ישראל צריכה דירות קטנות יותר

פטור ממס רכישה על דירה ראשונה הוא כלי סיוע חשוב לצעירים, אך הוא מעודד אותם מלכתחילה לרכוש דירה גדולה

נעמה רינגל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
דירה קטנה בעיר שפילד שבבריטניה
נעמה רינגל

באחרונה נשמעות אמירות מצד רבים על כך שאי־אפשר לעצור את העלייה במחירי הדיור. כאילו יש דבר ריאלי בכך שמחירי הדירות עלו רק בשנה האחרונה ב–8.1% (לפי מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שפורסם שלשום). בלי להבין הרבה בכלכלה, עליית מחירים זאת נראית בלתי־סבירה ובלתי־ריאלית.

השאלה היא היכן נמצא הכשל. אני מציעה להפנות את תשומת הלב לתמהיל הדירות. מונח זה מתייחס לשילוב דירות בגדלים שונים בשוק הדיור, וחשיבותו הודגשה בחקיקה ובתוכניות מתאר שונות, ובראשן תמ"א 35.

לפי נתוני הלמ"ס, ב–2014 הגיעו 45 אלף דירות לגמר בנייה — מהן כ–41 אלף דירות בנות 4 חדרים לפחות, לעומת רק כ–4,000 דירות בנות 3 חדרים ופחות (כולל דירות במעונות סטודנטים שאינן סחירות). כלומר, יותר מ–90% מהדירות החדשות הוקמו עם 4 חדרים ויותר.

לחצי הדיור נובעים, בין השאר, מגידול במספר של משקי הבית, ובמיוחד משקי הבית הקטנים. זאת, בשל גידול בקבוצות אוכלוסייה כמו רווקים (עלייה בגיל הנישואים); זוגות צעירים ללא ילדים (דחיית מועד הילודה של ילד ראשון); משפחות חד־הוריות (שינויים במבנה התא המשפחתי); גרושים (עלייה בשיעור הגרושים); וזוגות מבוגרים שילדיהם עזבו את הבית (עלייה בתוחלת החיים). לפי הלמ"ס, שיעור משקי הבית הקטנים עולה בהתמדה. ב–2014, 40% מסך משקי בית היו משקי הבית של עד שתי נפשות בלבד. לעומת זאת, הדירות הקטנות (עד 3 חדרים) הן פחות מ–10% מסך הדירות החדשות שנבנות בכל שנה. כלומר, ייתכן מחסור בהיצע של דירות קטנות בשוק.

הדירות הקטנות אמורות לספק את רמת המחירים הנמוכה בשוק הדיור. היצע מספק שלהן עשוי להוביל לירידת מחירים. אם יושם דגש על שיקומו של שוק הדירות הקטנות, מלאי הדירות יגדל מאליו. אם נניח שניתן להפוך 15 אלף דירות גדולות (4 חדרים לפחות) לכ–25 אלף דירות קטנות (עד 3 חדרים), צעד זה יספק תוספת של כ–10,000 דירות בשנה. כל זאת, על אותן קרקעות לפיתוח ואותם אחוזי בנייה. המלאי הכולל יגדל בכ–55 אלף דירות בכל שנה במקום בכ–45 אלף דירות, כפי שהיה ב–2014.

יש היגיון בקביעת יעד של שיקום שוק הדירות הקטנות, לאחר שבמשך שנים רבות היה היצע הדירות החדשות מוטה באופן חד לכיוון הדירות הגדולות. אחת הטענות היא שזוגות צעירים ממילא אינם קונים דירה קטנה, מפני שהם כבר חושבים כמה שנים קדימה. ייתכן שזה נכון, אבל כדאי גם לשים לב לתמריץ שמעודד אותם לנהוג כך — פטור ממס רכישה על דירה ראשונה. פטור זה הוא אמצעי סיוע חשוב לצעירים, אך הוא מעודד אותם מלכתחילה לרכוש דירה גדולה (על פי רוב בסיוע ההורים) כדי להגדיל את סכום הפטור, שכן מס הרכישה מחושב לפי מדרגות וכשיעור ממחיר הדירה. אם יעניק הרגולטור פטור ממס רכישה גם בדירה השנייה (למי שדירתו הראשונה היתה קטנה), אזי זוגות צעירים יוכלו לרכוש דירה קטנה שמתאימה לצורכיהם וליכולותיהם, בלי לאבד את ההטבה של הפטור.

יש לפתח שורה של כלי מדיניות המעודדים את התאוששותו של שוק הדירות הקטנות, כולל מלאי משמעותי של דירות קטנות חדשות, ולהבטיח רמת מחירים נמוכה לדיור בישראל.

הכותבת היא אדריכלית

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker