צדק חברתי - גירסת מס שבח - זירת הדעות - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

צדק חברתי - גירסת מס שבח

דווקא הטייקונים האמיתיים, שרכשו נדל"ן במחירים מגוחכים לפני שנים רבות, מקבלים את הטבת המס המשמעותית ביותר. מה ניתן לעשות עכשיו?

12תגובות
הדיון על מיסוי דירה שלישית בוועדת הכספים של הכנסת, בדצמבר 2016
אמיל סלמן

הממשלה מנסה לפתור את סוגיית יוקר הדיור באמצעות חקיקה הכוללת הוספת תיקונים, סעיפים, הוראות שעה, וכדומה. כחלק מהגזירות על רוכשי הדירות, העלתה הממשלה בשיעור משמעותי את מס הרכישה על דירות להשקעה, חוקקה את תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין המקצר את מגבלת הזמן המוטלת על משפרי דיור למכור את דירתם הקודמת, הקטינה את שיעור המשכנתא שניתן לקחת משווי הנכס, חייבה במס את השבח שנוצר ממכירת דירות מגורים אחרי ינואר 2014, ועכשיו נדון בבג"ץ תוקפו של "מס ריבוי דירות", המוכר בשמו העממי "מס דירה שלישית".

במקביל, העניקה הממשלה הטבות שונות למשקיעים בכדי שימכרו את הדירות שבבעלותם. כך למשל מעניקה הממשלה למשקיעים הטבה בסך 85 אלף שקל עבור כל דירה שימכרו בחודשים הקרובים (בתנאים מסויימים), מעניקה ריבית גבוהה מובטחת למי שיפקיד בבנק את תמורת המכירה, מעניקה פטור יחסי ממס על השבח שנוצר עד 1.1.2014, ובעבר (2011-2012) אף העניקה פטור מוחלט ממס בגין מכירת שתי דירות נוספות בנוסף על כל הפטורים האחרים בחוק.

התיקונים הנ"ל, וחוסר הוודאות שהם גורמים, מסבכים מאוד את מערכת המיסוי, ומאלצים את הציבור, ואפילו את עורכי הדין העוסקים במקרקעין, להסתמך על חוות דעת מומחים. כל תיקון שכזה, מרחיב את היקף החקיקה בתחום, קובע קריטריונים, ומנסה לסתום פרצה אחת תוך יצירת כמה וכמה פרצות אחרות. אף אחד לא מרוויח מכך שכן האזרחים נושאים בעלויות נוספות, ורשויות המס מצידן, מתקשות לאכוף ולבחון את מכלול הוראות החוק.

חגי גרוס
באדיבות המצולם

מבחינה כלכלית נוצר עיוות נוסף. מיסוי המקרקעין בכלל, והדירות בפרט, מורכב משני מיסים עיקריים: מס שבח שמוטל על ה"רווח", ומס רכישה שמוטל על סך מחזור העסקאות ללא קשר לרווח שנוצר. בשנים האחרונות, חלקו של מס הרכישה בעוגה התקציבית - עולה, בעוד חלקו של מס השבח - יורד. אלא שמס רכישה אינו מס צודק. מדובר במס מחזור, על הון שכבר שולם עליו מס בעת הפקתו, ומשלם אותו גם מי שבסופו של דבר ימכור את הנכס בהפסד.

מס רכישה אינו קיים ברוב מדינות העולם, והוא טומן בחובו עיוותים נוספים. כך למשל המונח "איגוד מקרקעין" נועד במקורו למנוע מאנשים להתחמק ממס רכישה על ידי רכישת המקרקעין באמצעות חברה. אלא שיש צורך להבדיל בין חברה פיקטיבית שכל כולה נועדה להחזיק במקרקעין, לבין חברה בעלת פעילות עסקית לגיטימית (כמו חברה קבלנית), שלגבי מכירת מניותיה אין כל הצדקה להטיל מס רכישה. גם כאן נוצר תחום אפור רחב מאוד, שמגדיל את אי הוודאות, ומהווה כר נרחב להתדיינויות משפטיות מיותרות מול רשויות המס.

מי ש"נפל בין הכסאות" ולא נכנס תחת חסותם של הפטורים הרבים, מחוייב בשיעור מס גבוה, שנתפש אצל רבים כלא צודק. כתוצאה מכך מנסים נישומים לחפש פתרונות יצירתיים, שחלקם חוקיים, חלקם אפורים וחלקם פיקטיביים לחלוטין. דבר זה כשלעצמו מחייב את רשויות המס בהשקעת משאבים מרובים באכיפה, בחקירה ובניהול תיקים משפטיים סבוכים היוצרים אי בהירות וחוסר ודאות הן לנישום והן לרשויות המס. מטבע הדברים, כשישנו תחום אפור, נדרשות חוות דעת חשבונאיות ומשפטיות, כשהעלות הכוללת נופלת על כתפי המשק. הנישומים משלמים יותר, ורשויות המס מקבלות פחות.

ולמי שלא מאמין, הנה עובדה: דווקא הטייקונים האמיתיים, שרכשו נדל"ן במחירים מגוחכים לפני שנים רבות, שילמו מס רכישה בשיעור נמוך כפי שהיה נהוג אז, לא שילמו מס על הכנסות השכירות (או שילמו מס נמוך מאוד), נהנו מריבית אפסית ונהנו מעליית ערך בשיעור של מאות אחוזים, הם אלה שקיבלו פטור כמעט מוחלט ממס על השבח שנוצר במכירה.

דווקא הם מקבלים את הטבת המס המשמעותית ביותר, כך שהחל מ–1 בינואר 2018 יוכלו למכור בפטור כמעט מלא את כל דירות המגורים שברשותם, ללא המתנה של ארבע שנים כפי שהיה בעבר. מצבם יהיה טוב יותר לעומת המצב שהיה קודם לתיקון 76 לחוק מינואר 2014. רבים מהם ממתינים ל–1 בינואר 2018 כדי למכור את דירות ההשקעה שלהם לקרובי משפחה, כך שכמעט כל עליית הערך שצברו תהיה פטורה ממס. האמיצים מביניהם יצהירו על שווי מכירה גבוה מהאמיתי, וכך יהנו מפטור כמעט מוחלט ממס כעת, תוך קבלת החזר מס מלא בשיעור 25% כשימכרו בעתיד את הדירה.

לעומת זאת דווקא העניים והמשקיעים הלא מתוחכמים, הצטרפו מאוחר לחגיגה ורכשו באחרונה דירות להשקעה מתוך תקווה ש"מחירי הדירות אף פעם לא יירדו" (משפט ששמעתי רבות לאחרונה, לצערי). הם אלה שישלמו מס רכישה מלא בשיעור של 8%, יחויבו במס שבח מלא, וגם יינזקו ממלוא ירידת הערך שתיווצר במידה שמדיניות הממשלה תצליח.

דווקא ניסיונות החקיקה להעניק הטבות ופטורים לאוכלוסיות מסוימות, תוך העלאה משמעותית של שיעור המס על אוכלוסיות אחרות, יוצרת מקרים שבהם אותה עסקה עשויה להיות מחויבת ב-2% מס או ב-45% כמעט באותן נסיבות. אדגיש שסכומי מס גבוהים אלה בדרך כלל אינם נגבים ממילא, מאחר שהמייצג מגיע לפשרה כלשהיא עם רשויות המס בדבר תשלום חלק מהסכום, ומשלם בסופו של דבר שיעור שאפשר היה לקבוע מראש בלי כל אותן גזירות, תבחינים והתחכמויות.

כשמשקיע מוכר דירה לאחר 50 שנות אחזקה, הרי שאם מדובר במכירה הונית, הוא יחויב במס בשיעור של כ-3% בלבד, אך אם המכירה עולה כדי "עסק" הוא יחויב במס שולי — כ–50%. מאחר שמשקיעים יכולים למכור את דירותיהם כמעט בפטור מלא ממס, הרי שכיום (בניגוד לעבר) ידה של רשות המסים נהפכה לקלה הרבה יותר על ההדק, בטענה שמדובר בעסק.

תיקון 85, שראוי למאמר בפני עצמו, מביא לשיאים חדשים את הסרבול שיכולות רשויות המס לדחוס לתוך טקסט פשוט לכאורה של חצי עמוד בלבד, עד שמחלקה משפטית של חברה בתחום לא הצליחה להגיע למסקנה חד משמעית מהו תאריך התחולה של כל אחת מההוראות בתיקון, ונאלצה לשכור חוות דעת מקצועית בכדי להבין את התיקון לחוק. רשות המסים עצמה נאלצה לפרסם חוזר בן ארבעה עמודים בכדי להסביר למה התכוונה באותו תיקון, שהיקפו אינו עולה על מספר שורות.

ישנם עיוותים רבים מספור, כמו שיעורי מס היסטוריים על מקרקעין שנרכשו עד 1960, הפרשי המיסוי בין דירות לבין נכסים מסחריים, פטורים ממס בעת פירוק חברה ועוד ועוד, אך פירוט מלא שלהם יצריך כתיבת ספר שלם, ואין להם המקום במסגרת מאמר זה.

הצעתי היא שבמקום להוסיף תבחינים וכללים נוספים, יש לנטרל מחצית מהסעיפים בחוק מיסוי מקרקעין, ולהפוך את כל חבות המס ל"מס שטוח" בשיעור קבוע של 25% (או כל שיעור אחר עליו יוחלט) החל מ–1 בינואר 2018, ללא כל עשרות ומאות החריגים בחוק (למעט דחיית מס על דירה יחידה). ללא חישוב לינארי, ללא הטלת מס שולי (שאף אחד ממילא אינו מוכן לשלם), וללא תבחינים מסובכים המהווים כר פורה לתכנוני מס ולהתחמקויות ממס. הן לגבי דירות, והן לגבי קרקעות ונכסים מסחריים. כל ההפרש הריאלי בין הרכישה למכירה יחויב במס בשיעור של 25%. נקודה. גם על השבח שנוצר לפני 1 בינואר 2014. במקביל, יש לבחון הקטנה או ביטול של מס הרכישה החל מ-1.1.2018 או במועד מאוחר יותר.

הצעדים הנ"ל יביאו למספר השפעות חזקות: עידוד מיידי של משקיעים למכור שתי דירות כעת לפני 1 בינואר 2018, מאחר שלאחר מכן יחויבו במלוא המס על השבח. דבר זה יגדיל באופן מידי את היצע הדירות, ויגדיל את הכנסות המדינה במיליארדי שקלים. מדובר במס צודק על הרווח האמיתי שהופק מעליית ערך, שייגבה דווקא מהאנשים העשירים ביותר שמחזיקים בכמה דירות, ונהנו מעליית ערך של מאות אחוזים.

במקביל, רוכשי הדירות יימנעו כעת מרכישה, מאחר שבעוד שנה או שנתיים יוכלו לרכוש דירה ללא מס רכישה, או במס בשיעור נמוך יותר. גידול חד בהיצע מצד משקיעים הלחוצים למכור את דירתם עד סוף השנה, כשמנגד ישנו קיטון חד בביקוש, יביא לירידת מחירים משמעותית, תוך עלייה בגביית המיסים.

הדבר יביא לפישוט דיני המס, יחסוך משמעותית בהיקף העבודה של פקידי השומה והמפקחים הכפופים להם, ויביא לוודאות לגבי חבות המס הצפויה. הצעד יקל למעשה גם על המשקיעים, מכיוון שבאופן זה יהיה עליהם לשלם מס אמת קבוע בשיעור 25%, ולא להתמודד עם טענות סתמיות של רשויות המס ולפיהן מדובר ב"עסק" החייב בשיעור מס שולי.

הכותב הינו מומחה למיסוי בכלל, ומיסוי מקרקעין בפרט. משמש כמרצה לחשבונאות, מימון, כלכלה ומיסוי מקרקעין, באוניברסיטאות ומוסדות אקדמיים נוספים



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות