפיכך, הגיעה העת לבחון מחדש את ההתייחסות של תוכנית המתאר לבעלי נכסים מסחריים. אם המחוקק רוצה באמת לעודד התחדשות עירונית, בלי חריגים, עליו להביא בחשבון גם בניינים עם שימושים מעורבים, ולבחון שינויים בחקיקה שיאפשרו מגוון הטבות ומענקים לבעלי נכסים אלה — למשל, לאפשר לרשויות מקומיות לפטור נכסים מסחריים מתשלומי ארנונה בתקופת הבנייה.

הכותב הוא עורך דין שותף במשרד שיפמן, ספיר, שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות שאולי פיספסתם