מותק, הדירה התכווצה - זירת הדעות - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מותק, הדירה התכווצה

בתי המשפט מרבים למתוח ביקורת על מנהגם של קבלנים להציג בצורה עמומה, לעתים סתומה, את שטח הדירה הנמכרת

תגובות

אחד הכלים השיווקיים החזקים בענף הנדל"ן הוא הפרוספקט המסחרי, שנמסר לידי הרוכש הפוטנציאלי בדירה לדוגמה. בשיחות השיווק, נציגי המכירות מהללים בפני הרוכשים שבדרך את ייחודו של הבניין שבו נמצאת דירת חלומותיהם, מקפידים להדגיש כי הנכס כולל לובי כפול מפואר, עמדת שומר, בריכה, חדר כושר ומתחם אירועים - ומציגים לעתים קרובות נתונים מרשימים אודות שטחה של הדירה המיועדת.

אבל לצד התיאורים המוגזמים, בתי המשפט מותחים שוב ושוב ביקורת חריפה על מנהגם של קבלנים להציג בצורה עמומה, לעתים סתומה, את מידותיה הפיזיות של הדירה הנמכרת. לא אחת עמדו בתי המשפט על כך שראוי כי חברות קבלניות, בהציגן לציבור פרוספקטים ומסמכי שיווק של דירות, יקפידו להדגיש בפניו כי הנתונים הם רק אינדיקציה כללית, ואין לראות בהם נתונים מחייבים — לבל ייווצר חשש להטעיית הציבור.

תיאור צבעוני לסיטואציה כזאת הובא באחרונה בפסק דין שעסק בפער הקיים בין המצגים וההבטחות של קבלן פלוני לבין הנכס שמסר בפועל לרוכשים: "רק בהסכם המכר, אם בכלל, טורחים לפרט — ואשריו של רוכש, שעלה בידיו להבין זאת — כי שטח הדירה הנמכרת הוא, בפועל, קטן יותר. זאת, משום שמה שהובטח בעלון כלל גם חלקים ברצפת המעלית, בלובי הקומה, בחדר המדרגות וכיוצא באלה מרכיבים שמחוץ לדירה. רוכש, שאין מומחיותו בתחום הבנייה, מגלה בדיעבד כי עשרות מטרים רבועים שהובטחו לו חגיגית עובר לקשירת החוזה פוזרו — זעיר פה זעיר שם — בין החללים המשותפים לדיירי הבית, ואינם חלק מדירתו".

יש מקרים שבהם ניתן להכיר במצגים טרום־חוזיים של קבלנים ונציגי מכירות חלק מהחוזה. במקרה כזה, לרוכש שהוטעה בנוגע לשטח הדירה, למשל, תקום עילת תביעה, מכוח חובת תום הלב במשא ומתן המעוגנת בחוק החוזים. מצגים מטעים או שלא בתום לב יצדיקו במקרים המתאימים ביטול חוזה — ויש בהם לבסס עילות נזיקיות.

הרשמה לזכאות למחיר למשתכן במשרדי עמידר בתל אביב
מוטי מילרוד

עם זאת, יש להדגיש כי הפרוספקט מחייב את הקבלן או היזם, רק אם לא הוצגו בפני הקונים תוכניות או מפרטים נוספים. כלומר, כשפרטי הסכם המכר משקפים בצורה מדויקת ומחייבת את שטח הדירות, תוך פירוט שטחי החדרים והחללים — הרי שחוזה המכר והמפרט יגברו על האמור בפרוספקט השיווקי.

כך, למשל, נדחו טענות של רוכשי דירות על כך ששווק להם בניין המתואר בפרוספקט בביטויים כמו "איכות של חיים בפרויקט יוקרתי", "בניין לובי מפואר", "איכות בנייה וגימור מעולים" - כל זאת מהטעם שהמפרט הטכני שצורף לחוזה הוא המתאר את הבניין והדירה לפרטי פרטים. בית המשפט הסביר כי "בעוד שהפרוספקט הוא כלי שיווקי למכירת הדירות, המתאר בקווים כלליים את המבנה והדירות, המפרט הוא חלק מהחוזה עליו חתומים הרוכשים, ועל הנתבעת לעמוד בסטנדרט המובטח במפרט".

חשוב לדעת כי לכל רוכש עומדת הזכות לנהל משא ומתן עיקש ולדרוש לכלול בהסכם המכר שעליו הוא עומד לחתום כל מצג שהוצג בפניו או התחייבות שניתנה לו בעל פה במהלך המשא ומתן, במיוחד אם היו עבורו נדבך משמעותי בדרך לחתימה על החוזה. לכן, חשוב לבדוק אם קיים פער, ומהו, בין שטח הנכס הנרכש כפי שמופיע במצגות ובפרוספקטים, לבין מידותיו בפועל בחוזה.

אם הנתונים אינם זהים, על הקונה לשקול את צעדיו. לבדוק שוב את כדאיות העסקה לנוכח הנתונים החדשים, לדרוש כי שטח הנכס בחוזה יותאם לשטח שהובטח בעת השיווק - או לדרוש כי המחיר יותאם לנתונים החדשים.

הכותב הוא עורך דין שותף במשרד שיפמן, ספיר,שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות שאולי פיספסתם